借力混改国企陆家嘴纳新 前滩区域产业带急待起步

据上海联合产权交易所日前挂出公告，上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司拟转让全资子公司上海林耀投资有限公司50%股权，挂牌价格为12.08亿元。

据了解，这家公司的主要资产是位于上海前滩的一幅地块。而其母公司前滩国际，最为市场所熟知的则是其联合陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司共同开发的项目——前滩中心。

同属国企陆家嘴旗下公司，此次出售公司股权似乎并非资金问题。据上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对观点地产新媒体分析，有可能是陆家嘴集团通过引入合作方搞混合所有制加速前滩区域的开发。

他认为这种做混合所有制的倾向是存在的，这也是跟上海国企内在改革是一脉相承的事。

量身定制出让

公开资料显示，上海林耀投资成立于2014年2月17日，为上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司全资子公司，注册资本为18.63亿元。公司经营范围包括：实业投资，资产管理，物业管理，市政公用建设工程施工。

该公司的主要资产是位于上海市浦东新区三林镇107街坊1/7丘(地块编号06-01)地块开发项目。

目前项目尚未动工建设，以及尚未取得建设规划许可文件。地块用途为商务办公、住宅，宗地号为三林镇107街坊1/7丘，宗地(丘)面积2.46万平方米，使用权面积2.46万平方米。地块规划容积率为3.4，其中商住办公不小于50%，住宅不大于50%。

观点地产新媒体查阅历史资料得知，该地块位于被称为“升级版陆家嘴”的前滩地区，按照规划建筑面积估算，地块板价为2.89万元/平方米，远低于三湘、格力所竞得前滩地王6.5万元/平方米的价格。

值得注意的是，是次挂牌对受让方资格也做了严格的限制，包括意向受让方或其关联企业2013年末的净资产应不少于60亿元且资产负债率不高于40%；要求于2014年年末已开发建成的办公物业面积合计不少于5万平方米等。

上海资深业内人士薛建雄对观点地产新媒体表示：“这个(限制条件)应该是谈好的，走政府法定流程。”

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍着认为，这应该也是陆家嘴集团通过引入合作方来搞混合所有制加速前滩区域的开发。

“陆家嘴从前做这样的事情不多，基本上(前滩开发)都是大包大揽自己干，而且作为国企应该不是资金压力方面的原因，最大可能还是要跟市场其他的结合。”宋会雍分析称，现在受让方还不清楚，即可能是国企也有可能是民企。

“我觉得是有这种(做混合所有制的)倾向在，这也是跟上海国企内在的改革是一脉相承的事。”

不过，薛建雄就对观点地产新媒体指出，陆家嘴集团主导前滩多个项目同时开发，现在前滩地区开发处于前期阶段，也有面临很大的资金压力。

在他看来，不排除陆家嘴通过出售部分项目套现来减轻一点财务的压力。

尚待发展的前滩

提及前滩国际这家公司，最为市场所熟知的就是其联合陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司共同开发的项目——前滩中心。

据观点地产新媒体翻查资料了解到，这两家公司均属陆家嘴集团旗下，陆家嘴集团作为前滩地区的主导开发投资企业，同时也是前滩地区开发建设的责任主体和具体实施单位。

资料显示，前滩中心是世博后续利用的重要区域浦东前滩国际商务区地标，项目预计总投资不少于120亿元，占地面积约8万平方米，预计2019年全面竣工投入使用。

该项目同时也是前滩地区规模最大的城市综合体项目，随着前滩25.01地块北区于2014年9月正式开工建设。

项目位于轨交三线相交枢纽——东方体育中心站上盖的核心地段，规划容量31.88万平方米，拥有一个低密度步行商业广场(10万平方米)、一栋高约270米的甲级办公楼和一个五星级商务酒店。

前滩另一大型项目前滩企业天地项目，其3期也已经在2014年6月开工，整个项目共分五期开发，地上总建筑面积44万平方米，将打造为集聚跳变型企业总部、中外现代服务业企业总部的重要办公基地。

面对如此多的项目建设，薛建雄于2013年就曾对观点地产新媒体表示，前滩虽然计划打造为另一个陆家嘴，但在发展上不得不面临一个核心的问题——外围集中式的产业带支撑不足。

“对比来看，陆家嘴从开始建设到最终建成用了接近20多年的时间，而且周边是一些很强大的产业对口支持。未来前滩是否能(把陆家嘴)复制一遍还说不定，因为外围缺乏产业带前端做支持。”

他认为，前滩由陆家嘴的两个超大型项目“前滩企业天地”和“前滩中心”基本奠定了雏形。而国资公司陆家嘴集团可以在一些产业导入方面有一些资源可以借助，能起到加快发展步伐。

不过，一年多时间已然过去，薛建雄在昨日再次接受观点地产新媒体采访时就表示，前滩区域的整体格局依然没有发生太大变化。

事实上，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍亦认为，虽然前滩最近又新拍卖了一些土地，但还没有新的动作出来，整体还是处于区域开发建设的初级阶段，没有太大的进展。

“周边的一些配套总体来讲还是不怎么便利，离区域成熟还有相当遥远的距离。”宋会雍称，区域成熟都要经历几个阶段，从开发建设再到城市资源的导入，这样才算全面成熟，而现在前滩区域的开发建设还没有全面展开。