“并购狂”融创 23.74亿元接盘佳兆业上海四项目

沸沸扬扬的融创中国收购佳兆业事件终于落定。

2月1日，融创中国控股有限公司发布向佳兆业集团收购目标公司的股权及债权的公告。

根据公告，融创中国旗下天津腾耀作为买方，以23.74亿元的价格收购佳兆业集团旗下上海新湾收购四家目标公司股权及债权各自订立收购协议。

资料显示，上海新湾为一家于2007年一月于中国注册成立的有限公司，主要从事物业开发及投资业务。其分别持有上海荣湾及上海青湾100%的股权、上海赢湾和上海诚湾51%的股权。

事实上，近日关于融创并购佳兆业的声音一直未断，但从最新的公告来看，融创收购消息确为真，但并非收购公司股权，而是较为谨慎的选择了收购上海项目。

23.74亿收购四项目

根据具体收购协议，天津腾耀以总对价约6.09亿元，收购上海新湾旗下目标公司上海荣湾100%的股权以及上海荣湾所欠上海新湾及其关联方的股东借款。

其中，收购上海荣湾的100%股权代价约0.3亿元；及上海新湾及其关联方于上海荣湾收购协议签订当日为止已向上海荣湾作出的股东借款合共约5.79亿元。

同时，天津腾耀以总对价约11.67亿元收购海青湾100%股权。包括上海青湾的100%股权代价1元；及上海新湾及其关联方于上海青湾收购协议签订当日为止已向上海青湾作出的股东借款合共约11.67亿元。

另外，天津腾耀还以5.98亿元收购上海海赢湾与诚湾各自51%的股权。

值得一提的是，就此次收购事件，融创公告中明确指出了相关先决条件，及各项收购协议的订约方取得下列批准、授权及许可。

需获得许可条件中包括中国政府及监管部门的批准及许可；融创中国已就根据收购协议拟进行的交易取得一切必要内部批准，包括但不限于董事会及股东批准；卖方及目标公司已就根据收购协议拟进行的交易取得一切必要内部批准，包括但不限于董事会及股东批准。

公告中还指出，于佳兆业的控制并无变动的情况下，佳兆业可选择于收购协议日期起计12个月内购回买方根据收购协议自卖方收购的股权及债务。

值得注意的是，由于完成须待各收购协议所载条件达成(或获豁免(如适用))后，方可作实，因此收购事项未必一定会进行。

规避进军华南风险

对于融创收购佳兆业上海项目，相关分析师向观点地产新媒体表示，如果是上海项目，那风险比深圳项目要小，对融创来说也是个好事。

事实上，早前市场曾传出融创将与收购佳兆业49.3%股权。但强龙不压地头蛇，对于融创收购佳兆业股份，多位深圳业内均不看好。

其中，深圳业内陈小斌认为，孙宏斌并不具备管理佳兆业的实力，由此融创并不适合收购佳兆业。

“佳兆业已经不能按常规的市场眼光去判断了，融创非深圳企业，不熟悉深圳市场规则，无法驾驭佳兆业这个庞大的躯体。”

在陈小斌看来，需要政府主导佳兆业后续问题的解决，但其作为行政机构，审批程序较为繁杂，效率肯定难以得到保障，因此政府主导，引入企业为最佳方式。

但引入的企业须具备三方面条件，一是必须为深圳企业；其次，收购方实力须高过佳兆业的上市公司；三是业务范围涵盖佳兆业的业务城市。

而融创目前并未在华南尤其是佳兆业大本营深圳有布局，旧改也并非融创熟悉的开发模式。

若融创执意收购佳兆业股份，其或将面临来自政策及市场方面的风险。

这主要是指，佳兆业已被锁定房源最终是否能完全解套及在不熟悉深圳市场情况下，融创如何更好管理运营佳兆业资产。

另值得一提的是，在未收购前，相关业内就曾向观点地产新媒体明确，佳兆业资产应分类处理，即分为锁定楼盘、旧改、招拍挂项目三部分进行处理，每个资产的处理都需要非常慎重，不应一刀切。

此外，分析还指，任何房地产公司只是总承包商，收购公司没有价值，只能收购公司待定的资产，且收购资产必须是干干净净没有抵押和复杂债权关系。

现在，于佳兆业名下各项资产而言，谁都不清楚项目背后的抵押、债权关系。因此，并购企业更合适的获取方式是等到清算资产，公开市场进行竞买获得相应的股权。

目前看来，“白武士”孙宏斌也深知上述业内所提及相关问题及风险，最终确定了以收购干净项目为主。

扩展上海区域布局

虽然最终并非收购股份，从而进军从未涉足的华南市场，但就收购上海项目，对于融创中国而言，最大优势无疑是更大程度拓展了区域发展规模。

事实上，纵观这些年来融创的发展模式，以孙宏斌为首的融创一直推崇和践行收购策略，而这在相关分析师看来也是最快扩大规模的方式之一。

除最初通过吸纳顺驰的优质资产外，当下融创旗下占有五成股份的上海融绿最初也是通过收购而来。正是通过收购绿城项目从而成立合营平台上海融绿，让融创倚靠着绿城打开了进入上海市场的大门，之后融绿在上海的发展上一直较为顺利。

而正是从绿城收购开始，融创就一直在寻求并购扩张的契机。于2014年底，市场就曾相继传出融创将收购重庆某知名房企及昆明经典集团的消息。

针对融创的收购动作，分析认为，随着房地产行业并购机会的增加，融创一定会从中取寻求更多的发展机会，为其扩张铺路。

对于此次收购，融创中国也明确，公司一直坚持区域深耕战略，已经在所布局的京、津、沪、渝、杭等区域取得优势地位，相信收购协议及项下拟进行的交易将进一步扩大该公司在上海区域的市场份额，并巩固公司在上海区域房地产市场的领先地位。

针对融创中国的收购扩张，相关分析认为，于以收购扩张的融创而言，未来或不排除收购佳兆业更多项目可能。

据佳兆业公开的2014年中期业绩数据显示，于2014年6月30日，佳兆业发展中项目共有41个，建筑面积合共约为900万平方米。于2014年6月30日佳兆业约78.5%的土地储备位于主线城市。

数据显示，2014年上半年，佳兆业透过私人洽购及政府公开招标、拍卖或挂牌出售购入共16幅土地或相关权益，土地收购的总代价约为90亿元，每单位总规划建筑面积的平均土地成本约为每平方米人民币6686元。以收购成本计，98.4%的土地储备乃位于一线及二线城市。