房地产：双降呵护经济 基本面回暖有望延续

事项:

中国人民银行决定,自8月26日起下调存贷款基准利率0.25个百分点;自9月6日起,下调存款准备金0.5个百分点,额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点。

平安观点:

双降略超市场预期,呵护经济及资本市场:市场此前对降准已有预期,但此次“双降”超出市场预期,体现出中央对经济及资本市场的呵护态度。8月制造业PMI指数降至47.1%,大幅低于市场预期,显示经济下行压力依然较大,此时出台“双降”,利于稳定宏观经济。同时近期在人民币贬值压力下,央行被迫抛售美元进行调控,一定程度相当于回收了市场流动性,此前央行已同MLF及逆回购释放部分流动性,此次降准亦利于对冲外汇占款下滑带来的被动流动性收紧。在近期全球股市大跌的环境下,双降也有利于增强投资者信心。

套房贷利率具有较大下行空间,地产基本面有望持续好转:受行业利好政策影响,地产成交持续回升,累计销售面积和销售额同比分别增长6.1%和13.4%,十大城市库存去化月数下降至9.4个月,接近2013年年末水平。本次降息后,5年以上商业贷款利率降至5.15%,公积金贷款利率降至3.25%,贷款利率再创历史新低。根据我们的测算,按100万总价、首付3成、基准利率、按揭20年的假设下,本次降息购房者月供将由4776元下降2.1%至4678元,总利息支出将由44.6万减少至42.3万元,去年11月以来五次降息合计将导致购房者月供下降12%。预计后续量价企稳回升趋势将逐步由核心一二线城市进一步向二三线城市蔓延。虽然受上半年各种利好影响,部分购房需求被提前释放,但此次双降有利于降低二套房贷利率,二套房贷利率仍有较大下行空间,支持改善型需求释放。

房企资金状况持续好转,多元化业务更有空间:销售回升叠加公司债、中票等融资渠道的放开,地产商资产负债表正快速改善,1-7月房企到位资金6.93万亿,同比增长0.5%,增速环比提高0.4个百分点。此次货币政策再次强调宽松方向,有助于降低地产商的融资成本。企业在降杠杆过程中在手现金充沛,同时依托丰富的政商资源在多元化业务拓展中具有优势。

投资建议:我们认为此次双降有利于阶段性提振投资者的信心,同时面对国内经济下行压力及外部经济环境风险,宏观政策将维持充足流动性,将有利于购房需求释放及提升地产板块估值。投资建议以精选个股防御为主,建议关注具有业绩支撑的转型个股国兴、低市值国改标的空港、背靠大股东资源低估值个股信达地产以及NAV折价较高的香江控股,同时行业龙头万科、保利、华夏幸福也具备较高配置价值。

风险提示: 地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。