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“白武士”助力万科决胜未来

来源:证券时报 2016-03-18 08:52:49
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卧榻之侧岂容他人鼾睡,对于王石来说,股权分散所面临的“野蛮人”敲门问题让自己寝食难安,彻底解决已刻不容缓。2015年的万科财务年报讲得很清楚,白银时代的房地产,尽管还有钱赚,但赚得非常辛苦,不像过去拿地就稳赚,未来考验的是万科管理层。但是,资本市场“一股独大”的游戏规则没有变,“野蛮人”靠砸钱就能轻松获得万科管理层的努力。

这次“宝万之争”像90年代“君万之争”一样有惊无险,但未来万科还可能面临更多的类似于宝能这样的资本“大鳄”,甚至来势更加凶悍。由此,借助混合所有制彻底断了“野蛮人”的图谋宜早不宜迟。事实上,王石一直推崇混合所有制,击退君安觊觎后,2000年万科引入央企华润就是混合所有制的先行者。国资股的使命是保值增值,而非行簪越之事和谋求企业管理权。

华润仅占15.3%的股份,万科实际控制权在精英管理层手中。大股东不干预、不急于套现。因此,2000年以来的15年,万科在华润的庇护下,顺利实现了超越美国帕尔迪,成为全球最大住宅开发商的“第二次转型”目标。但是,在资本运作手法和规模与过去不可同日而语的今天,15.3%的大股东持股份额,无法庇护管理层了,发家于“卖蔬菜”的宝能,也能够强势运作拿下万科。

重新选择“白武士”,就成了当务之急。当年引入华润前,王石说,他眼里的“合格大股东”有四个条件:必须有实力、在香港上市、有良好的政府关系、对双方管理层和公司文化彼此认同。牵手万科的深圳地铁,除了香港上市这一点欠缺外,满足其他三个条件。未来“遍地是钱”,出于融资考虑而要求香港上市的条件也没有意义了。

万科之于深圳地铁,深圳地铁之于万科,绝非大股东庇护和国资保值增值这么简单。深圳地铁学习香港而确立的“地铁+物业”的发展战略,看上去可持续。但是,深圳房价已上数个台阶,且上涨预期强烈,未来地铁建设拆迁成本越来越高、周期越来越长,若干年后卖出房子,能覆盖建设和运营成本吗?说实话,作为“门外汉”的国资企业——深圳地铁,即便有政府土地注资,其实并无十足把握。但基于“工厂化住宅”的专业能力和成本控制,万科可以做得到。

因此,深圳地铁需要万科。当然,万科更需要深圳地铁,除了大股东保驾护航外,万科的“万亿市值”梦的实现以及城市配套服务运营商的转型,需要深圳地铁手里的土地。深圳土地利用早已转向了存量,即所谓的城市更新,而发家于深圳的万科,在存量利用上却滞后于本土潮汕粤西帮,甚至受到了中海、恒大等外来大佬咄咄逼人的挑战。

看看香港、东京、伦敦的轨道站点上盖物业是何等高效、密集、畅通之盛景,我们就知道,在当代规划和建筑技术条件下,再小的一块地也能开发出可观的立体空间。事实上,深圳很多地铁上盖物业,但办公商住一体化、集约式开发,轨道交通便利接驳和集聚人流、物流做得不够。2015年,受高房价困扰,深圳人购房占东莞和惠州等“临深区域”楼市销售的50%,这是城市化第二阶段(人口在城市圈集聚)的必然结果,也是大城市“刚需”和新市民住房需求解决的唯一路径。但相比轨道交通支持广(州)佛(山)一体化、沪昆(山)一体化、京津冀一体化上,深圳连接东莞和惠州的轨道交通严重滞后,通勤时间和经济成本高得吓人。

在类似深圳这样的一线城市中,“地铁+物业”是未来楼市发展的“蓝海”,而“供给侧”改革和国家对于一线城市盘活存量也提供了政策“东风”。如果万科能在“地铁+物业”上发挥自己的专业能力,无疑将找到了获取一线城市土地资源的捷径。更为重要的是,地铁是大城市公共服务的龙头,借助此,万科公共服务运营商的转型之路也真正开启了。因此,引入深圳地铁这个“白武士”,万科找到了决胜未来的武器。

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