九龙仓集团（00004.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期九龙仓集团（00004.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二○二六年上半年仍然充满挑战,而中东冲突令形势更加复杂。在全球局势动荡之际,香港股票交投畅旺且新股上市(IPO)活动踊跃,进一步巩固本港作为可靠的投资资金避风港地位。住宅物业市场在入市意欲回升带动下亦呈向好迹象,楼价及成交量均有实质增长。集团一系列待售住宅项目已准备就绪乘势推出。港口业务所面对的地区竞争压力持续,集团积极开拓新业务,并预计于今年下半年展开。
      中国内地方面,受房地产市道疲弱影响,市场气氛依然低迷,惟一线城市已初现回稳信号。消费模式转变及竞争加剧继续对集团各项业务构成压力。人民币汇率走强,为港元列报提供了一定的缓冲。
      面对上述外围因素,集团紧守审慎理财原则,维持净现金状况及稳健的资本结构。
      香港物业
      期内,集团旗下珍稀山顶超级豪宅组合当中的种植道1号第一座洋房的销售额港币五亿五千八百万元确认入账,相当于尺价港币91,000元。
      受惠于市场交投回升,集团占30%的启德项目维港?湾畔在期内售出198个单位,销售所得款项合共港币三十五亿三千四百万元。
      九龙山顶项目TheMonet是位于狮子山山腰的全新超级豪宅,预计将如期推售,并率先安排VIP预约参观示范单位。项目坐落于九龙塘指标屋苑中最高地势,由四座分层住宅组成,合共提供133个单位,设有私人会所及偌大园林。
      按应占份额计算,期内发展物业确认入账收入上升至港币十三亿四千五百万元(二○二五年:港币四亿七千五百万元),营业盈利增加至港币一亿六千六百万元(二○二五年:港币三千一百万元)。及至期杪,尚未确认入账销售额为港币七亿七千四百万元(二○二五年十二月三十一日:港币十亿三千五百万元)。
      内地发展物业
      集团自二○一九年起已逐步降低内地发展物业业务比重,由于市场供需长期失衡,现有存货以去库存速度缓慢的写字楼为主。
      二○二六年上半年的应占已签约销售额为人民币三亿四千五百万元(二○二五年:人民币八亿五千九百万元),主要来自成都和苏州的项目。及至期杪,尚未确认入账销售额为人民币四亿二千八百万元(二○二五年十二月三十一日:人民币三亿一千二百万元)。
      按应占份额计算,收入减少54%至港币二亿三千八百万元,并录得营业亏损港币三百万元(二○二五年:盈利港币四千万元)。计提应占减值拨备港币五亿四千七百万元(二○二五年:港币五亿二千二百万元)。
      内地投资物业
      中国内地股市虽见起色,惟楼市处于漫长的磨底期,整体经济状况依然好坏参半。零售销售未能实现更强劲的反弹,主要受制于产能过剩、电子商务渗透率上升以及消费意欲低迷。消费者仍然追求性价比,消费意欲很大程度上取决于促销优惠和政府补贴。为带动销售增长,集团持续优化商户组合,并针对目标客群推出各式各样的宣传活动。
      成都国际金融中心商场内原先由一主要租户占用的区域现正进行改建,预计于二○二六年年底竣工。届时经精心挑选的新商户组合将进驻,整体购物体验得以提升。落成以来一直持有作收租的公寓单位随着租约期满并完成翻新后会陆续推出市场发售。
      长沙国际金融中心商场内各大奢侈品牌继续扩展业务,足见品牌对这个全城顶尖的零售地标充满信心。HERMèS扩充租用范围开设复式旗舰店,BRUNELLOCUCINELLI亦将门店升级为全国最大的双层旗舰店。LOUISVUITTON于二○二六年七月开展另一阶段的专门店扩充计划。POPMART的区域旗舰店亦会在今年稍后开幕。
      写字楼市场方面,受供应严重过剩和需求疲弱夹击,整体空置率一直高企。企业持续缩减营运规模并紧缩开支,令集团旗下写字楼物业组合的出租率和租金受压。在计及人民币升值后,分部整体收入增加1%至港币二十二亿六千九百万元,营业盈利增加1%至港币十四亿九千万元。

业务展望：

在地缘政治局势紧张、能源价格波动、成本通胀、关税政策,以及市场再度忧虑美息走向的阴霾下,全球经济前景依然不明朗。香港方面,中央政府收紧对外直接投资法规,为本港整体住宅市场增添变数,其影响尚待观察。至于内地,科技与人工智能发展一日千里,与房地产市场的停滞困境形成鲜明对比;后者必须有持续性的改善方能恢复整体市场信心。为应对市场波动,集团将继续维持财政稳健,并灵活适应不断变化的消费趋势。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。