金辉控股（09993.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期金辉控股（09993.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

收入
      截至本期间,本集团收入约人民币3,027.4百万元,较二零二五年六月三十日止六个月约为人民币6,410.4百万元减少约52.8%。本集团收入来源主要来自本集团的住宅物业及商业物业的开发及销售。本集团亦提供租赁商业物业、就物业项目的整体营运向本集团合营企业和联营公司提供管理咨询服务而获得收入以及酒店服务收入。
      截至本期间,物业开发及销售产生的收入约为人民币2,810.9百万元,较二零二五年六月三十日止六个月约为人民币6,160.8百万元减少约54.4%。本集团物业开发及销售收入减少乃主要归因于本集团本期间已竣工及交付物业项目数量减少,其使得本集团的已交付总建筑面积减少。
      租金收入
      物业租赁收入包括出租本集团之办公楼、购物商场及购物街等商业物业的经常性租金收入。本集团租金收入由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币202.1百万元减少约22.0%至本期间的约人民币157.6百万元,主要是由于租赁市场下行,租金水准有所下降所致。
      管理咨询服务
      本集团向合营企业及联营公司提供管理咨询服务,相关服务主要包括于物业开发及销售过程中向该等实体就物业建设、销售及营销以及整体项目管理提供管理咨询服务。本集团本期间未录得管理咨询服务所得收入。
      酒店服务
      截至二零二六年六月三十日止六个月,提供酒店服务为本集团带来收入约为人民币58.9百万元,较二零二五年六月三十日止六个月约为人民币46.5百万元增加约26.5%。
      销售成本
      物业开发及销售成本主要包括建设成本、土地收购成本及资本化利息。截至本期间,本集团销售成本约为人民币2,296.8百万元,较截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币5,560.4百万元减少约58.7%,主要由于本集团本期已交付并确认为收入之物业金额下降所致。
      毛利及毛利率
      本集团的毛利由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币850.1百万元减少至本期间的约人民币730.6百万元。
      本集团的毛利率由截至二零二五年六月三十日止六个月的约13.3%提高至本期间的约24.1%。
      财务收入
      本集团的财务收入主要包括银行存款产生的利息收入。本集团的财务收入由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币3.2百万元减少约70.1%至本期间的约人民币1.0百万元,有关减少主要源于存款利率下行,令本期银行存款产生之利息收入有所减少。
      其他收入及收益
      本集团的其他收入及收益由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币14.6百万元略有增加至本期间的约人民币19.4百万元。
      销售及分销开支
      本集团的销售及分销开支主要包括(i)促销及广告开支,其主要指与媒体广告及促销活动有关的已产生成本;(ii)雇员福利开支,其主要指支付予本集团销售及营销人员的薪金;(iii)办公室及物业管理开支,其主要指本集团销售办公室日常经营及管理产生的开支;(iv)销售开支,其主要指支付予第三方销售代理的佣金;(v)折旧及摊销,其主要指本集团销售及营销人员所用设备及装置的折旧及摊销;(vi)差旅及招待开支;及(vii)售后服务开支,其主要指本集团向本集团客户提供售后服务期间产生的开支。
      本集团的销售及分销开支由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币265.5百万元减少约39.1%至本期间的约人民币161.7百万元,由于本集团本期间收入减少所致。
      行政开支
      本集团行政开支主要包括(i)雇员福利开支,其主要指支付予本集团行政人员的薪金;(ii)税项及附加费,其主要指与本集团所订立的销售合同有关的印花税以及本集团所租赁物业的物业税;(iii)折旧及摊销,其主要指本集团办公室及办公室设备的折旧及摊销;(iv)办公室开支,其主要指本集团行政人员在本集团办公室日常经营中所产生的开支;(v)专业咨询开支,其主要指本集团为提高本集团经营效率而委聘的咨询服务开支;(vi)银行服务费用,其主要指杂项银行服务开支;(vii)差旅及招待开支;及(viii)服务开支。
      本集团的行政开支由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币193.2百万元减少约14.3%至本期间的约人民币165.6百万元,由于本集团本期间收入减少以及办公费用减少所致。
      融资成本
      本集团融资成本主要包括(i)银行及其他借款、公司债券、资产抵押证券的利息;及(ii)收入合约利息开支,指于收到销售所得款项至交付相关物业期间包括于合约负债内就重大融资组成部分确认之利息开支,减去开发中物业直接相关的资本化利息。
      本集团的融资成本由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币143.5百万元增加约36.4%至本期间的约人民币195.7百万元,主要由于本期间资本化利息金额减少所致。
      本集团于本期间的加权平均债务成本约为4.33%(二零二五年十二月三十一日:4.85%)。
      其他开支
      本集团的其他开支由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币4.7百万元增加约26.2%至本期间的约人民币5.9百万元。
      投资物业公平值亏损
      投资物业公平值(亏损)/收益指本集团投资物业公平值的变动。于截至本期间,本集团录得投资物业公平值亏损约人民币59.0百万元,较截至二零二五年六月三十日止六个月的投资物业公平值亏损约人民币195.5百万元减少约69.8%。
      应占合营企业收益
      本集团于截至本期间录得应占合营企业收益约人民币3.3百万元,而于截至二零二五年六月三十日止六个月则录得分占合营企业收益约人民币13.7百万元。
      应占联营公司亏损
      本集团应占联营公司由截至二零二五年六月三十日止六个月的亏损约人民币231.4百万元减少至本期间的亏损约人民币33.9百万元,有关应占亏损减少主要是由于本期间本集团联营企业所持有的物业项目亏损减少所致。
      除税前溢利/(亏损)
      本集团本期间录得除税前收益约为人民币132.3百万元,较截至二零二五年六月三十日止六个月的除税前亏损约人民币152.2百万元扭亏为盈,主要是本期间本集团结转物业毛利率提升以及费用降低所致。
      所得税开支
      本集团本期间的所得税开支包括就中国企业所得税及土地增值税所作拨备,经扣除递延税项。本集团的所得税开支由截至二零二五年六月三十日止六个月的约人民币131.4百万元减少约7.3%至本期间的约人民币121.8百万元,主要由于本期间本集团结转规模下降对应的所得税开支减少。
      期内溢利/(亏损)
      基于上述各项因素,本集团于本期间录得收益约人民币10.5百万元,较截至二零二五年六月三十日止六个月约人民币283.6百万元的亏损实现扭亏为盈。
      流动资金及财务资源
      流动资产净额
      于二零二六年六月三十日,本集团的流动资产净值约为人民币5,736.4百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币1,735.2百万元)。具体而言,本集团的流动资产总额由二零二五年十二月三十一日的约人民币51,647.7百万元增加约0.1%至二零二六年六月三十日的约人民币51,719.7百万元。本集团的流动负债总额由二零二五年十二月三十一日的约人民币49,912.5百万元减少约7.9%至二零二六年六月三十日的约人民币45,983.3百万元。本期间本集团流动资产总额的略有增加主要是由于(i)因本集团开发中物业增加;及(ii)现金及银行结余略有增加导致。本期间本集团流动负债总额的减少主要是由于(i)因本集团竣工交付导致合约负债减少;及(ii)银行及其他借款的流动部分减少导致。
      现金状况
      于二零二六年六月三十日,本集团的现金及银行结余(包括受限制现金)约为人民币1,231.9百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币1,089.7百万元)。本集团大部分现金及银行结余均为人民币、港元及美元。
      债务
      于二零二六年六月三十日,本集团的未偿还借款总额约为人民币23,373.4百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币23,468.4百万元)。其中,截止到二零二六年六月三十日以人民币计值的借款约为人民币22,294.4百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币22,391.4百万元),截止到二零二六年六月三十日以美元计值的借款约人民币1,079.0百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币1,077.0百万元)。于期内的加权平均债务成本为4.33%(二零二五年十二月三十一日:4.85%)。
      下表载列本集团借款总额及本集团以固定或浮动利率计息的借款总额于所示日期的到期情况:
      资产抵押
      于二零二六年六月三十日,本集团的借款以本集团约人民币35,727.9百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币36,670.5百万元)的资产作抵押,该等资产包括(i)物业、厂房及设备;(ii)土地使用权;(iii)投资物业;(iv)开发中物业;及(v)使用权资产。
      财务风险
      本集团的业务使其承受多种财务风险,包括利率风险、外币风险、信贷风险及流动性风险。为将本集团所面临的该等风险保持最低,本集团并无使用任何衍生及其他工具作对冲目的。本集团未持有或发行作交易用途的衍生金融工具。
      利率风险
      本集团面临的市场利率变动风险主要与本集团计息银行及其他借款有关。本集团并无使用衍生金融工具对冲利率风险,并使用浮息银行借款及其他借款管理其利息成本。
      外币风险
      本集团主要在中国经营其业务,且其绝大部分收入及开支以人民币计值。于二零二六年六月三十日,本集团的现金及银行结余中,约人民币1.2百万元和人民币1.2百万元分别以港元和美元计值,该等款项受到汇率波动影响。本集团并未采纳任何外汇对冲政策。然而,本集团将密切监察其汇率风险,以尽力维护本集团的现金价值。
      信贷风险
      本集团基于共同信贷风险特征(比如工具类型及信贷风险等级)对金融工具进行分组,以厘定信贷风险大幅增加及计量减值亏损。为管理贸易应收款项产生的风险,本集团已制定政策确保仅向具备适当信贷历史的对手方授出信贷期,且管理层将对本集团的对手方持续进行信贷评估。客户的信贷质量乃经考虑其财务状况、过往经验及其他因素而进行评估。本集团亦已拥有其他监控程序以确保落实跟进行动以收回逾期应收款项。此外,本集团定期检讨贸易应收款项的可收回金额,以确保就不可收回金额确认充足的减值拨备。本集团并无高度集中的信贷风险,且其信贷风险分散至大量对手方及客户。
      流动性风险
      本集团的目标为透过运用计息银行及其他借款维持融资持续性与灵活性之间的平衡。本集团持续密切监控其流动性状况。
      或然负债
      本集团已与多家银行安排提供抵押融资,并在需要时向本集团的客户提供担保作为抵押贷款的抵押。通常在购买者完成担保登记或偿还抵押贷款后获发房地产所有权证书之后,此类担保才终止。作为担保人,如果购买者拖欠按揭供款,本集团有义务偿还买方根据该贷款欠抵押人银行的所有未偿还款项,并有权向违约购买者索赔该金额。于本期间,本集团没有就授予本集团持作出售竣工物业购买者的抵押贷款的担保产生任何重大损失。董事认为,买方不履行付款义务的可能性极小,因此以公平值计量的融资担保并不重大。因此,未就担保计提任何拨备。
      于二零二六年六月三十日,本集团就授予本集团物业买方融资向银行提供的担保总额约为人民币11,089.8百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币10,967.3百万元)。于二零二六年六月三十日,本集团就授予本集团关联公司向银行及其他机构提供的担保总额约为人民币1,200.9百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币1,256.9百万元)。除上文所披露者外,于本期间,本集团并无任何未偿还借贷股本、银行透支及承兑负债或其他类似债务、债权证、按揭、押记或贷款,或承兑借贷或租购承担、担保或其他重大或然负债或任何有关契诺。就债务声明而言,董事已确认本集团的债务、资本承担及或然负债并无任何重大变动。
      或然法律事项
      本集团于正常业务过程中或会不时卷入法律诉讼及其他诉讼。本集团认为,该等诉讼产生的负债概不会对本集团的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响。
      承担
      于二零二六年六月三十日,本集团与房地产开发活动、收购土地使用权、应付合营企业和联营企业的出资、收购股权的出资相关的资本承担约为人民币11,574.4百万元(二零二五年十二月三十一日:约人民币12,106.0百万元)。
      资产负债表外承担及安排
      除上文所披露的或然负债外,于二零二六年六月三十日,本集团并无任何已发行或同意将予发行的未偿还借款资本、银行透支、贷款、债务证券、借款或其他类似债务、承兑负债(一般商业票据除外)、承兑信贷、债权证、按揭、押记、融资租赁或租购承担、担保或其他重大或然负债。
      所持的重大投资、附属公司、联营公司及合营企业的重大收购及出售
      除上文所披露外,截至二零二六年六月三十日止六个月期间,本集团并无持有任何其他重大投资,亦无发生有关附属公司、联营公司或合营企业的任何重大收购或出售事项。
      重大投资或收购资本资产之计划
      于二零二六年六月三十日,本集团并无任何有关重大投资或收购资本资产之计划。

业务展望：

二零二六年上半年,房地产仍处于深度调整、结构性分化阶段,政策以‘着力稳定市场’为总目标,市场出现了一些积极信号,全国商品房库存连续多月下降;一线城市新房、二手房价格率先企稳;城市更新、保障房政策持续加码。但是市场整体依然承压,开发投资、新开工、销售、资金指标同比延续下滑趋势;三四线需求偏弱,市场冷热分化显着。未来房地产市场发展的整体趋势将呈现政策端将持续宽松发力、市场将逐步企稳但复苏节奏偏缓、市场分化将进一步加剧以及行业转型升级加速的趋势。本集团将继续抓住机遇,拥抱变革,积极调整经营战略,构建新型管理和产品升级模式,坚持建设‘好房子’并提升商业运营,更进一步适配市场和行业的发展变化及需求,继续奉行稳健发展。

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