招商系地产混改与蝶变：重大无先例重组解决B股换A股

国企改革的“靴子”甫一落地，招商系地产发起的“重大无先例重组”方案随之出炉。

9月24日，赢商网招商地产复牌。这一历时近半年的“重大无先例”重组，同时解决了B股换A股、配套定增募资150亿元和员工持股计划三大问题，既是国企改革方案出炉后的第一单，也是首个地产央企重组样本。

而首个自贸区建设运营主体的整体上市，伴随着“一带一路”主力军脱胎和自贸区土地价值重估、基石投资者引入以及大面积员工持股等细节，每一步都牵涉巨大的利益重新整合。

按照募集配套资金发行规模计算，新上市主体招商局蛇口控股(以下简称“招商蛇口”)市值达到约1896亿元，将超越绿地控股和万科，成为地产市值第一股。

新平台悬而未决的人事安排，此时显得尤为关键。

经济观察报获悉，招商蛇口新任总经理将通过全球招聘产生。招聘将遵循两个原则：同等条件下，招商局集团的高管优先(二级公司副总经理以上满足基本条件的都可以参加)；集团内部的高管中，两家公司的班子成员优先。10月9日的股东大会后，这一招聘程序就将启动。

无先例重组

若进展顺利，招商蛇口将于今年年底在深交所挂牌交易，股票代码或被证监会特批为“001979”。

1979年是蛇口工业区创立的时间。自去年被纳入中国(广东)自由贸易试验区，蛇口这块“试验田”再次站在了改革开放“桥头堡”的位置上。

为促成此次重组，招商局集团在6月23日将蛇口工业区进行股份制改造，创立招商局蛇口。招商局蛇口为招商局集团100%控股的子公司，同时是招商地产的控股股东，与旗下子公司合计持有招商地产51.89%的股权。

招商局集团旗下地产业务板块中，招商地产主要从事住宅、商业地产开发，而蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务，招商地产与蛇口工业区等之间存在业务交叉。长久以来，招商局集团拥有的庞大土地资源和相关资产始终处于分散状态。

今年4月3日，招商地产宣布要进行一场“史无前例的重组”。市场猜测，招商局集团将把蛇口片区的资产注入招商地产平台进行开发，超出预期的是，招商局蛇口将吸收合并招商地产，且只保留招商蛇口这一块招牌。同时，也将招商局集团地产资产的一大块形成了资产证券化。

招商局集团内部人士告知，两种方案有一两个月的时间差，目前的重组方案从停牌至今5个多月，进展比预期要快。原本招商蛇口计划的上市时间是明年6月份，如今提早了半年。该重组计划的综合性与创新性，得到了政府和监管机构在政策和审批上很大的支持。

此次“重大无先例重组”属于国企改革下地产国企改革的分支，A股此前惯有的国企模式是大集团先上市，然后分拆旗下子公司分别上市，便于拓宽融资渠道。而先让子公司上市，然后母公司吸收合并子公司重新上市的套路或将被其他国企改革标的借鉴。“过去国企吸并的经验中，有单独的A股或B股案例，有配套融资的，也有员工持股的案例，但是像招商地产如此综合性的案例绝无仅有。”上述人士说。

据了解，中国四大自贸区中，蛇口自贸区是唯一一个以企业为主导的自贸区，可利用资本市场加速自贸区发展。同时，作为“一带一路”的桥头堡，蛇口既有港口又有产业园区，“前港后园”，成为一个全新的典型案例。

“所谓的产业输出、产能输出，单点作战的话90%是失败的，但如果说辅以园区的概念，企业的生存率会大幅度提升。此次重组是通过资本市场的手段，市场配置资源，把国企的价值通过资本市场反映出来。”上述人士表明。

2010年、2011年期间，“万保招金”四强之一的招商地产在市场争夺中逐步显露出掉队迹象，集团对招商地产的规模不甚满意。招商局集团董事长李建红对地产业务提出要求，要做就做行业领先。但是单纯通过高价格购地囤积土地资源的增长方式风险太高，加上集团优质的资源和平台，工业区的整合成为必然选择。

此前，蛇口工业区在园区开发上已经有蛇口网谷、南海意库等成功案例。据悉，布局互联网及电子商务的蛇口网谷基本满租，园区内的产业氛围浓厚，定向招商带来的产业关联度较高。随后在深圳的几个产业园情况大致如此，在业内具有深厚的资源与经验。

近几年招商局在园区土地资源拓展中，涉及成片开发、一二级联动的产业园区项目时，招商地产并不具备太大的品牌吸引力。因此，前期园区的开发都是以集团园区发展部的名义，整合集团资源进行产融结合。

今后，这种开发模式还会持续。招商蛇口将盯紧一线城市周边大型的城建开发的土地资源，而过去招商局以集团名义在青岛、东莞长安等地拿到的优质土地资源，也将不断注入到新的上市平台。

整合完成后，除招商地产原有的住宅、商业、工业地产外，招商蛇口还将在自贸区的基础设施建设、港口和物流仓储基地建设等物流地产业务，以及“一带一路”中寻找机会。

“一带一路”在招商局集团内部有详细规划，涉及港口、海运、金融、地产等各个业务机会，集团在海外的布点包括澳大利亚、新西兰、白俄罗斯、哈萨克斯坦等国家，而所有海外扩张业务都是综合开发，集团在拿下一个多元化的项目后，再交给旗下各个子公司分别去完成。比如与地产有关的，就会交给招商蛇口承建。