孙宏斌“大冒险” 融创45.5亿强购后的佳兆业围城

如果说绿城是融创错过的风景之一，那佳兆业就是其错过之后的一次艳遇。

2月5日，一则港交所权益披露信息坐实了融创兼并佳兆业事件。披露信息显示，较停牌前的1.59港元溢价13.2%后，融创最终以每股平均作价1.8港元、总价45.52亿港元价格，强势收购郭英成家族持有的佳兆业25.29亿股股份。

虽然收购之余，市场耳边犹有孙氏“希望佳兆业需于宽限期内支付原先未能按时支付的美元债券利息”等话语云云，但或正于佳兆业一位普通员工对观点地产新媒体所言，整个事件至今眉目已经清楚。

孙宏斌“大冒险”

其实，对于此次收购，多数业内较为看好。其中，深圳行业人士陈小斌就告诉观点地产新媒体，佳兆业质地不错，溢价13.2%就能通过收购方式拿下佳兆业股份，按常规思路判断比举牌强。

而深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也持同样观点，其认为佳兆业的业态布局、运作状况、融资成本能力及自身资产管理运营都很规范，收购价与资产本身相当。

宋丁同时补充称，融创一直推崇并购扩张策略，在收购绿城失败后，其已拥有大笔资金，此时正好碰上佳兆业的出售，应该像是瞌睡时给了个枕头，二者战略完全融合所以一拍即合。

但与宋丁对此次融创收购佳兆业二者可达致战略融合的看法不同，深圳行业人士陈小斌就认为，融创此次收购更看中的应该是佳兆业在资本市场的潜力。

陈小斌对观点地产新媒体指出，融创在华南多个城市未有开发经验，尤其是深圳，骤然接盘，如果想通过盘活项目、倚靠开发，成本太高。

他认为，“在可能玩不转深圳大盘子的情况，后面应该有资本支持，因此孙宏斌或仅是代言人”陈小斌如是解说。

因此，市场的焦点仍然聚焦在融创收购成行后，将如何适应佳兆业大本营华南市场的运作发展、与大股东生命人寿及政府关系是否理顺、债权与债务如何重组等等诸多问题。

其中，对于融创未来如何适应华南市场运作与发展，有分析指出，适者生存，因地制宜，既然融创有胆量收购佳兆业，那么接下来其就或会在佳兆业原有业态和项目基础上，重整其原有产业链及产业运营管理模式。

分析人士认为，融创将会在佳兆业原有华南布局的平台架构上，梳理出一个适合自己的运作与拓展的管理架构。

因而，市场预测融创将在华南组建强有力的团队，包括在佳兆业现有团队中直接吸收一批熟悉业务的人员加入，不过这些技术问题，仍然将极大牵扯融创的时间与精力。

同时，大多数市场观察人士仍然告诉观点地产新媒体，融创接盘佳兆业后面临的最大挑战，仍然是如何处理佳兆业在深圳大本营被锁定的诸多房源。面对着的复杂的情势，将是初入华南融创急需要迈过的高坎。

“虽然在如何协商政府相关部门方面还存在潜在不确定因素，但既然融创有勇气接受，就有勇气面对新常态下新的形势，融创应该是做了充分考虑及准备”。有人士如是补充。

同样，也有业内人士提到，融创未来与主要股东生命人寿之间，也同样需要细细协商双方如何共同运营。

现在，相较未来运作模式以及处理与平衡各方面的问题相比，并购后孙宏斌最为迫切问题需要处理的仍然是债务问题。

据观点地产新媒体了解，在债务重组方面，早前有消息指，已有33家金融机构已经或正在申请诉前财产保全、查封佳兆业资产，保全资产总额高达数百亿元，远远超过佳兆业2014年中期业绩报告披露的297亿元借款总额。

其中，一笔2300万美元债务利息兑付宽限期已到了最后计时期。

佳兆业的围城

不过，虽然“大冒险”并购佳兆业以后，孙宏斌将摊上诸多事宜需要细细厘清。但就目前而言，融创除首次获得了进入华南市场的机会外，从中亦获得了诸多的优质资产，这一点对“赌性十足”的孙宏斌而言收获巨大。

据了解，目前佳兆业已在29个城市发展了93个项目，其中一线城市项目为29个，大本营深圳有17个；二线城市中共有18个。

早前，观点地产新媒体翻查佳兆业2014年中期业绩报告就发现，2014年上半年，佳兆业透过私人洽购及政府公开招标、拍卖或挂牌出售购入共16幅土地或相关权益，土地收购的总代价约为90亿元，每单位总规划建筑面积的平均土地成本约为每平方米人民币6686元。以收购成本计，98.4%的土地储备属优质资产位于一线及二线重要城市。

截止于2014年6月30日，佳兆业发展中项目共有41个，建筑面积合共约为900万平方米。同时，佳兆业约78.5%的土地储备位于主要一二线城市。

其中，佳兆业在上海、江阴、常州等长三角洲区域共有22个项目，总面积超200万平方米，集团总占比为8.6%。剔除早前卖给融创的上海四个项目37.8万平方米，剩余18个项目。

有市场机构就对观点地产新媒体测算，这些项目回报相当可观，按170万平方米总面积，及所处城市均价计算，其可售资产可达250亿元。

而这一点，从外界对融创中国收购佳兆业集团旗下上海四项目后的预期回报分析来看，也可得到印证。

2月1日，融创以23.74亿元的价格收购佳兆业集团旗下上海荣湾、上海青湾、上海海赢湾与诚湾四个项目。

此时，就有相关回报分析报告就指出，融创以23.75亿元的代价将新增约110亿的可售货值，使得融创今明两年在上海销售额预期增长3%-7%，而这四个项目毛利率高达20%-30%。