万科中报勉力承压股权之争 管理层漩涡中仍不忘扩张

导读

中期业绩发布会上，朱旭称，“到目前为止，万科发行股份购买深铁资产预案还未在股东间达到共识，我们对此感到遗憾。但是股东间有良好沟通的基础。”

8月21日，身处股权争夺旋涡的万科A(000002.SZ)发布中报，22日召开中期业绩发布会。不过，董事会主席王石、总裁郁亮均未现身。

随着恒大携百亿巨资杀入万科股权争夺战，目前万科横亘着华润、宝能、安邦、恒大等四大产业资本和金融资本，且个个势力庞大。

在业内人士看来，万科虽有股权之争，但中报显示公司各项经营保持正常，基本面事实证明管理层的努力和贡献不可否定。

21世纪经济报道记者注意到，今年上半年，处于争夺旋涡的万科在压力下仍不忘大举扩张，通过新设、收购、增资等手段密集布局。

当天，万科A在早盘冲高近4%后一路回落，最终收于24.70元，微涨0.45%，H股方面则以1.73%的涨幅收于20.60港币。

业绩略逊预期

“2016年上半年，是万科32年发展史中极为特殊的半年。”8月22日万科董秘朱旭在业绩发布会上表示。

这句话也是万科中报董事会报告的开篇之句，后面进一步指出，“始于2015年7月的股权事件延续至今，尚未妥善解决。发行股份购买资产预案尚未达成共识，部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事，国际国内评级机构表示公司现有信用评级及展望将面临调整压力。”

在此背景下，万科管理层既要应对股权争夺各方，又要坚守岗位工作。对于郁亮缺席中期业绩发布会的原因，有报道称是因为“其忙于股权事件的协调和处理”。

中报数据显示，万科上半年实现营收748亿元，同比增长48.8%，表现抢眼；实现归属于上市公司股东净利润53.5亿元，同比增长10.42%；房地产业务毛利率为17.55%，较2015年同期减少3.49%。。

8月22日国金证券一位不愿透露姓名的分析师指出，万科上半年业绩增长略低于预期、股权之争影响显现。具体体现在结算毛利率下滑、业绩增速低于营收，原因均是上半年结算收入中，相当比例的项目是2014年房地产市场调整期内出售的。“后期毛利率回升确定性强。”

万科中报一大亮点是，万科的物业管理业务板块开始发力。上半年，该板块实现营业收入17.6亿元，同比大增59.35%；营业利润率为19.34%，同比增长6.18%。

21世纪经济报道记者注意到，截至6月30日，万科在册员工共计46873人，其中物业管理系统共有员工38411人，占总员工人数达到82%，同比增长25%。

“万科物业有分拆上市的规划，这两年加大了布局，需要大量的人。”8月22日同策咨询研究总监张宏伟指出。

万科一位内部人员也表示，“物业这块打算上市，业务拓展也会多些，另外其内部也有一些创新业务，因此所需人员数量较大。”

东方证券某分析师指出，自万科公司2015年开始物业管理业务市场运营，同时通过“睿服务”输出管理模式后，公司物业管理业务持续高增长，毛利率也有所提升。另外，公司物流地产项目扩张迅速，上半年新增9个项目，总建筑面积达到74.7万平方米。

两大风险点

在部分机构眼中，万科业绩略低于预期、股权之争影响已然显现。万科中报显示，6 月底以来，公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营也因此受到影响，主要体现在四大方面。

首当其冲便是新的土地项目获取受阻。6月底至 8 月初，公司已有 31 个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

此外，合作伙伴和客户信心受损也颇为严重。尤其高端项目、商办及整售项目受影响更为明显。

公司业务拓展同样受到波及。万科物业之 5 个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作；多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。

更为管理层担忧的是，团队稳定性已受到冲击。因为股权之争，员工普遍对未来感到迷茫，对公司之发展前景感到忧虑，猎头集中针对公司员工挖角的情况严重，公司6、 7 月份离职率呈明显提高趋势。

“在事业制合伙人和跟投制度的支撑下，虽说目前万科核心管理层比较稳定，但是中层及以下的员工可能就会选择离开。”北京某券商分析师指出，股权之争不结束的话，对公司的8月22日影响也会进一步显现。

中报数据显示，截至6月30日，万科房地产开发系统共有员工6086人，较2015年6月30日的6700人减少614人，减幅达到9%。

“离开的员工跟股权之争有一定关系。”上述内部员工表示，一些参加过跟投的员工也在打听股权之争可能带来的影响。

中期业绩发布会上，朱旭也表示，“万科下半年第一要务是稳定队伍。”

在近两日机构发布的针对万科的研报中，风险提示几乎都提到“股权之争令经营承压”。8月22日海通证券分析师指出，“如果股权争夺最终造成管理层动荡，对公司中长期发展构成更大不确定性，股权事件未达成明确结果之前，暂时不给予目标价和评级。”

另外，有机构认为，“定增方案不能通过”也会给万科带来较大风险。中期业绩发布会上，朱旭称，“到目前为止，万科发行股份购买深铁资产预案还未在股东间达到共识，我们对此感到遗憾。但是股东间有良好沟通的基础。”

漩涡中的扩张

万科作为国内公司治理的“模范生”，在股权争夺的漩涡中，管理层还不忘对外扩张。除了房地产公司应有的拿地、拿项目，万科还在权益投资方面动作频频，包括收购、新设、增资众多公司。

中报显示，万科上半年斥资约31亿元发起设立了225家公司。其中，发起设立实际投资在5000万元以上并以实际投资的子公司达8家，合计投资约25亿元。包括投资6.9亿元设立青岛万毅置业、投资8.6亿元设立Fozter limited等8家房地产开发公司。

另外，其还现金6.63亿元收购了苏州鼎万房地产有限公司100%股权，并用63.16亿元收购其他49家公司，合计斥资约70亿元。

报告期内，万科对9家子公司增资合计59.32亿元，其中万科置业(香港)有限公司增资23.37亿元。

这也意味着，仅上述三部分权益投资，万科耗资达160亿元。另外，其正在运作的是与招商银行合作收购黑石手中的印力集团96.55%股权，万科出资约38.89亿元。

值得注意的是，今年上半年主要城市土地竞拍异常激烈，地王频出，万科也坚持一贯“审慎的投资策略”。根据中报，万科上半年新获取70个项目，权益规划建筑面积849万方，权益地价总额466亿元。国金证券分析师指出，权益地价总额仅占上半年销售额的24.5%，“相比去年四季度投资强度有所减弱”。

在业内人士看来，在股权争夺漩涡的掣肘和房地产进入白银时代的背景下，万科今年上半年取得如此成绩与其管理层团队的高效密不可分。

JP摩根当日就发布研报称，“我们推荐万科是因为其有高ROE和高效的管理能力。相信万科是极少数能够在没有关联方的支持下也能够实现规模和利润双增长的公司之一。”截至二季末，JP摩根相关方合计持有1.98亿股万科(好仓)。