股价与房价所谓的“跷跷板效应”并不存在

房地产是一个一言难尽的大问题，在当前整体流动性宽裕的情况下，房价与股价之间是否存在坊间传言的“跷跷板效应”？在实体疲弱和地产火热的情况下，股市将何去何从？

国信证券认为，首先，从2012年以来的数据看，房价与股价之间似乎存在明显的反向关系。2012年6月至2013年12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比持续回升，但上证综指则从2400点左右一路下跌至2000点左右。而在2014年至2015年3月，房价同比增速一路下滑，但同期上证综指却节节攀升。随后，2015年6月以来股市经历三轮暴跌，而房价，尤其是一线城市和部分热点二线城市的房价却一路飙升。

但是，拉长时间区间看，在2012年以前，尤其是2006-2011年期间，房价与股价的走势基本呈同向关系，并且房价增速顶点一般滞后于股价指数顶点。由于统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格指数从2011年开始，时间区间较短，而新建住宅价格指数和二手住宅价格指数从2005年7月开始发布，并且三类价格指数趋势基本一致，因此我们采用70大中城市新建住宅价格指数和二手住宅价格指数的当月同比数据与上证综指进行对比。从2005年以来的数据看，在2006年-2012年6月期间，房价与股价的走势呈同向关系，并且房价增速顶点一般滞后于股价指数顶点。例如在2006-2007年的股票牛市中，房价同比增速也不断提升，上证综指在2007年10月见顶，而房价增速则在2007年11-12月见顶；在2009-2010年的股市反弹过程中，上证综指在2010年1月见顶，而房价增速则在2010年4月见顶。但是在2012年之后，房价与股价的走势逐渐从同向关系转变为反向关系，形成了坊间流传的股市与楼市的“跷跷板效应”。

为何2012年前后房价与股价的走势关系不同？

2006-2011年期间：房价与股价的同涨同跌反映的是大起大落的经济周期。从楼市角度看，房地产作为传统经济的支柱产业，连接上下游众多行业，房地产的景气度与宏观经济紧密相连。从股市角度看，股价是未来盈利预期的当期折现，在大起大落的经济周期中，股价对盈利变化更为敏感。而在2006-2011年期间，由于金融危机的影响，国内宏观经济增速经历明显的起伏，房地产行业景气度和上市公司的盈利情况也随之大起大落，因此反映到房价和股价上，表现出同起同落的走势。

2012年之后：股价与房价均一定程度上脱离传统基本面，前者反映改革预期，后者反映看涨预期，在流动性充裕下脱缰狂欢。2012年以来，国内GDP增速从8%逐步下降至6.7%，并且宏观经济增速和企业盈利增速的波动性均不断收窄。从股市方面来看，股价对上市公司盈利变化的敏感性下降，但在14年以来的持续货币宽松、资金加杠杆以及沪港通、国企改革、“一带一路”等改革预期下，上证综指在2014年-2015年6月不断攀升。从楼市方面来看，在2012-2013年和2015-2016年这两波房价同比增速不断提升的过程中，一线城市的涨幅明显超过二、三线城市，反映出投资者对核心城市房地产的看涨预期，而这种看涨预期基于的逻辑在于：在经济下行过程中，政府依然需要借助房地产来稳增长；核心城市由于各类资源优势带来的人口净流入和限购与土地有限供应下的供需不匹配；在制造业等传统产业投资回报不断下滑的情况下，房价持续上涨的核心城市房地产又成为了“资产荒”下的相对“安全”资产，进一步强化看涨预期。因此尽管在2012年之后，国内宏观经济增速呈现缓慢探底的态势，而股票市场和房地产市场却相继走出与基本面脱离的走势。

2016年以来以制造业为代表的实体经济和房地产呈现冰火两重天的态势，一方面在实体投资回报率下降和政策不确定性提升的情况下，民间投资和制造业投资持续回落；另一方面在一线城市和二线热点城市房价持续攀升的情况下，企业拿地热情高涨，地王频出，政府加强调控的预期再起。在这种情况下，有市场观点认为随着房地产政策调控趋紧，在流动性充裕的情况下，资金有可能重返股市。从大类资产轮动角度看，资金流向股市的前提在于上市公司的盈利预期改善和投资者的风险偏好提升，并不会因为流动性充裕、房地产面临调控等因素而使得资金重返股市，A股目前仍将以区间震荡的形式存在。