7月27日,金地(600383.SH)以88亿拍得浦东新区的祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,刷新年内总价地王纪录,楼板价33023元/平方米,溢价率 286%。然而,资本市场却不买账,金地股价随即大幅下挫超4%,下午开市后仍然低位震荡,一度超跌5%,股价徘徊在9.80元左右。
一名市场人士反映,券商对房地产市场下半年与明年表现持保留态度。比如,中金于6月下旬发布研究报告指出,对 2016 下半年房地产行业表现持中性观点,预计市场将呈现区间震荡行情。从当前较低的估值水平来看,预计市场会有 20% 左右的上行空间。预计 2016 下半年房地产实体市场大体趋势向下。
虽然 2016 年国内房地产市场有望达到历史高点,但中金房地产研究部门认为,在主要指标增速都在逐渐放缓的情况下(例如,2016 年前五个月房地产销售增长 51%,而 2016 全年销售预计增长 17%;2016 年前五个月房地产 投资增长 7%,而 2016 全年投资预计增长 7%;2016 年前五个月 新开工面积增长 18%,而 2016 全年新开工面积预计增长 5%),市场的增长动力将逐步衰弱。 2016 下半年地产股表现有望重现 2013 年行情, 约有 20%的向 上空间。增长存在上限主要因为:1)货币政策正逐渐由过度宽松 转向中性;2)预计越来越多的城市将出台收缩性措施来应对当地 飙升的房价;3)由于基数增高以及市场情绪逐渐降温,房地产销售增长动力预计将逐渐减弱。
15%持有住宅用于出租
祝桥是上海建设国际航运中心的腹地和中国大飞机产业的基地。祝桥作为新市镇重点镇,“打造上海国际大都市东翼城市副中心”是祝桥镇城市规划的总体功能定位,未来将规划打造 “生态、宜居、活力、创新”的综合环境,建设与国际航空城相匹配的高档国际化居住区。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,亚洲最大都市型航空城支撑了此次地王的产生。
从地块本身来讲,处于祝桥镇核心位置,并且这幅土地出让面积超过14万平方米,对房企来讲是很好的土地储备,同时也可以有很好的施展空间。
不过这幅地块限制性条件颇多,比如近期土地出让上的“标配”,5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比。此外,要求保障房也实现100%全装修,之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定,压缩“晒地”的可能性。这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。
周边在售项目有“朗诗未来树”目前已售罄。东方鸿璟目前可售房源263套,均价为27000-30000元/平方米。从楼板价推算,未来保本价约5万元/平方米。从这个价格来看,房企获利空间被大幅压缩。
金地这几年扩张速度偏慢,拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地,一线城市只有1幅。在其他房企快速发展同时,自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势,这个价格略显激进,将对今后的产品打造上是相当大的考验。
祝桥镇从2011年起,共计推出5幅住宅用地及1幅商住用地,其中祝桥镇中心镇区核心区内推出2幅住宅用地,1幅商住用地,此次推出的G-10地块是祝桥镇中心镇区核心区内推出的第三幅纯住宅用地。
根据上海土地交易市场网站显示该区域内未来还有3幅纯住宅用地及2幅商业用地会推出,但暂未列入2016年年度出让计划中。
一名业内资深人士指出,最近半年以来土地出让条件多出现持有部分住宅与商业的条件,这对于商住公寓产品而言,也是一个挑战,降低了这类型产品的投资价值,用于出租的房屋增加之后,或会平衡市场供需关系。
为何是金地?
实际上,如果剔除保障房,公建部分及自持部分楼面地价更是高达41572元/平方米。不仅是面粉价高过面包价,总价也十分高昂,要开发如此一块地必须不差钱,还需要勇气。然而当万科、保利早就是千万级的房企,已被踢出房地产行业第一梯队的“没落贵族”,金地集团在2014年冲击600亿销售目标失败,那么为何金地敢如此激进拿地?
市场研究部资深经理龚敏分析认为,主要原因有两点:其一是金地2016年销售业绩发发生的戏剧性的变化,2014年冲击600亿销售目标失败,但 2015年戏剧性的实现销售额618亿元,营收的增长催生了其想要赢就得继续积极拿地的需求。实际上从2015年开始金地就已经布局拿地需求,2015年前11个月,公司累计获取项目总地价241.2亿元(按100% 权益计算),拿地金额/销售金额比重46%,投资力度较强,获取项目总建面355.6万平米,略小于同期销售面积386.1万平米,呈现出良好的补库存节奏,根据其定位,一线以及重点二线城市仍是主要布局城市。2016年到目前为止,金地就取得了今天祝桥的宅地,可见金地有继续深耕一线城市意图明显。
其次,从产品来看,金地两年来积极调整产品结构、布局刚需的战略,在产品上积极响应 “互联网+”行动,推行HOME+产品创新行动,推出五心精装家、360景观健康家、Life智能家创新产品,其中与小米合作智能家居主要是基于其Life智能家系统,金地集团率先布局基于智能家居和智能社区的Life智能家生态圈,金地开始全面发力互联网+领域使其对未来开发的产品充满信心,在如今郊区地王横生的年代,在一次又一次地王纪录被刷新的年代,胆识恐怕比风险意识更为强烈。
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