股权之争负面效应显现 万科7月销售骤降3成

万 科Ａ（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

受股权之争尤其是宝能提议罢免董事会影响，万科的销售业绩在上半年的一路高歌猛进之后，于7月份急转直下，销售面积、销售金额双双环比大降超三成。

8月3日，万科发布公告称，1-7月份累计实现销售面积1616.6万平方米，销售金额2175.1亿元。7月份实现销售面积207.7万平方米，销售金额274.4亿元，分别环比下降高达36.4%、35.3%。

此前上半年，万科销售本是节节攀升的状态，在6月份更实现销售面积326.4万平方米，销售金额424.0亿元，分别环比上涨22%、16.8%。

同比去年7月，万科销售面积为181.5万平方米、销售金额为238.5亿元，分别仅环比下降7.2%、5.3%。

万科7月份的表现也落后于很多大型房企。如恒大地产7月销售430亿，环比增37.2%，创下了行业新高。

万科一向以业绩稳健著称，这个7月为何会有如此冰火两重天的表现？从时间节点来看，7月份进入销售淡季是因素之一。但业内人士认为，万科此番业绩大降超三成，更重要的原因在于股权之争给万科经营带来的诸多不确定性，尤其是宝能在6月底提出的罢免议案。

6月26日，万科公告称，公司收到宝能提请召开临时股东大会的通知，以审议罢免王石、郁亮等董事会全体成员和除职工监事之外的监事会成员。

随后，万科集团总裁郁亮在股东大会上表示，有关股东的反对声音及提出的罢免议案对万科管理团队、对万科正常经营造成了非常大的困扰。

“部分已经签约项目出现了解约和终止签约，部分已经销售未结算项目面临退定、交付风险；银行和评级机构对万科信用评级慎重重新考虑；合作方对经营前景表示担忧，甚至调整相应商务条款。猎头公司纷纷打起万科员工的主意。管理团队压力非常大。”郁亮坦承。

虽然关于召开临时股东大会审议罢免议案的提请并未获得万科董事会同意，但宝能在随后7月7日公告中的态度依然强硬：“不排除继续根据法律法规的要求和程序，就董事、监事调整事宜提出相关提案的可能。”

基于股权事件对万科管理层带来的不确定性，麦格里、高盛、瑞信等多家投行在7月份纷纷下调了万科的目标股价。

高盛认为，万科A股估值偏高，重申卖出评级，设定12个月目标价为15.6元/股。高盛在报告中指出，下调万科目标价的原因在于董事会分歧所带来的不确定性，以及公司当前最大的股东关于罢免所有现任管理层成员的提议。

7月12日，瑞信发布报告，将万科H股评级为跑输大市，目标价由原先的25.4港元调低至12.1港元，同时将万科H股2016至2018年每股盈利预测分别下调10.3%、17.8%及22.7%。

瑞信报告指出，万科管理层与最大股东宝能系之争，有关的不确定性是拖累股价的一大因素。

摩根大通也在7月12日发表报告称，万科管理团队的表现被认为是业内表现最佳的团队之一，管理风险时拥有良好的自律能力，同时在作出投资决定时将净资产收益率最大化。

“更换管理层意味着摧毁万科最大的优势。”摩根大通指出，任何可能改变万科高级管理层团队和企业文化的举动都将对公司产生负面影响。这可能导致万科净资产收益率降低，风险状况增加，以及由此带来的融资成本提升，最终影响万科的估值溢价。

万科多名小股东担心，如不尽快妥善解决股权纷争、确保万科管理层的稳定，万科的各合作方、供应商、客户的焦虑与不信任将进一步加重，万科未来的经营与业绩或更受重创。