雅生活服务（03319.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期雅生活服务（03319.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2026年上半年,面对地缘冲突延宕、能源供应链波动及关税政策等复杂的外部形势和挑战,国内经济顶住压力,在「十五五」开局之年,实现整体平稳运行。房地产市场延续深度调整的筑底修复进程,政策转向「努力稳定房地产市场」,「推动房地产高品质发展」。同时,随着居民消费向服务型升级,服务业迈向高质量发展。「十五五」规划纲要首次将物业服务纳入国家顶层制度设计,物业服务行业在基层治理体系中的定位得到明确和重视。
      作为具有民生属性的服务性行业,物业服务直面民生需求,面临监管更加规范和市场期望更高的双重挑战。行业在存量博弈下正在形成新的价值定位,更加注重发展质量,推进精益管理和降本提效,加速科技化建设。
      上半年,本集团顺应政策引领及行业发展趋势,以「高质量发展」为方向,夯实服务品质,深化精益管控,推动数字赋能,加速高质量拓展,持续提升经营质量与品牌竞争力。期内,本集团收入为人民币6,063.6百万元,毛利为人民币892.6百万元,经调整净利润为人民币538.5百万元。于2026年6月30日,本集团的在管面积为493.0百万平方米。
      本集团的业务主要包括:(i)物业管理服务;(ii)业主增值服务;(iii)城市服务;及(iv)外延增值服务。
      物业管理服务
      物业管理服务包括安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等,为本集团主要收入来源。
      上半年,本集团深化向「质量效益型」企业战略转型,以客户为中心,锚定服务力与产品力,推进住宅服务分级体系品牌构建,系统重塑「好服务」体系。本集团聚焦服务提质,围绕环境绿化、安全生产、消防管控等重点领域,落实常态化排查整改机制,筑牢品质基础;依托投诉直达管理层、多级联动抽访等客户诉求服务机制,实现客户诉求「全录入、快处置、可追溯、真闭环」的有效管理;推动设施升级与服务数字化转型,通过试点落地「AI智慧作业数字化管理系统」、清洁机器人等,实现项目作业轨迹及效果的可视化管控,提升品质管控质量和效率。同时,本集团持续深化业主关怀和社区文化建设,聚焦「一老一少」群体,将基础服务延伸至情感化场景,提升品牌温度与服务感知。期内围绕传统节日与便民服务,以季节为主轴举办3,000多场节日主题活动,并升级儿童艺术节,吸引近万名儿童小业主参与。
      本集团贯彻「城市聚焦、标杆引领」的市场拓展策略,不断完善拓展体系建设、资源协同与团队赋能,通过项目分级管控制度,夯实投标及续标管理,筑牢发展的规模基本盘。上半年,本集团根据已确立的拓展城市地图,聚焦核心和深耕城市,协同旗下众多品牌资源,巩固在细分业态的优势,在产业园区、政府办公、教育院校等领域获取众多优质项目;并依托标杆项目引领,重点突破存量住宅市场。同时,根据项目分级精准施策,加强重大项目的续标保障,上半年重大项目的续标率稳步提升。此外,进一步优化项目结构和城市布局,在维持经营规模总体平稳的基础上,持续动态退出或淘汰低效项目,提升经营质量。
      期内,物业管理服务收入约人民币5,026.3百万元(2025年同期:人民币5,328.0百万元),较去年同期减少5.7%。其中,来自住宅物业项目的收入为人民币2,259.5百万元(2025年同期:人民币2,289.5百万元),较去年同期减少1.3%。来自非住宅物业项目的收入为人民币2,766.8百万元(2025年同期:人民币币3,038.5百万元),较去年同期减少8.9%。
      本集团在管总建筑面积明细
      于2026年6月30日,本集团总在管面积为493.0百万平方米。其中,来自第三方项目的在管面积占比约81.8%,第三方项目为集团主要的面积来源。在管面积业态分布
      本集团在管项目覆盖住宅、公共建筑和商业办公等细分业态。截至2026年6月30日止,本集团在管面积中住宅类业态占比为48.7%,公共建筑类项目的占比约为41.3%,商业及其他项目的占比约为10.0%。
      在管面积区域覆盖
      于2026年6月30日,本集团在管项目数量为3,847个,覆盖全国28个省、直辖市和自治区,以及181个城市。本集团期内持续优化项目结构,动态退出部分低效项目和孤岛城市,并对部分项目进行整合管理,因此在管项目数量及覆盖城市数量有所下降。
      按照区域划分,本集团在管面积的29.0%位于长三角城市群,20.6%位于粤港澳大湾区,7.3%位于山东半岛城市群,8.2%位于成渝城市群,其余分布于中国其他区域。
      收费模式
      本集团采用以包干制为主的收费模式,有助于服务质量及运营效率的提升。
      业主增值服务
      业主增值服务主要包括生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务、机构类增值服务,旨在提升业主和住户的工作及生活体验,并实现其物业的保值增值。
      本集团持续打造本地生活、资产服务、空间运营三大业务体系,同步拓展商企后勤一体化服务,进一步优化业务结构,目标实现社区服务场景全域覆盖。本地生活及综合服务方面,聚力打造社区家庭综合服务平台,聚焦家电清洗、便民送水等高频刚需居家服务产品的转化及复购,并上线创新的便民服务产品;零售业务坚持爆品销售策略,构建近场便民销售场景,严控产品品质,实现用户获客及转化;同时探索社区康养服务,通过调研社区客户需求,试点打造社区健康小屋等养老业务。
      为应对房地产供给和销售持续低迷导致的家装宅配等资产服务业务下滑,本集团资产服务深耕房产全生命周期,针对普通住宅、文旅旅居项目的差异化属性,围绕房屋管护、保值增值的核心需求,构建资产增值托管体系。针对文旅社区,以旅居资产为切入点,打造旅居房托管理品牌,已在海南清水湾项目打造产品模式,并将业务模式成功推广到云南项目。同时,发展「物业+租售」模式,通过物业管家依托社区场景获取房源客源,拓宽房产租售增收渠道。维修服务方面,推广五大专项维修及落地驻场维修模式,稳步提高项目覆盖率。
      空间运营加强资源统筹分类管理,提升公共区域精细化运营能力,合规运营空间存量资源,并通过标准化、数字化运营模式,有序开展社区广告、集市活动、新能源充电桩运营等经营性服务。
      期内,业主增值服务收入达人民币463.4百万元,较2025年同期的人民币519.5百万元下降10.8%,占总收入约7.6%。
      (1)生活及综合服务包括:物业维修、家政服务、庭院园艺、社区零售、节能管理、快递配送、度假旅行、社区二手租售服务、综合谘询服务等。期内,生活及综合服务收入约为人民币120.4百万元,较2025年同期的人民币145.0百万元下降17.0%。该业务收入下降的主要原因为:社区零售板块强化品质管控,聚焦核心品类销售、淘汰低效产品,因此收入规模出现阶段性下降。生活及综合服务占业主增值服务收入的比重约为26.0%。
      (2)家装宅配服务主要包括:装修、拎包入住、社区旧改等服务。期内,家装宅配服务收入约为人民币15.1百万元,较2025年同期的人民币25.5百万元下降40.7%,主要是由于上半年房地产总体开发与销售指标同比下滑的态势仍在延续,地产资源业务需求随之承压。家装宅配服务占业主增值服务收入的比重约为3.2%。
      (3)空间运营及其他服务主要包括:会所经营服务、物业运营服务、社区广告运营、停车场管理服务及社区资产的经营等。期内,空间运营及其他服务收入约为人民币223.7百万元,较2025年同期的人民币239.6百万元下降6.6%,占业主增值服务收入的比重约为48.3%。收入下降主要系受低效项目退出影响,空间运营业务量整体有所下滑。本集团已积极采取多元化应对策略,包括拓展社区集市等临时场地租赁业务、实施充电桩集约化运营管理,以及统筹引进战略合作商家等举措,全方位提升管理效能,缓冲下行冲击。
      (4)机构类增值服务包括:餐饮、通勤、物资采购等公建特色增值服务,以及商企定制、会务、企业集采和零售等商办业态的特色增值服务。期内,机构类增值服务收入约为人民币104.2百万元,较2025年同期的人民币109.4百万元下降4.7%,主要是由于本集团延续2025年经营策略,进一步优化餐饮服务业务布局,选择性退出了部分盈利能力较低的餐饮服务项目。机构类增值服务占业主增值服务收入的比重约为22.5%。
      城市服务
      城市服务主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。目前,本集团的城市服务项目主要分为单项目承包和环卫服务一体化等经营模式。
      期内,本集团城市服务持续聚焦经营质量提升与现金流改善,有序汰换低效且资金效益不高的项目。期内,城市服务收入达人民币544.2百万元,较2025年同期的人民币577.0百万元下降5.7%,占总收入约9.0%。
      外延增值服务
      外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理服务及其他外延增值服务。
      期内,本集团外延增值服务收入达人民币29.7百万元(2025年同期:40.9百万元),较去年同期减少27.2%,占总收入约0.5%,主要由于本集团聚焦核心主业,主动收缩周期性业务,集中资源提升整体经营质量。其中:
      案场物业管理服务(占外延增值服务收入的100.0%):期内收入约人民币29.7百万元,较2025年同期的人民币40.7百万元下降27.0%。
      期内其他外延增值服务并无产生收入,较2025年同期的人民币0.2百万元减少100%。

业务展望：

展望未来,行业正向服务属性深度转型,在行业增速放缓背景下,企业正积极探寻价值重构与业务升级,精益管理、降本提效、高质发展是行业的新方向。物业服务正走向独立的民生服务性行业,深入服务基层、全面阳光透明是大势所趋。本集团将时刻以业主为中心,以「四优秀、四强大」为战略框架,打造优秀的产品力和服务力、优秀的团队和人才、优秀的组织和机制、优秀的企业文化,并形成强大的上下游供应链、强大的客户资源和市场拓展力、强大的破局和创新能力、强大的企业品牌力,持续为客户创造价值,赢得客户的认同、满意与信赖,并在经营质量上持续突破,打造价值共生的百年长青企业。
      本集团将坚持党建引领深度融入社会基层治理,提升服务合规透明度,构建与业主互信互惠的价值共生。本集团以客户满意为最高追求,在服务品质上将精益求精,全面加强服务意识与能力,以质价相符为底线,与业主构建长期信任关系。本集团视服务产品力为核心竞争力,全力推进品牌力体系建设,从而实现服务产品化、产品标准化、标准可视化、打造百年服务品牌。未来将重点围绕客户满意度、质价相符、标准清晰,全面完善服务分级标准体系,回应业主的多元化需求与期待,并推进多业态的产品体系构建。本集团将全面复盘客户服务感知痛点,对项目质量实施分级管理体系,依照稽核结果实行动态管理;进一步明确各级品质管理职责,加大问题整改力度,令业主切实感受到尊重与变化,以提升业主满意度为核心工作。同时,细化服务规范和操作手册,并积极创新和提升服务内容,为客户提供更多价值和创造超预期惊喜。此外,本集团将通过加大数字化手段应用与加强诉求闭环管理,下半年将启动对400全国服务热线的智慧化改造,筹建集团运营集成智慧中心;上线AI客服和投诉渠道,广泛听取客户的意见与声音,可迅速反应并处理,令客户可感知服务温度。
      本集团向质量为先转型,深度调整项目结构,通过两年的优化,低效低质项目已大幅收窄。未来本集团将以高质量拓展为方向,加速补充优质项目资源,持续提升市场拓展团队的战斗力,并狠抓重大项目续约,推进整体管理规模稳中有升。下半年本集团将兼顾规模与效益,以标杆项目打造为切入点实现部分市场的突破,形成差异化竞争护城河;依照城市地图完善布局、扩大区域优势,提升项目周边辐射能力与增加区域项目密度;对重点业态加强市场拓展标准化建设,例如深化存量住宅业态拓展体系,提升资源与投标管理能力;并完善大客户与渠道拓展模式,探索合作平台模式获取项目,打破协同壁垒,从机会型拓展向渠道型拓展升级,锁定可持续增长来源。
      本集团将大力向科技管理转型,全面提升智慧服务能力,构建覆盖客户聆听(Sound)、视觉感知(Sight)、服务执行(Service)、智慧决策(Smart)、精准计划(Scheme)的5S体系。这包括将通过AI客服系统和多渠道准确而全面的获取业主意见与建议,让业主心声可传达;并通过应用物联网监控及AI巡查,实时获取现场情况,及时解决服务问题;此外通过AI派发工单,并通过自动化实现工单闭环管理,令服务执行到位;通过数据中台标准化治理,叠加AI辅助经营决策,本集团经营决策效率可进一步提升;项目层面,通过推进机器人试点应用,测试场景应用模型,人机协同作业提升服务效率与标准化水平。
      根据城市更新十五五规划,鼓励物业服务企业延伸业务至养老、托育、家政、健康、助残、文化等多元增值服务,拉长社区服务产业链,为行业升级转型、服务扩容提质指明方向。增值服务是行业未来的核心竞争力之一,行业正由对物的管理走向人的服务,业主增值服务蕴含巨大的增长机遇。本集团将积极响应国家政策鼓励物业服务进入家庭之方向,为业主创造更多有价值的服务,升级战略定位,将增值服务打造为第二增长曲线,抢占存量竞争时代的发展先机。本集团将以业主真实需求和价值创造为出发点,重新梳理产品主线,升级管理体系,构建主力产品、基础产品、孵化产品并行发展的新局面,突出产品特点与优势。同时,将以业主增值服务作为连接点,合理投入资源,例如积极探索社区养老等服务场景,目标在未来三年打造社区产业化、市场化的业务模式,提升市场化业务的盈利能力与增长能力。此外,将持续完善增值服务的品牌与推进产品体系建设,以品牌引领和支撑产品,提高客户的关注度与信任度。
      未来本集团将持续夯实经营质量,通过科技赋能的手段,提升数智化管理能力,实现提质增效,并将重点完善管理模型体系,以科学、系统的数据治理,形成高效、务实的作业与监管协同。本集团将深化项目分级分类管理、优化项目结构,以及优化考核制度,严格执行以收定支,确保经营健康、平稳、可持续。对应收账款采取精细化分级管理,通过精准识别、分类实施、依法清收、盘活存量,并加快资金回笼与资产化处置,夯实财务健康水平。此外,本集团将进一步完善经营管理的机制与工具,包括持续优化供应链资源、严控供方风险,精细化成本管理标准,通过应用信息化管理系统,提升管理效率和效益,并确保合规管理底线。本集团视团队与人才为企业的核心资产,未来将全面提升人才、组织、机制与文化氛围,通过「沃土计划」培育更具自驱力的人才,打造敏捷型组织与围绕企业经营的灵活机制,实现高效运营、精益管理,同时夯实优秀的企业文化,稳健迈向长期主义。
      行业发展正经历深度转型,新的周期已然开启,物业服务的价值已得到政府与业主的广泛认同,本集团将持续向民生服务转型,向智慧管理转型,向生活服务转型,发挥企业的社会价值,深化业主的认可与信任。相信全体雅生活人,心怀「无畏、有为」信念,由善爱出发真诚服务业主、真心关怀社会,无惧困难、脚踏实地,全力提升服务力、产品力,锻造穿越周期的核心能力,突破创新,开拓奋进,必能有所收获、逆势而上。

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