李迅雷：五大因素决定未来房价趋势

在5月16日举行的 “2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”上，海通证券首席经济学家李迅雷表示，随着楼市政策拐点的明确，房地产去库存的拐点已经出现，目前一二线城市房价上涨趋势已得到确认。他预计房地产新开工面积和房地产开发增速将在四季度回升，在销售增加而供给滞后的情况下，未来房价将呈上涨趋势。

李迅雷表示，从房地产投资增速来看，4月份房地产投资几乎是零增长，5月可能会略有反弹，但反弹之后还是会继续下行。从土地开工面积来讲也处于下行过程中，表明对于未来的预期还是比较谨慎悲观的。好的迹象也有，目前来讲，房地产销量出现了明确回升的势头，这对房地产企业资金是很好的改善。4月份一线城市环比超过50%，从销售来看行业出现全面复苏的迹象，开发商资金面也有所好转。

“随着政策的放松，楼市去库存的拐点已经出现。”李迅雷表示。由于销量增加、而供给滞后，房价在未来一段时间也将呈上涨态势，尤其是一二线城市房价上涨的趋势已经得到确认，一线城市4月份房价总体上涨0.4%，说明政策拐点的效果慢慢体现出来。

李迅雷预测，五方面原因将导致未来房价仍将呈现上涨态势。一方面需求在上升，而供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地房企这两方面的意愿都不强，行业供给有滞后，这个滞后将长达6到9个月，将影响今年下半年房地产的供给，预计供给增加得等到明年才能出现。在销售增加、供给滞后的情况下，原来为了去库存可以压低价格，现在不急着卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。

第二个方面是房企资金链得到改善。从2015年的数据来看，供给面积同比增长3.2%，3月份的新增供给低于去年同期，对今年下半年销售有利。由于买地的意愿下降了，销售利润在增加，土地购买金额在销售金额中的占比在下降，这样资金链的改善对于利润的提高也有促进的作用。

第三个方面由于资本市场的繁荣。像定增、债券等等上市公司的再融资手段增加，融资成本下降。

第四个方面是政策的宽松。宏观政策除了降准将息之外，购房政策支持力度也明显。这些政策的出台跟宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。

第五个方面是不可忽视的财富效应。他认为股市的牛市行情已经进入中后段，不少人选择退出。

对于这一轮房地产市场的回暖表现，李迅雷认为一线城市将反弹明显，房价涨幅高；二线城市次之，交易量比较大，但价格涨幅低于一线城市；三线城市还是面临去库存比较大的压力，因为三线城市投资总额占比50%，新开工占比60%，但需求偏弱，投资信心能否恢复还要看房地产去库存情况。