房地产：久违的财政政策放松 全面宽松开启

事件:3月30日下午,央行、住建部、银监会联合发布房地产新政,主要是继续放松二套房限贷,同时,国税总局发布财税新政,减免二手房营业税。

放松政策超预期,财政政策宽松是最大亮点

国税总局将原有的“满五”政策放松为“满二”,同时区分普通/非普通住宅,对应是否将房屋的购入价作为税基的抵扣项。我们认为,放松的力度超出市场预期,满二和差额税基这将使得多套房拥有者的出售意愿大幅增强。

我们认为,财政政策对于楼市的影响更大、且更深远,政府启动财政政策放松,一是从中央层面看到了楼市的超预期下行,二是看到了政府对经济下行压力的依靠产业。相比于货币政策着眼于一个3年的紧缩/宽松货币周期,财政是政府利益的取舍,从国际经验看,政府启动财政政策是楼市过热/过冷的强力调控,例子可以参见我们此前做过的中日国际比较,当前财政宽松也意味着中央认定楼市进入下行区间,托底政策全面打开。

限贷放松是预期之中,二手房活跃度提升,对新房影响相对较小

在930限贷政策提出之后,此次将贷款条件进一步放松:1)将贷款余额作为是否为二套房的标准取消;2)首付比例下调至40%,同时贷款利率由银行自行解决。

我们认为,当前相对活跃的二手房交易市场将进一步提高,新房市场受此影响较小,1)二手房市场和新房市场的客源是割裂的,新房(200万元左右)和二手房(300万元以上)对应不同的目标人群;2)二套房利率有望直接回到基准甚至折扣,因为二套房为改善性需求,而此类人群的风险较刚需更低(毕竟有一套房了),所以自行制定利率也就意味着二套房利率将至少和首置利率等同。

新政将对楼市形成整体利好,为开发商回款进一步打开空间,继续看好地产板块反弹

我们在3月22日报告《突破RNAV枷锁,蓝筹可以走得更远---对地产估值的思考》中,提出对大公司估值体系的理解。新政之后,我们认为,小开发商销售回款后不再拿地开工的进程将进一步加快,看好大公司在行业中的脱颖而出,整合加剧且加快。股票方面,重点推荐行业龙头和区域龙头,关注万科、保利地产、首开股份、泰禾集团、建发股份。

风险提示

开发商继续捂盘。