万科看好“房地产+服务” 将进一步拓展轨道上盖业务

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在3月14日召开的2015年业绩媒体见面会上，万科高层表示，2015年是“万科历史最好的一年”。不过，原计划同期召开的深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面临时取消。对此，万科方面解释为“双方还未做好充分准备”。对于行业发展，万科表示，“房地产+服务”将取代“房地产+钢筋水泥”。

加深与地铁公司合作

根据公告，3月12日，万科与深圳市地铁集团有限公司签署了合作备忘录。公司或将购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，初步预计交易对价400亿-600亿元。根据万科3月13日晚发布的业绩推介会邀请函，3月14日的媒体发布会除了2015年业绩媒体见面，还包括“深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面”。不过，万科方面以“双方还未做好充分准备”为理由取消了该媒体见面会。

据估算，本次交易若完成，华润、万科管理层以及深圳地铁集团持有合计持股比例有望超过40%，远超宝能系持有的24.2%。该方案仍需股东大会通过，宝能系可能阻挠搅局。郁亮坦言，“(引入深圳地铁)确实较仓促，接下来会有更为详细的发布会，充分跟大家沟通。”

郁亮指出，目前推出的方案对万科比较有利，不管是未来的发展还是战略原则，万科对股权结构的设计方案是基于有利于全体股东和公司长远发展。万科一直是混合所有制的代表，混合所有制是最有活力的。

万科高级副总裁谭华杰亦指出，“万科需要合理的股权结构，寻求解决方案时，要有利于股东利益，有利于万科的战略发展，而且是多赢的方案。”此前，谭华杰为万科董秘。

此外，郁亮指出，不仅是深圳地铁，万科还和各地地铁都有合作，比如北京、上海、长春等地。目前万科有40个项目是轨道上盖，轨道上盖是城市最稀缺的资源，而万科主要面向刚需，轨道上盖符合万科定位。轨道交通需求旺盛的地方，都面临房价高的问题，多建轨道就能修更好的房子，万科未来将在这一领域会有更多拓展。

值得注意的是，2015年业绩媒体见面会由万科总裁郁亮坐镇，未见董事长王石。与往年相比，出现了两张新面孔，新任执行副总裁及CFO孙嘉、新任董秘朱旭。其中孙嘉原为万科副总裁，朱旭为原广田股份董秘。

高管称去年表现史上最佳

万科H股今日开盘迎来大涨，截至收盘，股价为20.15港元/股，升幅达9.99%。对于2015年的业绩，万科高层均认为是“万科历史最好的一年”。万科认为，主要有五大亮点，年销售额、市场占有率再创历史新高；销售费率大幅下降；新获取项目量足价平；物业管理面积实现一年倍增；分红派息力度大幅提高。

2015年，万科实现营业收入1955.5亿元、净利润181.2亿元；实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场占有率上升至3%。此外，2015年万科积极补充项目资源，新增项目全口径建筑面积2201万平方米，约占全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的42%。其中一线城市地价款占新项目总价款的36%。在土地市场局部过热的情况下，公司严格把控投资质量，没有购买高价地。期末公司土地储备建筑面积5477万平方米，其中权益建筑面积为3976万平方米，可支持公司未来2-3年发展。公司参与的城市更新改造类项目按万科权益计算的建筑面积约301万平方米。

万科同时指出，2015年公司房地产业务的结算毛利率为19.46%，同比下降1.3%。公司未扣除少数股东损益的净利润率由上年的13.18%小幅提升至13.27%。

谭华杰表示，过去一年毛利率有所下降。主要是地价占房价的比例越来越高，挤占毛利空间。但毛利率下降并不意味着行业经营状况变差，2015年万科在毛利率下降的同时，净利润和ROE都略有提升。

万科指出，房地产业狂暴突进的年代一去不复返，但会有新的机会出现。今后10年，中国城市还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。年青一代农民工对城市认可度更高。此外，技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况。

万科认为，人口向城市经济圈聚集是发达国家城市化第二阶段的主流模式，而轨道交通是枢纽。此外，万科表示，供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。