嘉凯城资金隐疾凸显 数度转让手中项目

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历时5年，开发过半的青岛嘉凯城时代城项目被嘉凯城集团作价6.12亿元挂牌转让。此消息一出，引起岛城地产界一片唏嘘。其实这个曾一度被认为是嘉凯城涉猎城市综合体战略体现的项目，早在一年前就有传言要“甩卖”，如今消息终于坐实。

关于变卖背后的隐情，外界猜测大多集中在债务及资金问题层面。嘉凯城董事会办公室负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，时代城项目的开发和销售周期较长，对嘉凯城资金造成压力是其中一个原因。但关键原因是根据公司发展战略对传统房地产开发业务进行调整所致。

中国房地产报记者从知情人士处获悉，关于时代城项目，嘉凯城已经和保利、阳光城接触，保利在青岛李沧区有3个项目，而阳光城在青岛两年都没有拿到地，上个月有块6亿元的土地被海尔抢走，阳光城接手青岛嘉凯城项目的可能性较大。

超级大盘被甩卖

12月7日晚间，嘉凯城(000918.SZ)发布公告称，公司全资子公司嘉凯城集团(上海)有限公司拟采取公开挂牌交易的方式转让其持有的青岛嘉凯城房地产开发有限公司51%股权，挂牌价格不低于6.12亿元。股权转让完成后，公司将不再持有青岛嘉凯城股权。

此次转让的青岛嘉凯城时代城项目是一个已开发5年的182.05万平方米的“超级大盘”，是青岛嘉凯城在2010年9月以37亿元价格获得青岛李沧区上王埠、东王埠、桃园社区城中村改造项目的土地使用权，项目定位是打造中国一流的城市综合功能区。

当年正值嘉凯城在全国范围内大面积拓疆阶段，青岛时代城项目是嘉凯城旗下为数不多的大盘，在嘉凯城的总体构架中，占据重要地位，其一度被认为是嘉凯城涉猎城市综合体战略的重要体现。

据中国房地产报记者了解，嘉凯城时代城项目位于青岛李沧区北部，市区中央位置，黑龙江路和青银高速纵贯其中，且周边山水景观资源丰富，配套逐步成熟，是潜力较大的优质居住区域。截至2015年12月6日，嘉凯城时代城项目共销售约9亿元，排名青岛市住宅项目第11位，销售面积9.87万平方米，共970套，名列第9位。

为什么在市场转好，项目背景略显优越的情况下，嘉凯城要选择放弃时代城项目呢？

嘉凯城在公告中表示，公司根据住宅业务发展战略转让青岛嘉凯城股权，可加快存量去化、增强流动性，有利于公司长远发展；本次股权转让若以挂牌底价成交，完成全部交易并收回所有款项，预计公司可实现税前利润约6222万元。

链家网新房青岛运营总监张斌在接受中国房地产报记者采访时认为，时代城项目开发量巨大，后期资金需求大是嘉凯城变卖的主要原因。时代城分六期开发，2010年拿地后，因征地拆迁等问题平添不少麻烦。而且入市累计签约销售33.5万平方米，总销售额32.5亿元，每年6亿元的销售收入不尽如人意。同时还有12万平方米的库存，去化压力较大。

中国房地产报记者采访获悉，青岛嘉凯城有限公司还没有收到嘉凯城总部的通知，时代城项目目前在正常销售期，但仍有90万平方米建筑面积未开发。

据前述知情人士透露，项目从拿地到销售已经5年，目前一期翡翠赏和翡翠郡已交付，二期东方龙域也基本完工，三期翡翠公元正在销售中。但剩下的三期开发难度较大，四期为两条交通干道夹角，地势较低且有较大商业配比，五六期则面临交通不便的难题。如果继续开发，就会面临更大的投入和回款较慢的窘境。所以嘉凯城要在此时转让。

实际上，因时代城项目体量颇大，青岛嘉凯城很快就感到资金压力。在2011年9月，青岛嘉凯城一款总额10亿元的信托产品到期后，公司引入浙江能源集团子公司浙信房地产有限公司作为其股东，借助后者资金兑付了到期信托产品，一时引起市场较高关注。

同时，嘉凯城为青岛嘉凯城17.61亿元融资提供了担保，在转让青岛嘉凯城股权后，嘉凯城还将继续为青岛嘉凯城提供不超过17.61亿元对外担保直至担保期解除，担保期限不超过180日。

对于此次股份转让，有分析人士表示，市场大势不好，区域竞争压力较大，这是不容忽视的原因，但是可能也涉及公司未来发展方向调整的问题。

在本次股权转让前，青岛嘉凯城由三方持股，嘉凯城上海公司持股51%，浙江省浙能房地产有限公司持股35%，青岛百通城市建设集团股份有限公司持股14%。

在本次交易中，青岛嘉凯城3方股东拟全部转让各自所持有项目公司合计100%的股权，100%股权将作为一个转让标的，股权及相关债权交易总对价合计约29.57亿元。其中，青岛嘉凯城100%股权转让价款为12亿元，嘉凯城上海公司持有的青岛嘉凯城51%股权拟定挂牌价格为6.12亿元；另外被转让的还有股东方债权合计17.57亿元。

上述嘉凯城董事会办公室负责人表示，青岛时代城项目目前已经有了意向接手公司，但具体是哪家暂不能透露，因为时代城项目体量比较大，所以意向接手单位是家大公司。

重压之下数度变卖资产

嘉凯城近年来资金链持续紧张，此次甩卖青岛项目是继该公司11月4日以2.53亿元价格公开挂牌转让其持有的上海凯祥房地产有限公司30%的股权后又一次资产变卖的大动作。

早在今年4月22日，嘉凯城已经采取公开挂牌交易方式转让其持有的凯祥公司70%的股权，当时的挂牌价格不低于5.91亿元。加上11月4日再次出让，嘉凯城已经全部出售了上海普陀区项目整体权益。

不到一年之内三度变卖资产、公司董事长边华才请辞等一系列重大事件让致力于谋求转型城市客厅项目的嘉凯城处在风口浪尖。

上述嘉凯城董事会办公室负责人表示，上海凯祥项目的转让是从今年年初就制定的计划，公司变卖资产是为了实现整体利益最大化，满足公司对房地产业务的投资收益标准，更有利于加快项目周转，增加现金流入，为公司获取新的城中村改造、旧城改造项目提供资金保障。

进入2015年以来，资金承压的嘉凯城加快变现脚步从而缓解资金压力。中国房地产报记者梳理嘉凯城历年年报后发现，从2013年开始，嘉凯城的负债率一直居高不下。2013年底嘉凯城资产负债率达81.49%，同比增长2.14个百分点，随后持续攀升，至今年三季度末，公司资产总额365.60亿元，负债总额313.09亿元，资产负债率为85.63%。

在业内人士看来，资金难题是嘉凯城方面需要解决的重中之重。从嘉凯城今年公布的三季报来看，嘉凯城传统地产销售规模正逐步下降，青岛嘉凯城项目体量大、建设周期长和资金回笼慢等特点，显然成为集团“舍弃”的重要原因。

对于高负债等问题，上述嘉凯城董事会办公室负责人表示，上半年公司结算的房地产项目较少且结算的项目毛利率普遍较低，另外由于借款结构的变化，导致财务费用增加，从而导致归属于上市公司股东的净利润也少。嘉凯城又处于战略转型期，转型产品目前均处于投入期，所以资产负债率会相对较高。

实际上，早在去年嘉凯城就迈开变卖资产的步伐。2014年11月8日，嘉凯城拟以不低于1.7亿元的价格出售子公司持有的浙商财产保险股份有限公司8250万股股权。6天后，也就是2014年的11月14日，嘉凯城再次宣布以不低于5365万元的价格挂牌出售子公司持有的杭州银行股份有限公司600万股股份。

对于嘉凯城几度挂牌转让股权，业内认为目前嘉凯城的主要利润来源依然是住宅，在今年其利润大幅下降的情况下，需要将一部分存量资产进行变现盘活以供其新产业的发展，从而缓解公司资金压力。