中航地产布局不利导致业绩同比下滑146%

中航地产（个股资料 操作策略 咨询高手）

尽管背靠中国航空工业集团(以下简称“中航工业”)这棵大树，中航地产2015年前三季度净利润仍然下滑严重——共计亏损1.69亿元。同时，项目主要布局在二三线城市的中航地产还背负较大债务压力，2015年前三季度资产负债率高达82.12%。形成如此高的资产负债率，是其加大向银行借款力度、向股东方借款、发放债券等多种方式“筹钱”的结果。

频频采用各种渠道筹措资金的中航地产，当前是否已面临较大资金压力？在二三线城市房地产行业普遍显露颓势的情况下，中航地产主要布局二三线城市的发展战略未来是否会转变？就相关问题，记者向中航地产年报中所公布的邮箱地址发去采访提纲，但截至发稿前尚未收到其就相关问题的回复。

业绩大幅下滑

中航地产是中航工业下属上市公司，其2015年三季报显示：三家中航工业下属公司——中航国际控股公司、中国航空技术深圳公司、深圳中航城发展公司共持有中航地产50.14%股份。

中航地产所属的中航工业可谓资产庞大，下辖140余家成员单位、近30家上市公司、50万员工。但中航工业下属公司多从事航天航空类相关产业，中航地产是旗下唯一一家上市地产平台。

然而，尽管背靠中航工业这棵“大树”，中航地产近期的盈利状况并不乐观。2015年前三季度，中航地产虽然营业收入同比增长5.95%，达到30.73亿元。净利润却总共亏掉1.69亿元，比去年同期减少146.34%。

值得注意的是，自2010年以来，中航地产尽管归母后公司全年净利润并未显露过亏损，但其经营活动现金净流量却持续为负值。2015年前三季度，其经营活动现金净流量为-5.66亿元。

对此，中航地产曾在公告中解释：公司经营活动现金净流量为负主要是因为开发项目不断增加，但开发产品需要一定周期，项目开发投入与项目销售不同步所致。

此外，记者了解到，长期以来，中航地产不断通过转让下属公司股权以获得资金，2014年曾公开挂牌转让 2 家子公司，协议转让 5 家子公司。曾有券商对此预言：“公司来自于转让下属公司股权及新增投资性房地产带来的公允价值变动收益是不可持续的，且受非核心业务剥离影响，短期营收和利润下滑是大概率事件。”

负债持续高企

中航地产另一不容忽视的问题是其较高的负债率，自2012年起中航地产资产负债率均高于70%。2015年前三季度其资产负债率则高达82.12%。

对此，中航地产曾在2014年年报中坦承面临着资金风险：“因房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。一方面，受货币政策大环境的影响，公司的融资难度增加；另一方面，公司加大了对商业地产的开发力度，资金占用额较大且投资回收期长，公司资金周转的速度有所放缓。”

在这一状况下，中航地产在2015年运用各种方式“筹钱”。首先加大了银行贷款力度，2015年前三季度其长期借款额达到77.7亿元，2014年年报中这一数字则为53.5亿元。

其次，股东方也成为中航地产重要输血对象。2015年8月20日，中航地产发布公告称，将向股东中航国际控股有限公司申请金额达20亿元，为期1年的借款。对于为何需要这笔借款，中航地产在公告中表示：“公司目前主营业务为商业地产开发，资金需求量大。本次借款将补充公司流动资金，满足公司正常经营资金需要，取得资金主要用于地产项目前期拓展、现有地产项目的开发建设以及资金周转。”

但似乎银行与股东方提供的资金仍未能满足于中航地产的经营需求，2015年11月11日，中航地产在公告中又宣布将公开发行规模不超过15亿元的公司债券，用于“偿还公司贷款和补充流动资金。”

战略布局不利

中航地产近期并不乐观的业绩表现、较高的债务压力似乎与其战略布局有直接联系。记者了解到，中航地产旗下商业地产占比较大，且项目多集中于二三线城市。其2015年第三季度报告显示，旗下17个在建在售项目中仅有一处位于一线城市，其它项目则分布在昆山、九江、惠东，乌鲁木齐等二三线城市，且主要集中在广东、江西、江苏三省。

有分析认为，这样的城市布局与中航工业的发展历史有关，广东、江西、江苏都有中航工业的研究机构存在，使得中航地产自身拥有大量的土地储备。而中航地产更像是根据自身掌握土地来选择性开发，并不是按照房地产开发逻辑进行地块甄别。

在当前二三线城市房地产市场已普遍陷入衰退的情况下，项目过多集中于此也使得中航地产资产周转率低，库存高企。2015年前三季度其资产周转率仅为0.14，存货规模达128.7亿元，比年初的110.6亿元有所增加。在二三线城市房价不断下跌的情况下，这一库存规模相对于中航地产自身的体量来讲是个较为危险的信号。

早在2007年，中航地产就宣布将商业地产作为其业务的核心，围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发作为发展方向。然而，与住宅项目相比，商业地产具有前期投入较大，但资金回笼较缓慢的特点，无法做到如住宅项目那样的快速周转。

尤其是，中航地产商业地产过多集中在二三线城市，需克服需求不足和消费有限等困难。即使这类城市的商业地产项目具有后续发展前景，也需要较多的资金支持来熬过较长的周期。这恐怕也是中航地产负债率高，运用各种手段筹措资金的原因。