房贷宽松再加码：或强化A股2月反弹发生概率

事项 ：

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 2 月 2 日联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

评论 ：

购房首付再下调，延续了 2014 年以来“ 货币放水、政策放松” 基调，预期后续仍将宽松我们 2016 年年度策略《大机会或在“重组”》中对基本面作出如下预判：

1、至少在春季，行业仍将维持小周期的繁荣；

2、2016 年政策仍将持续宽松，对房地产行业的托举、扶持政策及相应措施将层出不穷，降低首付比例、向购房人发放补贴……，政策力度不排除会超出当前市场大多数人的预期。

上述预判目前正在得到印证，政策宽松的预计也得到兑现：继 2015 年“9？30”房贷新政“降低非限购城市首付比例+公积金政策宽松”的组合拳之后，央行、银监会再次下调购房首付比例，延续了 2014 年二季度以来“货币放水、政策放松”基调，预计后续仍将维持宽松趋势。

较“9.30” 房贷新政，本次主要变化有：

1、对于首套房的比例最低限进一步下调至 20%，已回归至 08 年水准，预计后续下调空间有限；下浮权交由各地政

府、银行决定，因地制宜，去库存、促销售的同时也流露出防风险之意；

2、二套房比例进一步下浮至 30%，此前是“拥有1 套还清贷款算首套付 30%”，现在对于非限购城市不用还清也是30%了，作为目前市场主力的“改善型需求”仍是政策刺激的重点；

3、本次房贷调整未涉及公积金贷款。

了宽松已带来了 2015 年至今的小周期繁荣，但目前销售增速已出现一定程度的滞涨，预计政策刺激及宽松的力度未来会继续加大

持续宽松带来的是 2015 年至今全行业的量价齐升：销售金额增速在 2015 年一季度触底后反弹；百城住宅价格指数环比、同比已先后转正，但目前销售及房价同比增速均出现了一定程度的滞涨，预计政策刺激及宽松的力度未来会继续加大。

对维持年度策略中对 2016 年基本面及政策面的预判

我们仍维持在年度策略中的判断：在政策、货币的刺激下，2014 年积压需求的释放以及 2016 年需求的提前透支，造成了 2015 年至今的繁荣；但是需要指出的是，政策是不能制造刚性需求的，对投资性需求的刺激也是边际效应递减的，真实需求需要人口红利的支撑，目前的政策举措没有触及到这一层面。“房地产大周期向下”决定了 2014 年下半年至今的销量复苏仅是货币作用的结果，不可持续，呈小周期特征。由于政策边际效用将逐渐递减，我们维持对 2016 年房地产行业基本面的预测(在无超预期、超级量宽政策出台的前提下)：

一、销售增速将处在一个逐步收敛的阶段，销售额累计增速峰值将在 2016 年春季见顶；

二、全年销售额累计增长 5-10%，增速较2015 年明显回落；

三、投资、新开工增速由于 2015 年销售繁荣的滞后传导及基数效应，预计 2016 年全年会出现小幅增长，但持续动力不足。

政策面预判已在开篇有所陈述，我们在年度策略中对 2016 年可能出台的相关政策的预期，第一条“商业贷款首付比例进一步下调”已兑现。

托地产救经济，或将强化“A股股 2 月反弹” 发生的概率

我们在 1 月 31 日晚发出的 2 月投资策略中前瞻性地呼吁“积极一些、布局超跌反弹行情”，理由在于：1、行业需求端“暖春”正在进行时，供给端抗风险能力也有所提升；2、A股整体上亦因 1 月暴跌，风险在一定程度上得以释放，积累了向上修复的动能，2 月 2 日 A股的反弹已初步印证了我们上述建议的及时性。房贷新政出台、或将强化 A股 2 月反弹发生的概率。我们维持 2 月策略观点：把握可能出现的超跌反弹行情，积极一点，布局以下三条主线——

①预期差较大的转型股：皇庭国际、湖北金环、苏宁环球、嘉宝集团、中天城投；

②传统地产：保利地产、华夏幸福、泰禾集团；

③有重组想象的品种：珠江控股、京能臵业、铁岭新城、大龙地产、绵世股份、沙河股份、长春经开、粤宏远、高新发展。

特别提示：

根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28 号)第十二条的规定，我公司特披露：截至 2016 年02 月 02 日，我公司以自有资金投资持有“保利地产”(600048)203736480 股。