首开股份（600376）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期首开股份（600376）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营及城市更新等业务。具体可以分解为以下几个业务板块：

    1、房地产开发业务

    本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）142个，总建筑面积超过4140万平方米，其中当期在建面积约448万平方米。目前，公司京内主要项目67个，总规模约1470万平方米；京外片区形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目75个，总建筑面积约2670万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入111.77亿元、结算成本105.27亿元。

    报告期内，公司销售去化综合攻坚。面对市场调整压力，深化营销体系变革，推进营销垂直化管理，实施自销团队整合精简；优化资源配置，调整案场布局，关停低效项目，合并相邻案场，集中资源攻坚。加快尾盘清盘节奏，完成15个项目尾盘清盘。坚持“控亏减亏”导向，分梯队研究审议调整五十余个项目的营销方案。强化机制驱动，积极探索数字化营销转型，拓宽获客渠道；坚持现金为王，重点关注销售回款、现金流上缴两大指标。

    2、物业经营业务

    本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分，业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。报告期内，公司持有物业经营等结算收入4.08亿元、结算成本3.28亿元。

    （1）商场出租和运营

    报告期内，成规模在营商场包括昌平首开LONG街、首开通州万象汇等6个项目，建筑面积合计约51.8万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。报告期内，商业板块平稳向好，6家在营商场整体出租率95.6%，在营商场商户销售额突破24亿元，2026年上半年累计实现总客流量3313万人次；昌平LONG街持续丰富主题活动、优化顾客体验，上半年实现日均客流2.27万人次，同比增长9%；通州宋庄LONG街超市、影院、酒店三大核心业态已完成招商；丰台宋家庄福茂引入头部餐饮品牌，消费场景不断丰富；首开通州万象汇会员总量约47万人，政企商联动举办系列活动，持续激发区域消费市场活力。

    （2）酒店出租和管理

    酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。报告期内酒店经营业绩稳步提升，北京丽亭华苑酒店、宝辰饭店分别获中国旅游住宿业金光奖“最佳城市地标酒店”、“最佳商务酒店”。

    （3）长租公寓

    长租公寓板块依托标准化运营体系打造品质租住空间，依托“首开乐尚”自有品牌标识强化市场辨识度。截至报告期末，长租公寓扩容提质，“乐尚”公寓数字运维系统实现试运营，宿舍型租赁产品标准化框架基本形成；通州缇香郡实现开工；昌平LONG街8-1项目获“保租房”认定；朝阳三里屯门店提前实现满租；12家已开业项目入市房源超7000套，平均出租率93%，保持行业前列。

    3、城市更新业务

    2026年是“十五五”开局之年，也是城市更新由政策体系构建转向规划实施和项目落地的重要节点。上半年《城市更新“十五五”规划》正式出台，首次从国家层面形成覆盖主要指标、重点任务、重大工程和政策举措的五年任务体系。中央财政支持、城市体检、规划土地、统计调查和房屋基础数据等配套制度同步完善，城市更新政策重点进一步由方向部署向目标分解、项目生成、要素保障、实施管理和监督评价延伸。

    对公司而言，城市更新并非孤立的业务线，而是与商业运营、长租公寓、养老服务、经营性资产管理等业态深度联动的业务载体。长期以来，公司秉承“践行责任，构筑美好”的企业使命，坚持“城市复兴官”品牌定位，面对开发业务持续承压的市场环境，聚焦城市更新核心赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。未来，公司将把城市更新摆在更加突出的战略位置，作为公司转型发展的重要赛道和培育新利润增长点的重要方向。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）国内房地产市场情况

    今年政府工作报告明确房地产“控增量、去库存、优供给”工作基调，提出“多渠道盘活存量商品房，有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程，支持多子女家庭改善性住房需求”，将持续激活住房置换链条。5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，涵盖6方面23项重点任务、14项重大工程和行动、7方面政策举措，明确提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”。北京2026年城乡建设用地净减少500公顷，明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标；全市梳理1321个城市更新重点项目，总投资超1049亿元。更新模式更加精细化，对具备全链条能力的城市运营服务商需求迫切。这为公司加快库存去化、深耕首都市场、推动发展转型提供了重要政策契机。

    从房地产市场特征看，上半年市场修复呈现显著结构性分化，北京市场首次改善需求和积压刚需率先释放，上海、深圳、杭州等热点城市成交则以高端改善需求为主；项目去化越来越依托于稀缺区位和过硬产品力的双重支撑；行业优胜劣汰加速，市场资源持续向产品优、服务精、运营强、信用稳的企业集中。这为公司精准调整营销策略、迭代升级产品体系、甄选优质合作主体提供了清晰指引。

    1、商品房销售

    2026年1-6月，全国商品房销售面积为4.01亿平方米，同比下降11.6%。其中，新建住宅销售面积为3.33亿平方米，同比下降12.4%，办公楼销售面积同比下降3.7%，商业营业用房销售面积同比下降14.7%。全国商品房销售额为3.79万亿元，同比下降13.6%。其中，新建住宅销售额为3.33万亿元，同比下降13.7%，办公楼销售额同比减少6.6%，商业营业用房销售额同比下降20.4%。

    2026年1-6月，北京商品房销售面积548.5万平方米，同比增加2.0%。其中，住宅销售面积402万平方米，同比增加14.1%，主要受保障房集中签售带动；办公楼31.5万平方米，同比减少16.0%；商业营业用房36.2万平方米，同比增加12.6%。

    2、开发投资额和新开工面积

    2026年1-6月，全国房地产开发投资额为3.81万亿元，同比下降18.0%。其中，住宅开发投资额为2.93万亿元，同比下降17.8%，占房地产开发投资比重为77.0%。全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%。其中，住宅新开工面积为1.69亿平方米，同比下降24.1%。全国房屋施工面积为55.40亿平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积为38.45亿平方米，同比下降12.9%。全国房屋竣工面积为1.72亿平方米，同比下降23.7%。其中，住宅竣工面积为1.21亿平方米，同比下降25.3%。

    2026年1-6月，北京房地产开发企业房屋新开工面积513.2万平方米，同比减少23.9%。其中，住宅新开工面积305.8万平方米，减少28.8%；办公楼4.7万平方米，同比减少68.8%；商业营业用房51.7万平方米，同比增加22.5%。北京房屋竣工面积455.3万平方米，同比减少13.6%。其中，住宅竣工面积228.1万平方米，减少21.4%；办公楼35.9万平方米，增加612%；商业营业用房14.4万平方米，减少47.6%。

    3、房企到位资金

    2026年1-6月，全国房地产开发企业到位资金为4.02万亿元，同比下降20.2%。国内贷款为5716亿元，同比下降31.7%，占比为14.2%。自筹资金为1.47万亿元，同比下降16.4%，占比为36.6%。定金及预收款为1.24万亿元，同比下降15.8%，占比为30.9%。个人按揭贷款为5137亿元，同比下降24.9%，占比为12.8%。

    2026年1-6月，北京房地产开发企业本年到位资金1909.4亿元，同比减少12.0%。其中，国内贷款261.9亿元，减少40.4%；自筹资金363.4亿元，同比减少22.9%。

    （二）公司经营业绩回顾

    上半年，面对市场信心修复缓慢、行业分化竞争持续加剧、公司困难风险压力累积、资金利润承压等严峻形势，公司领导班子团结带领广大干部员工，扎实开展“树立和践行正确政绩观”学习教育，紧紧围绕“防风险、强管理、谋转型”工作主线，迎难而上、勠力攻坚，坚持稳字当头、稳中求进，各项工作取得积极进展，在资金安全、风险化解、项目运作、转型探索等方面取得阶段性成效，为“十五五”良好开局奠定了基础。

    报告期内，公司房地产经营情况如下：

    一、2026年1-6月，公司共实现签约面积57.91万平方米（含地下车库等），签约金额62.80亿元，其中：

    1、公司及控股子公司共实现签约面积33.67万平方米，签约金额33.91亿元。

    2、公司合作项目共实现签约面积24.24万平方米，签约金额28.89亿元。

    二、2026年1-6月，公司共实现物业租赁面积192.08万平方米，物业经营收入8.72亿元。

    三、2026年1-6月，公司主要项目实现开复工面积443.35万平方米，竣工面积83.79万平方米。

    四、报告期公司新增土地储备情况如下：

    公司以人民币壹拾柒亿陆仟玖佰万元（小写人民币￥176,900.00万元）竞得北京城市副中心0703街区FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地使用权，该地块土地面积42,633.994平方米，规划建筑面积92,358.1862平方米。报告期内房地产开发投资情况

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。

    （一）公司品牌

    依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。

    如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心的坚实保障。

    （二）北京区域的综合优势

    作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的结算收入。

    多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优势。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为公司发展奠定了坚实基础。

    未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。

    （三）融资能力

    凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运用多元化融资工具。

    报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。

    （四）国有股东的长期持续支持

    公司控股股东首开集团作为北京市属重要企业，以“服务国资国企改革发展，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展新路径，力争成为城市有机更新综合服务企业”为发展定位，雄厚的国资背景为公司稳健发展筑牢根基、提供坚实支撑。

    报告期内，首开集团在资金与业务资源等多维度全力支持上市公司发展。资金层面，首开集团为公司提供60亿元借款额度循环使用，有效保障公司资金流动性与长期发展需求。业务层面，首开集团持有丰富的非经营性资产与城市更新业务资源，双方已逐步构建起协同发展的业务模式，为公司持续拓展业务版图、实现高质量发展提供有力支撑。

本文数据来源于首开股份2026年中报，仅供参考不构成投资建议。