盈新发展2026年中报：半导体存储成第一大收入来源，扣非亏损同比扩大79.73%

战略主题演变：从"地产稳盘"到"三位一体"

2025年年报中，公司战略表述为"固地产之基、塑文旅之魂、探新质无界"，并提出"地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维"的三核发展战略，彼时收购广东长兴半导体科技有限公司处于"拟以现金收购"阶段。2026年半年报中，公司完成对长兴半导体控制权的收购，正式确立"科技、文旅、资管三位一体融合发展战略"，核心理念更新为"科技拓维、文旅铸魂、资管强基"。

战略重心由此发生两个方向转移。其一，地产板块定位从"稳盘"调整为"去化并逐步剥离"，管理层明确"聚焦科技和文旅两大成长性赛道，逐步实现从重资产开发商向科技驱动型企业的根本性转型"；其二，科技板块从"探新质"的探索性表述升级为以存储半导体为核心方向的产业布局，中长期目标设定为"从消费级封装测试向模组、主控芯片领域突破"，并延伸至车规级、工业级、企业级等高可靠性领域。

业务结构变化：增长引擎切换至半导体存储

2026年上半年，半导体存储业务并表收入2.92亿元，占营业收入比重27.93%，成为第一大收入来源；商品房销售占比降至21.72%，文旅综合占比降至24.33%。2025年全年，公司收入仍以商品房销售（40.12%）和文旅综合（38.25%）为绝对主力。

半导体存储毛利率的披露包含一项重要口径说明：长兴半导体2026年1-6月自身实现营业收入5.23亿元，毛利率35.46%；合并报表并入收入2.92亿元，因摊销并购日可辨认存货增值金额0.53亿元，调整后毛利率降至8.45%。并购日存货公允价值调整对当期报表毛利率形成一次性压制，该因素将随存货消化逐步减弱。

文旅板块毛利率延续恶化趋势，从2025年全年的-8.38%降至2026年上半年的-17.17%，毛利率同比下滑6.80个百分点。子公司层面，长沙铜官窑国风乐园上半年实现营业收入0.54亿元，营业利润-1.14亿元，净利润1.40亿元——营业利润与净利润的显著背离，反映子公司层面存在大规模非经营性损益；湖南海外旅游实现营业收入2.06亿元，净利润33.77万元。

地产板块进入实质性收缩期。报告期内处置的子公司包括西宁盈新置地有限公司（交易价格1.00亿元）和新丝路控股集团有限公司（交易价格1.29亿元）。期末总资产92.84亿元，较上年末下降14.21%；货币资金由上年末的8.49亿元降至4.67亿元，主要系处置子公司不再纳入合并范围所致。

关键措施执行情况：并购落地、地产剥离、文旅产品迭代

公司将2025年年报中"拟以现金收购广东长兴半导体科技有限公司控制权"的计划推进至执行完成。收购金额5.20亿元，持股60%，资金来源为自有及自筹资金，2026年1月披露相关公告，报告期确认投资收益321.64万元。收购完成后，长兴半导体企业级DDR5内存条（DDR5-RDIMM）实现量产，容量覆盖32GB至128GB，已与多家下游客户签订中长期合作协议，企业级存储产品实现批量交付并进入算力相关终端供应链。

地产收缩的执行体现在利润表与资产负债表的同步变化。2026年上半年通过处置子公司股权确认投资收益3.88亿元，占利润总额比例517.67%，是当期归母净利润转正的核心来源。公司明确"原则上不再获取新的土地储备和开发项目"，2025年年报披露的剩余可开发建筑面积74.63万平方米对应项目中，除香水湾嶺海计划继续投入开发建设外，其余项目均拟逐步处置剥离。

文旅板块的产品创新措施延续2025年方向。2025年全年长沙铜官窑景区有效客流91.94万人次，同比增长21%，GOP同比减亏229万元；2026年上半年景区落地全员NPC沉浸式演艺体系，沉浸式演出占比提升至46.22%，半年度全域总曝光量超5,600万次，湖南海外旅行社接待入境游客2万人、省内外研学4万人。收入端的持续下滑表明，产品与渠道创新尚未扭转文旅板块的营收收缩趋势。

从未来经营计划看，公司下半年重点工作集中在五个方面：推进8层向16层乃至32层叠Die封装工艺突破，布局eMMC、UFS、uMCP、LPDDR及RDIMM等产品线；加快地产板块去化与资产调整；优化资本结构与资金管理，研究再融资、资产证券化等融资工具；推动文旅运营提质增效与"文旅+康养"项目落地；加强半导体领域人才引进与长效激励机制建设。

核心能力建设：研发重心从文旅数字化转向半导体封测

2025年年报显示，公司研发人员9人，研发投入28.76万元，占营业收入比例0.02%，投入方向为长沙铜官窑智慧文旅一体化平台。2026年上半年，仅长兴半导体的研发投入即达841.26万元，重点投向企业级DDR5服务器内存和先进封装工艺领域。

长兴半导体已形成东莞松山湖（6,000平方米）与江苏南通双生产基地布局，通过江苏长耀半导体、深圳领跑者存储、香港长荣科技三家子公司构建从境内封测到跨境贸易的产业链闭环，客户包括时创意、佰维存储、昆仑芯、紫光集团、宏川智算等。公司持有国家级专精特新"小巨人"企业资质，先进封装产品量产良率99%。从能力建设方向看，公司正从文旅数字化应用层研发，转向半导体封测工艺与存储解决方案的技术壁垒构建。

财务表现与经营质量：净利转正依赖非经常性损益

归母净利润转正主要依赖资产处置收益。报告期非经常性损益合计3.80亿元，其中非流动性资产处置损益3.86亿元；投资收益3.88亿元，占利润总额比例517.67%，主要系处置子公司股权所致；公允价值变动损益-0.90亿元，主要系计提交易性金融资产减值。扣除非经常性损益后的净利润为-2.94亿元，同比扩大79.73%，反映经营性亏损仍在加深。2025年全年公司计提资产减值7.59亿元（占利润总额比例65.30%），主要为存货、固定资产和在建工程减值准备，当年归母净利润-11.73亿元。

现金流质量出现阶段性回落。2025年全年经营活动现金流量净额2.46亿元，同比增长204.21%，实现由负转正；2026年上半年经营活动现金流量净额降至0.20亿元，同比下降81.64%，管理层解释为购买商品、接受劳务支付的现金增加所致。投资活动现金流净额-3.41亿元，同比下降864.55%，主要系投资支付的现金增加及子公司出表现金减少。

分红方面，2025年度公司经审计利润总额、净利润、扣非净利润三者孰低为负值，母公司未分配利润为-240,859.86万元，不满足现金分红条件；2026年上半年公司继续计划不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本。

风险认知演进：风险清单从地产/文旅扩展至半导体全链条

2025年年报的风险讨论围绕房地产行业下行和文旅行业竞争展开。2026年半年报的风险因素新增五个与半导体业务直接相关的维度，反映管理层对业务结构变化带来的风险认知更新：

• 半导体存储行业市场风险：存储芯片行业具有周期性特征，上游晶圆厂产能决策可能导致价格下跌；
• 原材料供应稳定性风险：晶圆主要向三星、SK海力士、美光、闪迪等原厂代理商采购，未与主要晶圆厂直接签署长期供货合同，关税及贸易政策调整可能影响供应稳定；
• 商誉减值风险：收购长兴半导体产生商誉，若经营未达预期存在减值风险；
• 管理整合风险：战略转型对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求；
• 存货跌价风险：房地产和半导体存储存货占资产比重较大。

值得关注的是，管理层对半导体行业景气度的判断与对自身风险的提示并存：报告引用WSTS数据称2026年上半年全球存储器市场规模同比增长305%，判断"公司处在半导体存储行业的重大红利期"；同时将行业周期性波动、原材料供应依赖列为重要风险因素。公司对风险的识别维度已从单一的地产/文旅周期，扩展至半导体行业周期、供应链安全、商誉减值等多层次。

综合结论

盈新发展2026年半年报呈现的核心变化是：战略表述从"地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维"切换为"科技、文旅、资管三位一体"，半导体存储业务完成并表并成为第一大收入来源，地产板块通过子公司股权处置进入实质性收缩期。归母净利润0.86亿元在资产处置收益推动下实现转正，但扣非净利润-2.94亿元同比扩大79.73%，经营现金流净额同比下降81.64%，经营质量仍承压。公司处于从重资产文旅地产企业向科技驱动型企业转型的过渡阶段，半导体业务的产品结构升级、地产存量资产处置进度及文旅板块的扭亏进程，将是观察其战略执行效果的关键变量。

郑重声明：相关内容不构成任何投资建议，股市有风险，投资需谨慎。