苏宁环球（000718）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期苏宁环球（000718）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司精准实施“地产+医美”双轮驱动战略，持续优化业务结构，协同赋能、稳健前行。公司在房地产开发领域深耕三十余载，锚定长三角核心区域，依托优质土储、成熟运营体系及标杆项目打造能力，坚持品质开发，筑牢发展底盘。医美业务作为新增长极，加快机构布局与人才梯队建设，升级服务体系，强化品牌运营，向专业化、规模化进阶。两大业务一稳一进，地产夯实基本盘，医美释放新势能，公司综合竞争力及经营发展韧性持续增强，为公司高质量发展注入强劲动能。

    （一）公司所处行业的发展情况

    1、房地产行业发展情况

    房地产行业仍处于筑底修复调整阶段，“十五五”政策转向“稳市场、促转型”，供需两端协同发力，行业正加速向存量运营与“好房子”品质升级切换。

    根据国家统计局数据，2026年1—6月，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%，其中住宅投资29,300亿元，下降17.8%；房屋竣工面积17,221万平方米，同比下降23.7%，新房供给持续缩量。需求端，新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%。价格端边际改善迹象显现，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅收窄，其中上海同比上涨3.1%，核心城市价格韧性凸显。土地市场延续“缩量提质”，资源进一步向核心城市聚集。根据中指研究院数据，上半年一线城市宅地平均溢价率19.8%，土地市场“点状高热、分化延续”特征显著。

    2026年3月政府工作报告将“着力稳定房地产市场”置于年度重点任务，明确因城施策控增量、去库存、优供给；深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造；有序推进安全舒适、绿色智慧“好房子”与物业提质；进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险；深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。政策层面，重心由短期托底转向稳预期、优供给与提品质并重，驱动行业从规模扩张转向品质竞争与新模式构建。

    2、医美行业发展情况

    医美行业在技术迭代与悦己消费的驱动下持续扩容，轻医美主导地位进一步巩固，行业成长空间依然广阔。根据艾尔建美学联合德勤发布的《中国医美行业2026年度洞悉报告》显示，医美消费市场持续增长，2030年规模有望突破6,000亿元，预计2026-2030年仍将保持约10%的年复合增速。随着消费观念转变与服务可及性提升，行业渗透率有望持续提高。

    产业链层面呈现“产品创新驱动、机构合规重塑、消费理性升级”的态势。上游新材料、新产品加速涌现，为下游机构提供了更丰富的产品矩阵与差异化竞争工具。消费端，健康美、自然美的审美理念深入人心，“微创、自然、个性化”的医美服务更受青睐，光电类、注射类项目稳居市场主流，消费者决策趋于理性，对产品正品溯源、医师资质与服务质量的关注度显著提升。2025年11月，国家卫健委联合市场监管总局、公安部、药监局等12部门联合印发《医疗美容行业规范发展专项整治行动方案（2025-2027年）》，部署为期3年的全国性医美整治行动，2026年医美行业步入全链条合规时代。强监管恰恰为合规运营的服务机构打开了更大的发展空间。我国医美服务市场呈现高度分散格局，行业集中度极低。根据前瞻产业研究院数据，行业前十名企业市场份额不足5%，超过80%的医美机构成立时间不足五年，随着监管政策持续趋严与行业洗牌加速，原有市场格局正面临深刻重塑，由分散走向集中已成为确定性趋势。正如行业研究机构中研普华所指出的：“预计未来五年，合规机构的市场集中度将提升至50%以上。”随着行业加速出清，资源持续向资质完备、运营规范的头部机构集中，“合规红利”阶段特征愈发显著。

    行业竞争逻辑正由“流量红利”驱动转向“运营效率+品牌口碑”驱动，具备正品保障体系、专业医护团队与精细化运营能力的合规机构将持续受益于行业出清与集中度提升，共同驱动医美行业迈入品质化升级的发展新阶段。

    （二）报告期内公司的主要经营情况

    公司秉持地产稳底盘、医美拓增量的发展思路，推动地产业务稳健提质、医美业务蓄力增效，实现两大业务双向赋能、协同并进。报告期内，公司实现营业收入5.35亿元，实现归属于上市公司股东的净利润3,095.38万元。公司地产业务稳步推进项目运营、销售去化与资金回笼，持续夯实经营基本盘；医美板块加速业务布局，深耕精细化运营，激活增长潜能，持续培育新兴业绩增长极，双主业协同发展格局持续深化，公司发展韧性与长期价值创造能力持续增强。

    1、房地产业务：稳健经营，夯实底盘

    公司房地产业务坚持区域深耕战略，聚焦长三角核心城市，充分发挥区位优势和资源整合能力，着力提升产品品质及项目开发效能，构建覆盖刚需、改善及高端住宅的全梯度产品矩阵，不断增强房地产业务板块的经营韧性和市场竞争力。

    （1）重点项目有序推进，品质开发与高效交付稳步兑现

    报告期内，公司紧扣“稳开发、保品质、促销售、强运营”的经营导向，科学统筹推进项目开发建设、营销去化、竣工交付、成本管控等重点工作，保障房地产业务稳健有序运行，夯实公司经营基本盘。公司新一代高端改善型住宅产品荣锦瑞府项目持续推进品质化开发建设，立足高端住宅定位，重点强化产品品质管控，着力打造区域内舒适宜居的高品质标杆住宅产品。报告期内，荣锦瑞府项目实现高效提前交付1.07万平方米，凭借高端产品质量及良好的交付口碑，进一步夯实其“实景品质盘”的市场定位与品牌认知，项目市场认可度持续提升；该项目在建面积6万余平方米，预计于2026年底可新增交付面积4万平方米，为后续项目业绩持续释放积蓄动能。公司改善型住宅项目滨江璟园按照既定开发节奏稳步推进，报告期内在建面积3.7万平方米，公司抓实全过程施工管控，严守安全生产与工程品质标准，持续推动项目建设有序开展。

    公司以品质开发为导向，精准研判房地产市场环境变化及区域市场需求情况，结合项目开发周期，科学把控项目开发节奏，持续强化项目全生命周期管理，推动重点项目高标准建设、高质量交付。

    （2）多维营销激活市场，项目去化持续向好

    报告期内，公司持续完善营销体系，通过拓展自然到访、老客裂变、新媒体宣发及渠道联动合作等多元获客路径，推动项目销售去化效率和品牌影响力同步提升。线下深化区域客群精细化运营，通过社区深耕、企业定向拓展，迭代完善老带新激励政策等举措，提升区域客群触达；线上布局抖音、小红书、视频号等新媒体载体，搭建传播矩阵扩大项目曝光，实现线上精准引流、线下高效转化的联动闭环。报告期内，公司各重点地产项目营销去化成效持续凸显、销售表现稳步向好。重点项目荣锦瑞府实现项目认购面积1.88万平方米，认购金额2.42亿元，同比增长超过20%，已推售楼栋累计去化率超过80%；滨江璟园项目聚焦改善客群置业需求，实现认购金额1.2亿元；滨江雅园项目推出尾盘专项清盘举措，累计去化率接近98%，预计2026年实现全面清盘；公司在售项目去化表现稳居区域前列，凭借优质产品力及良好口碑，市场认可度持续提升。

    （3）强化招采成本管控，项目降本增效成效显著

    公司强化项目成本精细化管控，聚焦战略采购、供应商管理、建材选型及工艺优化等关键环节，推动开发提质增效。通过市场化机制引入优质新供应商50余家，拓宽议价空间、降低采购成本；报告期内，公司累计实现招标成本节约1,308万元，采购成本同比下降12.8%，成本管控工作取得扎实成效。同时，建立多部门联合标前约谈与考察机制，从履约、质量、技术、成本、资信等维度严控准入，防范履约风险；深化战略采购，推行框架协议与区域集采，整合同类需求、减少零星采购损耗，提升采购效能；探索新型建材与先进工艺，在保障品质前提下优化施工方案，实现项目品质与效益双提升。

    2、医美业务：积极布局，激发活力

    公司苏亚医美旗下7家医美机构持续优化业务经营模式，以产品价值升级为核心、以客户精细化运营为抓手，深度优化产品结构与获客渠道，推动医美业务高质量发展。2026年上半年，公司医美业务实现营业收入9,533.59万元，同比增长3.95%；医美机构预收达9,607.4万元，同比增长3.5%；总上门服务达8.2万人次，同比增长3.8%；消费达4.2万人次，同比增长9.5%。公司医美业务核心经营指标持续向好，客群规模稳步扩容，各机构区域市场竞争力不断增强。

    （1）品牌影响力持续提升

    报告期内，公司苏亚医美旗下机构持续强化医疗安全、专业服务及个性化体验，着力提升高品质医疗美容服务。为满足不同消费者的各类需求，注重服务项目的差异化及特性化，融合美学设计及医疗技术，实现个性化专属定制服务，不断提升高净值客户群体占比。苏亚医美依托新媒体传播矩阵，强化合规科普与医师背书，增强品牌曝光，品牌影响力持续增强。营销方面以“直客模式”为主导，通过私域精细化运营、老带新裂变等合规获客模式稳固客户留存，有效提升新客转化率、老客留存率及复购率，客户黏性进一步增强。报告期内新增客户1.87万人，新客预收金额同比增长22%；老带新人数同比增长25%，助力机构压降获客成本，有效提升机构盈利空间。

    （2）专业服务体系不断完善

    报告期内，苏亚医美持续完善专业化、标准化、规范化的医疗服务体系，全方位精进临床诊疗实力与综合服务能力，致力为消费者提供更安全、更规范、更优质的医疗美容服务，促进医美业务长效发展。在专业团队建设方面，苏亚医美持续扩充专业医师，着力打造高水平、专业化医疗服务团队。在完善执业范围动态长效核查机制，筑牢医疗安全底线的同时，针对医疗技术、院感防控、产品知识及客户服务等核心维度开展专项赋能培训，报告期内累计组织专项培训30余场，全方位提升医护团队专业诊疗能力与综合服务素养，切实保障消费者诊疗安全。

    在客户服务方面，全面落地诊疗全流程标准化SOP体系，持续完善客户生命周期管理，深化客户分层运营与分级会员精细化管理，精准匹配不同客群服务需求，全方位提升客户服务体验。公司持续精进核心临床诊疗技术，创新特色诊疗方案，构建专属技术体系，形成差异化临床技术竞争优势；同步迭代升级高端光电设备，持续提升临床诊疗精准度及安全性，充分保障诊疗效果，增强诊疗服务水平。

    （3）精细化运营全面深化

    报告期内，公司持续深化医美板块精细化运营管理，聚焦降本提效、合规风控、数字赋能，全方位夯实经营管理根基、提升整体运营质效。成本管控方面，公司充分依托医美集团规模化集采优势，统一耗材采购标准与议价体系，有效压降上游采购成本，主力单品下降幅度达15%；持续优化人力组织架构，健全多维绩效考核体系，充分释放人效潜能。合规方面，公司深度适配行业强监管、严规范的发展态势，严格遵循医美诊疗规范，全面落实药械UDI全流程溯源、病历台账标准化归档、医师资质动态核查、宣传内容全员预审等合规管控举措。数字赋能方面，全面落地智能化、数字化管理体系，实现客户标签精细化、库存管理透明化、经营数据实时化，以数字化赋能精准运营与科学决策，全面提升医美板块整体精细化经营管理水平。

    公司将持续提升医美板块的资源整合能力，聚焦长三角、京津冀进行布局，进一步扩大医美业务版图，并逐步向上游医美产品、器械延伸，打造全产业链布局，搭建规模化、专业化、综合性的医美业务体系，推动公司医美业务经营规模、盈利水平、品牌影响力持续提升。

    3、内控治理规范运行，提质增效

    报告期内，公司持续夯实内部治理，不断完善公司内部控制制度，提升公司治理水平。在资金管理方面，公司积极拓宽融资渠道，优化现金流管理，提高资金使用效率，报告期末，公司资产负债率为28.63%，继续保持低负债运营。在成本控制方面，坚持目标成本控制和全成本动态管理，增强跨部门协同与执行落地能力，动态纠偏，提高资源整合度及利用率，降本增效。

    发展战略和未来一年经营计划公司坚持稳健经营与长远发展并重，聚焦房地产及医美双主业，在夯实地产主业基本盘的同时，加速培育医美业务增长极，积极寻求高科技行业新机遇，不断优化资源配置和业务布局，培育新兴增长动能，推动公司经营质量与长期价值稳步提升。

    在房地产业务方面，立足区位优势、成本优势、品牌积淀和成熟的项目开发运营经验，秉持审慎稳健的发展理念，聚焦重点项目开发建设、品质提升、销售去化及资金回笼等核心工作，持续提升产品品质及项目开发效率，增强项目投资回报率。同时，紧跟房地产行业政策导向及市场需求变化，持续优化产品设计，精进施工建造工艺，深度践行“好房子”建设理念，不断打造舒适宜居的高品质住宅项目，增强项目市场竞争力，稳固公司经营发展根基。

    在医美业务方面，公司将精准把握行业规范化转型趋势，持续深化医美业务战略布局，坚守医疗本质、深耕品质服务，全面强化医疗技术、合规管控、客户服务等核心能力建设，推动医美业务经营规模、发展质量与品牌影响力协同提升。同时，充分依托现有区域布局、品牌积淀及存量客户资源优势，稳步推进医美机构有序拓展，持续构建标准化、可复制的成熟运营体系及发展模式，不断提升医美板块的营收贡献与成长势能，助力公司优化整体业务结构、培育长期增长动能。

    在内部管理方面，聚焦效能提升，深化经营韧性，持续完善内部控制、风险管理及合规治理体系，加强资金、成本、采购等关键领域管控，保障各项经营活动规范有序开展。同时，持续深化数字化转型建设，强化数字化工具在日常经营管理中的深度应用，加强业务数据分析、动态监控及全过程运营管控，优化资源配置效率，提升经营管理效能，促进公司规范、高效运作，实现长远高质量发展。

    公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、南京浦东房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2026年6月30日累计按揭贷款余额为人民币333,434,000.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

    二、核心竞争力分析

    公司坚守长期主义发展理念，笃行稳健经营与高质量发展。历经多年沉淀，在战略前瞻、管理效能、品牌价值等层面构筑起显著竞争优势，屡次穿越行业周期，为持续健康发展奠定坚实基础。

    1、品牌优势

    公司长期深耕房地产开发领域，凭借成熟的项目建设及市场运营经验，开发了“苏宁·天润城”、“苏宁·北外滩水城”、“苏宁·城市之光”、“苏宁·天御国际广场”等众多优质地产项目，开发面积超千万平方米，积累了深厚的品牌底蕴与市场号召力。公司旗下“苏亚医美”品牌，聚焦高品质医疗美容服务，依托专业医师团队、前沿诊疗技术、先进设备配置以及标准化服务体系，持续塑造安全、专业、高端的品牌形象，积累了大批优质且稳定的核心客群。公司依托地产与医美双主业协同布局，通过客户资源导流、营销渠道共享、品牌联合推广等方式，促进业务之间的资源联动与品牌价值转化，进一步扩大品牌覆盖范围、提升客群触达效率，有效增强公司整体市场竞争力。

    2、财务优势

    公司始终秉持稳健、审慎的财务管理策略，资本结构合理健康。报告期末，公司资产负债率为28.63%，扣除合同负债后的资产负债率仅为24.93%，长期处于行业较低水平。截至报告期末，公司有息负债总额为11.49亿元，全部为银行借款，债务结构清晰，融资渠道稳定，整体债务规模及偿债压力可控，财务风险相对较低。同时，公司现金流状况良好，具备较强的资金统筹及调配能力，能够为日常经营、项目开发及业务发展提供稳定的资金保障，促进公司稳定、健康、可持续、高质量发展。

    3、成本优势

    公司深耕房地产开发领域三十余载，早期前瞻性布局长三角经济发达地区，以较低的土地成本获取了区域内大批优质土地，截至报告期末，公司剩余可开发建筑面积146.95万平方米，土地储备规模充足。公司存量土地资源成本优势凸显，有效降低项目开发总成本，大幅提升项目盈利空间及抗市场波动能力。充裕、优质且低成本的土地储备，为公司房地产业务持续稳健发展提供了坚实的资源保障，有效夯实公司房地产业务核心竞争优势。

    4、管理优势

    公司管理团队专业稳定、经验深厚，核心成员长期深耕地产与医美领域，兼具行业洞察与战略研判能力。面对市场波动，管理团队能够精准把握趋势，科学制定战略，高效统筹资源，扎实落地执行。秉持稳健经营理念，风控意识突出，坚持审慎决策与精细化管理，在地产周期调整与医美布局中保持战略定力。稳定专业、务实精进的管理团队，为公司夯实主业、抢抓机遇、抵御风险、实现长期高质量发展提供了坚实支撑。

本文数据来源于苏宁环球2026年中报，仅供参考不构成投资建议。