绿城来了珠海 翠湖香山已卖13亿宋卫平南下代建

在佳兆业、九龙仓等角色加盟后，上演了一年的“融绿大戏”似乎暂无下线的打算。

2月6日，九洲控股子公司珠海控股与绿城合作开发的九洲绿城·翠湖香山与香港港安医院、新加坡伊顿国际教育集团举行签约仪式，该项目是“绿城在华南的首个项目，也被宋卫平称为1号项目”。

同日晚间，融创与佳兆业发布联合公告称，其将通过股权交易及要约收购佳兆业全部股份，总代价预计达80亿港元，从而进军华南市场。

时间的重叠可能只是巧合，但无论是绿城的“代建”还是融创的“收购”，看似偶然的背后，影射的则是二者“曲折”南下的路径。

目前，融创收购佳兆业尚无定论，也无法预知其未来将以何种方式继续拓展华南市场，但在翠湖香山项目总经理谢岳来看来，“绿城未来有兴趣继续进军华南市场，包括代建和自己拿地”。

因此，在宋卫平“代建、养老和农业”三大业务中，“代建”无疑是其开拓华南市场的“利剑”。

3个月13亿元

作为别墅项目，翠湖香山闯入公众视野戴上的首个标签并不是“绿城”，而是“华南别墅销冠”。

据了解，2014年10月26日，翠湖香山首期别墅开盘，共计194套房源，包括250-450平方米高尔夫独栋、180-300平方米独创合院别墅。“现在已经卖了140多套，推出的房源中总价最高一套为5180万元。”

6日的签约仪式上，翠湖香山项目总经理谢岳来向观点地产新媒体介绍，自去年入市后，截至今年1月底，翠湖香山的合同销售达13亿元，“去年卖了12亿元，是华南地区别墅项目销售冠军，今年1月卖了1亿元”。

对此，红馆地产机构总经理刘峥嵘认为，在珠海豪宅市场上，翠湖香山的别墅能在三个月卖到13亿元是“相当不错”。

刘峥嵘向观点地产新媒体解释，目前，珠海市区真正有代表性的豪宅项目不太多，而翠湖香山是“相对最接近市区的豪宅项目”，这也是其能出现“大卖”的一个重要因素。

资料显示，整个翠湖香山项目占地面积达1200亩，合共五期，预计开发周期为7-8年。其中，规划有三个地块将打造别墅产品，总占地面积为78万平方米。

因此，在当前销售看好的情况下，对于市场关注的项目后期推盘计划，谢岳来在会上透露，今年5月-6月，一期高层洋房将推出1000套房源，面积为80-140平方米左右，“销售目标是10亿元”。

而别墅方面，如果工程赶得上的话，预计年底会推出二期别墅。此外，酒店预计在2018年开始建设，可能包括中高端、顶级两部分。

“华南别墅销冠”的头衔、紧凑的推盘计划，涉足地产不深的九洲控股或许已从中尝到了“甜头”。因此，其选择未来继续加码地产项目，亦是市场预料之中的动作。

签约会上，九洲控股子公司珠海控股证券事务部总经理卓英杰表示，“公司未来将加大地产项目”。其表示，待“翠湖香山”完成后，未来不排除母公司九洲控股集团将再注入更多地产项目，“母公司目前持有100万平方米的优质地块可适时注入”。

“代建”南下突围

“这个项目(翠湖香山)属于绿城的代建业务，通过自己的品牌、团队和管理系统为委托方提供全程操盘，没有参权。”翠湖香山项目总经理谢岳来在6日签约仪式上表示。

其实，除翠湖香山项目总经理头衔外，谢岳来还是绿城建设的一员。在绿城与珠海控股于2013年签订合作协议后，“10月份开始，绿城派了近20个人”来运营翠湖香山，谢岳来便是其中之一。

资料显示，2013年9月23日，珠海控股公告称，公司拥有60%权益非全资附属公司珠海发展与绿城就发展及管理项目土地订立策略物业发展及管理协议。

据发展及管理协议，绿城建设将与珠海发展合作就发展及管理项目土地提供多项服务，其中包括发展项目整体规划及定位、销售及市场推广管理、提供客户及物业保养服务等多项内容。

其中，公告提及的“绿城建设”是绿城中国的附属公司，宋卫平持有该公司34.6%股份。去年在透露将出售绿城部分股权后，宋卫平于5月23日新闻发布会上表示，其接下来的工作重点将放在“代建、养老地产和现代农业上”。

而上述三大业务都将纳入更名为“蓝城”的绿城建设中，相较农业和养老，代建业务无疑是宋卫平三个方向中最具规模化的业务。

“2014年，绿城自己参与投资的销售额达790多亿元，其中，代建销售的金额是180亿元，大概是1:4的概念。”谢岳来向观点地产新媒体指出。

对于是次引入绿城做“代建”，珠海控股表示，绿城的专长非常适合将项目土地(翠湖香山)发展为高档低密度别墅、住宅物业及配套商业物业，且“凭借绿城的物业发展、管理能力及经验，该项目并吸引更多目标顾客”。

因此，作为绿城进入华南的“1号项目”，翠湖香山“3个月13亿元”的销售成绩，则在一定程度上反映了其豪宅品牌在珠海的落地。

“绿城之前一直难以进入华南地区，是在资源方面受到了一些限制性门槛，但绿城打造的豪宅品牌任何地方都是是市场认可的。”

红馆地产机构总经理刘峥嵘认为，作为一家没有房地产开发经验的国企，九洲控股集团引入绿城品牌来做高端项目，“这种契合其自身特点的对头方式，也是该项目能成功的一大原因，之前在横琴的几个项目也均有和绿城方面接触。”

除品牌效应外，庞大客户群也是绿城代建给翠湖香山带来的“福利”之一。据谢岳来介绍，翠湖香山今年会推广到港澳、广州、北京等地，“目前整个珠海成交中有30%是北方客，绿城在全国有很多老业主，这些也是客户来源”。

“外地市场是翠湖香山2015年销售的重要补充，现在也有团队在杭州、长沙、北京跟绿城老业主、圈里同行推广这个项目。”

此外，依据代建协议，翠湖香山还选择了绿城物管，“目前，整个绿城物业系统里，60%收入都是来自绿城以外的项目”。

因此，综合上述分析可以看出，绿城是次代建翠湖香山可以看作是一次成功的南下突围。显然，在这个其一直“想方设法”想进入的偌大华南市场，绿城并不会就此停止其扩张的脚步。

“其实，来翠湖香山之前已经在珠三角看过很多地，没有珠海控股的邀请的话，绿城进华南的时间可能要晚很多，未来有兴趣继续进军华南市场，包括代建和自己拿地。”谢岳来透露。

而对于绿城扩张的方式，市场更为看好的是“代建”，越秀证券李尚伟对观点地产新媒体称，在中国的豪宅市场中，绿城的品牌是“公认的好”，因此其代建优势比较明显。

但是，“如果自己拿地的话，难度会比较大，因为目前华南的主场还是广深，而这两个区域地少价高，对房企资金要求高，不太符合绿城目前的轻资产模式。”李尚伟表示，虽然周边的珠海、中山、东莞等城市地价较低，但去化率均超15个月，绿城应该不会选择“覆盖这些区域”。