房地产行业：抑制资产泡沫 宁苏调控祭出

调控政策意在适度抑制区域资产泡沫，并非房地产去库存宽松政策的转向。 我们认为， 2015 年下半年以来，房地产行业进入市场分化集聚、价格迅速回归、土地市场泡沫化的新阶段。由于行业发展制度的扭曲和不完善，政府在刺激拿地新开工、维系地产投资、反腐、 稳定资产价格、货币信贷宽松等多方因素制约下不可避免出现个别目标的失衡。比如地方反腐对土地供应的持续压制、地价和房价的循环快速上涨，这一点并非中央层面所乐见。但整体上看，由于土地城镇化快于人口城镇化，潜在的商品房库存依旧在攀升，供过于求、结构失衡的矛盾还会在未来很长时间内持续存在， 房地产去库存、鼓励居民加杠杆进行住房消费的政策短期内难以看到转向。

南京和苏州对症下药， 首要控制非理性购地行为，从成本端抑制资产泡沫。当前的房地产一级市场(土地供应和成交)普遍过热，特别是房价溢价明显的一二线城市，存在明显的泡沫，但房地产二级市场(商品房交易)并不典型，甚至可以说大部分二线城市新房的销售价格并不存在明显泡沫。此次南京和苏州的调控对症下药，首先控制的均是土地市场。南京强调的是竞价产生的保障房建设资金不计入准许成本，网上竞价超过最高限价 90%时，所建商品住房必须现房销售。苏州也将土地竞拍和保证金的缴纳比例、支付土地款的期限、预售门槛的提升等联系起来，创造性地提出了“一次性报价出让方式”进行竞价。值得称赞的是，苏州明确了要加大土地市场供应，今后三年市区住宅用地计划每年供应 400 公顷左右，有利于稳定土地市场的预期。

保护刚需和改善性需求，控制多套房拥有者的再贷款比例， 但整体上较为温和。对于已有 1 套住房，贷款已结清的，南京(除了高淳、溧水)首付款比例仅提升了 5%至 35%，力度并不大；未结清贷款的，从 30%提升到了50%。苏州市区对有 1 套住房贷款未结清的，首付比例从 40%调升到 50%，非本市户籍购买第二套时提供 1 年纳税证明或社保。

苏州更有针对性地提出预售价涨幅限制，一年不得超过 12%。 苏州此次新政涉及面较全，强调商品房在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格 3 个月内不宜调高， 6 个月内调高幅度不宜超过 6%， 12 个月内不宜超过 12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的 6%。

投资建议

整体上今年行业基本面依然较为乐观，部分二线城市因地制宜地进行调控，正说明了抑制不住的市场热情，我们不认为新政会扭转当地的市场预期，而是有助于休养生息，短期来看基本面的好坏和区域市场的因城施策难构成板块涨跌的主导因素。要看到高增长的背后，资源整合并购大战已经开启，场外资金虎视眈眈， 我们维持行业买入评级。建议超配地产，推荐招商蛇口、 保利地产、华侨城、 陆家嘴、 世联行、华发股份、荣盛发展等。