房地产:借力刺激政策实现去杠杆 利润率改善

宏观经济走软但更多刺激政策可期

我们认为政府刺激政策是抵御宏观经济走软对2016年房地产需求潜在打击的关键因素。与支持农民工购房的政策相比,支持住宅升级和/或投资需求的政策应能带来更为立竿见影的提振。我们预计2016年全国房地产交易量同比增长5%,增速与2015年基本相当。

建筑活动减少但杠杆率降低

不过,为了加快去库存以及稳定过度供应城市的房价,我们认为房地产在建工程需要进一步收缩。我们对全国库存的分析显示,2016年在建项目或许需要在2015年持平的基础上同比下降至少5%,才能防范全行业的杠杆率从2015年的77%进一步攀升、净利润率从当前的8.5%进一步下降。因此,我们认为2016年底全国在建项目与年度房地产销量之比需要从2015年底的5.4倍降至4.8倍,从而支撑房地产均价持平于当前水平。

利润率反弹推动增长前景改善

借相对行业比较健康的财务状况,我们研究范围内的开发商在2015年继续它们对新项目的投资。在此基础上,我们预计我们研究范围内开发商将在2016年实现合同销售平均同比增长3%。再加之核心业务利润率1个百分点的平均升幅,我们预计研究范围内开发商的核心每股盈利平均增速将从2015年的5%升至2016-17年的20%,我们认为这将支撑行业估值,并推动市净率-净资产回报率回升至上一周期(2012-2013年上半年)趋势水平。

买入保利地产(加入强力买入名单),上调仁恒置地评级至买入

在计入新收购项目、2015年四季度合同销售以及自2015年年底以来4%的人民币兑美元汇率贬值之后,我们调整了研究范围内开发商的2015-17年核心每股盈利预测;在将估值基础从2015年底延展至2016年底之后,我们还更新了基于净资产价值的12个月目标价格预测。我们维持对于保利地产的买入评级,并加入强力买入名单,因其销售增长有望加速。我们将仁恒置地评级从中性上调至买入,因为我们认为该公司是上海/南京房地产市场强劲表现的主要受益企业。我们将合景泰富和瑞安房地产评级从买入下调至中性,因为它们的估值在股价表现领先后吸引力降低。