绿城服务赴港上市：靠资产管理捕获利润“精灵”

7月12日，绿城服务(02869.HK)正式挂牌上市，以每股1.99元公开发售，超过招股价范围1.74-2.2元的中间价，筹得14.394亿元人民币。其中49%用作收购物业服务公司及提供增值服务公司；22%及19%将分别用作开发推广旗下“智慧园区”及还债。

此前，绿城服务在香港公开发售获3711.6万股有效申请，相当于公开发售7778万股的约47.72%，尽管绿城服务在香港公开发售仅获约47.72%认购，经过调整之后，国际发售获适度超额认购。

作为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家登陆港股资本市场的物业管理公司，绿城服务与这三家公司在市盈率(20%左右)、物业管理营收占比等方面数据接近，而目前市场不明朗的情况下，后续的市值管理或将为绿城服务带来压力。

在上市仪式后，绿城服务执行董事兼运营总监吴志华指出，资产管理作为园区增值服务的一部分，去年就呈现了爆发式增长。

年复合增长率压力

7月12日绿城服务收市价格，涨幅超过10%。但是绿城服务管理层也并非高枕无忧，后续物业管理的规模扩张与增值服务都面临不小压力，要保持前几年20%－30%的增速并非易事。

绿城服务的园区增值服务2015年占总收入的比重已达9%，占比较2014年提高了3个百分点，尤其是在2015年整体营业收入大幅增长32.4%的前提下，这一比重得以较大幅度提高难能可贵。

绿城服务2015年营业收入同比增幅为32.4%。这一同比增幅远高于中海物业和中奥到家，但与彩生活相比增幅仍有一定差距。

根据绿城服务的招股说明书显示， 绿城服务上市融资额的49%将用作收购物业服务公司。可以预期的是，未来绿城服务收入规模和服务规模的增长率或将快速提高。

从净利润来看，绿城服务2015年的净利润为2.03亿元，是前述四家上市物业企业中净利润唯一超2亿的企业。

可以看出，绿城服务的净利润是与其营业收入最为接近的中海物业的2.1倍，高于以高利润著称的彩生活，在四家企业的对比中占据绝对优势。

从单位面积利润贡献率(企业的年净利润除以当年计算收益的物业管理面积)来看，绿城服务高于其他四家企业，分别是中海物业的2倍，彩生活和中奥到家的4倍多。

这样的结果与绿城服务的高端定位密切相关。绿城服务招股说明书显示，2015年绿城服务在管的住宅物业平均物业费达3.06元/平方米/月，而同期中国指数研究院和中国物业管理协会联合发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，2015年物业百强企业住宅物业平均物业费为2.24元/平方米/月，凸显出绿城服务的高端定位。

在增值服务方面，绿城服务借鉴了彩生活2014年9月推出的智慧园区项目。据吴志华透露，绿城近几年来增加的管理面积几乎每一年都翻倍，未来利润增长空间还是在园区增值服务，而资产管理则是园区增值服务的一部分。他举例称，物业管理收入占比业务板块70%，但毛利仅有40%，顾问咨询业务占比20%，毛利贡献30%，园区增值服务占比10%，毛利贡献25%。

一名机构分析师指出，在四家上市物业公司里，绿城服务的业务结构相对完善，三大板块是互相驱动可形成产业链的，但绿城服务的营业收入与单位面积的利润高于同行，因此盈利能力的提升只能从目前还没有充分发展的业务板块中寻求。

根据绿城服务历史数据，物业管理过去3年增长30%，园区服务过去3年增长50%。

潜行资产管理

在绿城服务整体战略目标中，“物”就是资产管理；“业”就是物业管理。目前资产管理已经开始布局，包括二手房的置换和买卖、房屋的返租与经营、盘活闲置资产。

绿城服务执行总裁兼行政总裁公司杨掌法介绍，公司目前已经签约的服务面积达1.7亿平方米，资产价值至少两万亿，如果能够用上述三种方式将这些资产活化1%，就有200亿的收入。

绿城服务的招股说明书显示，绿城的园区增值服务是所有业务中毛利最高的，截至去年底，毛利水平在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17亿元的上述业务收入，到2015年底增至2.76亿元。吴志华表示，资产管理业务正是增值服务中利润最高、增长最快的一部分。

据吴志华介绍，绿城物业目前和华邦地产合作，在绿城服务管理的园区内向业主提供置换服务；与途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服务；与优客逸家合作，提供长租公寓。途家和优客两家企业的引入，帮助业主盘活了闲置房屋，产生了更好的资产收益。

一名业内人士透露，房地产资管市场将是一个比地产开发规模更大，机会更好的市场，总规模将有150万亿元左右，是房地产开发市场的近20倍。

根据吴志华的设想，除了现有的资产管理业务外，绿城服务未来还可能收购部分开发项目的车库、库房、尾盘再逐步转售给业主。一方面解决开发商的资金需要，另外一方面，也可以利用绿城服务更熟悉业主需要的优势，有针对性地开展营销。

除了资产管理外，目前物业的增值服务，还包括互联网在线平台业务、金融业务、家庭医疗等众多范畴。以绿城服务为例，其还向业主提供子女的家庭教育和老人的老年大学等服务。这些服务扩大了业主使用物业服务平台的粘性，并为平台带来额外收益。从目前的情况看，园区的增值服务内容和服务收入仍在增长。

据杨掌法介绍，目前绿城2000年的一些项目二手房挂牌价格已经超过同区域其他楼盘的20%~30%。

吴志华认为，去年绿城服务有2.7亿营收是从园区增值服务获取的，而这是建立在每户业主的低贡献基础上。

一名接近绿城集团的人士对21世纪经济报道记者透露，随着这几年绿城中国的发展放缓，已经不能满足绿城服务的内需增长，在外接项目的比例提升很快，包括销售排名前十的首开、融创等均成为绿城服务的客户。