佳兆业艰难复活：债务重组方案再让步

深陷泥潭的佳兆业，经历了一连串债务风波后，正逐步走出。

11月6日，佳兆业公布了最新的海外债务重组方案，同样是基于“保本、削息、展期”的目的，这一次重组方案相比于早先3月份公布的方案要让步得多。在公布新一轮海外重组方案，并初步获得部分境外债权人支持后，佳兆业又马不停蹄地着手解决其境内债务，以期全部解决债务问题。11月12日更是公布了迟来的销售业绩，尽管出现大幅度下滑，前10个月销售额仅为52.3亿元。

这一切都被市场认为是佳兆业“复活”的信号。

阔别340天的业绩公告

佳兆业债务危机导火线起于深圳在售的4个楼盘2000多套房源被锁定，随后更是经历了重重危机，个别项目解锁再锁、股权变更、董事会成员变更、多次停牌、深圳项目全面叫停、高管辞职、甩卖上海项目、主席辞职、债务违约、合作伙伴撤资、破产重组等。

时隔340天，佳兆业终于在11月12日发布业绩。其公告披露，佳兆业于2015年前10个月录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%；平均售价6058元/平方米，低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11个月的1.02万元/平方米。

为提振信心，经过数月谈判，自7月份开始，佳兆业已逐步恢复重点城市业务。前10个月的销售额主要来自二三线城市。其中，华中、环渤海、华西、长三角、珠三角的二三线城市分别贡献8.18亿元、8.91亿元、16.44亿元、6.27亿元、3.44亿元。相比之下，深圳、广州、上海三大一线城市累计销售额仅占佳兆业总销售金额17.37%。

有消息称，一些购房者出于对佳兆业能否恢复正常的担忧，不敢购买其房产。为了吸引购房者、尽快销售回笼资金，佳兆业在各地项目都出现了一定程度的降价，导致佳兆业销售均价严重下滑。

佳兆业方面透露，目前多地房源正逐步解封、重启销售，其年报披露工作亦在准备中，各项事务都已经步入正轨。据了解，佳兆业旗下深圳、广州、上海一线城市部分项目获得解封入市，另外惠州、苏州、杭州、武汉、珠海、佛山、成都、重庆、长沙等地项目已陆续正常销售。

大本营深圳未完全解锁

在深圳，近一年来，那些被锁房源购房者，经过多次与开发商和各级政府协商，一直担心楼盘无法顺利交付。

经过漫长等待，终于迎来转机。

11月2日，佳兆业深圳公司向媒体宣布，位于深圳蛇口的佳兆业前海广场首批解封客户顺利完成签约备案。佳兆业前海广场于2014年7、8月份推出，当时售价在3.5万~3.7万元/平方米，其1~6栋共有700余套房源。约200户在2014年认购但未签约的购房者，遭遇楼盘“被锁”，无法继续办理签约以及房产的备案和过户手续，终于在今年10月底全部完成签约备案。

佳兆业前海广场于11月14日开放样板间，折后均价4万元/平方米。据中国房地产报记者现场了解，虽有购房者担心佳兆业经营问题，但还是愿意前来看房。购房者吴先生表示：“既然房源解锁了意味着佳兆业正在恢复，即便不会立刻下决心购买，但因为楼盘在蛇口，周边豪宅已破10万元/平方米，对于这个项目的升值前景还是十分看好。”佳兆业销售人员也对中国房地产报记者坦言，不需要过多担心佳兆业经营问题，深圳市场对于佳兆业十分重要。

随着深圳部分项目逐渐解封恢复销售，佳兆业此前面临枯竭的现金流将大幅缓解。原本，佳兆业计划在2014年冲刺300亿元销售目标，其在广深大规模的旧改项目能为其快速发展提供支撑。谁都没预料到佳兆业陷入了债务危机。

遗憾的是深圳项目并未完全解锁，佳兆业在深圳的4个项目：佳兆业大鹏假日广场、悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园，有1444套共计111833平方米面积被查封，732套共计76897平方米面积被锁。佳兆业表示，深圳物业项目仍受锁定的主要原因，是保障相关仅与集团订立临时买卖协议的单位买家的权益。“集团正积极与债权人商讨，以尽快重新开售深圳4个物业项目。”

资料显示，佳兆业深圳业务约占其全部业务量的20%。前10个月，佳兆业深圳实现销售面积13005平方米，销售均价29313元/平方米，金额达3.77亿元。

债务重组新方案

让步债权人

截至2014年12月31日，佳兆业所欠债务计息综合为650.09亿元。其中境内债务总计479.71亿元，境外债务总计170.38亿元。

对于境外债务，根据最新重组方案，佳兆业拟发行5笔总计18.5亿美元的新高息票据，取代旧有票据。新高息票据的到期时间为4年~6年后，票息率降至6%~9.9%之间。这一点，比融创的方案高出了至少50%，部分票据的利息甚至比原方案多出了一倍。

同时今年到期的可换股债券，佳兆业计划展期4年，并拟将目前2.64港元每股的兑换价尽快减低至2.34港元每股。对新换股债券可选择按10%的年度现金票息再延长一年，在一定条件下还将给予债权人进一步补偿。即佳兆业普通股的30天成交加权平均价达到或超过1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元时，这项权利分别可触发20%，给予发行的新高息票据总额的7.0%“或然价值权”。

市场将上述方案普遍视为佳兆业主席郭英成及其团队的一次妥协。佳兆业在公告中称，会继续与督导委员会进行磋商，透过互为条件的协议安排，根据合约细则的条款，实施建议重组。

但佳兆业延后一年的2014年年度业绩仍未公布，业界普遍认为，佳兆业的年报将最终真正揭示它的债务情况。