香港兴业国际（00480.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期香港兴业国际（00480.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

物业发展及投资
      集团于本期间物业发展及投资业务的收入达2,206.9百万港元,包括按比例分占合营公司及联营公司收入690.3百万港元。本期间物业发展及投资业务的收益则为19.6百万港元,包括按比例分占合营公司及联营公司收益92.7百万港元。
      物业发展
      香港
      政策调整、减息及置业需求上升,令香港一手住宅市场于本期间稍趋活跃。宏观经济方面,尽管美国关税政策与高企的单位库存量对楼价构成压力,惟发展商采取具竞争力的一手楼定价策略,以及按揭利率已下调至低于3%,为楼市奠定相对稳定的基础。
      ‘新资本投资者入境计划’将投资门槛由50百万港元降至30百万港元,进一步带动住宅物业投资气氛,可望为豪宅市场注入动力。
      集团旗舰项目—愉景湾(集团持有50%权益)于本期间继续推进‘愉景湾2.0蓝图’。按照总纲图则第7.0E号,愉景湾北部全新住宅发展项目将增加超过1.3百万平方尺总楼面面积,提供超过1,400个住宅单位,坐拥中央公园的翠绿环境。项目依山而建,首批约320个单位已于2025年9月获发占用许可证,暂定于2026年首季开售。
      城市规划委员会已批准愉景湾6f区及10b区的住宅发展项目,为集团未来发展铺路。6f区项目可饱览全海景,而10b区则设有350米长的海滨长廊,毗邻国际级游艇会—香港大屿山游艇会。集团正稳步推进该项目的研究工作,并将其纳入修订总纲图则,呈交政府审批。
      集团致力推进‘愉景湾2.0蓝图’,实现提升愉景湾社区的承诺,其中包括愉景湾高尔夫球会和海澄湖畔会所的升级工程。一幢全新的多元康体中心亦正在施工,将提供一系列室内及室外休闲及运动设施,主要工程预计于2025年第四季开展。愉景湾国际学校及智新书院校舍扩建工程大纲图则,预计于2026年第一季获政府正式批准,将提升愉景湾教育配套。
      为营造独特的度假式生活氛围,吸引追求优质居所的准买家,愉景湾已发展成为充满精彩体验的社区,透过多元化的活动与设施,回应不同客群的需求。愉景湾于本期间成功举办了多项大型活动,为社区注入活力与热闹气氛,包括全港最大规模的沙滩音乐节‘TheNextwaveXX25沙滩音乐节’、标志性的亲子活动‘愉景湾沙滩猎蛋奇兵’及‘愉景湾弹游夏日嘉年华’。此外,愉景湾亦积极推动体育盛事,例如‘动感亚洲越野跑步赛—愉景湾’、‘愉景湾渡海泳挑战赛’和‘世界沙滩网球巡回赛’;并定期举行周日露天市集、以及推出全新的愉景湾疗愈生活日及宠物巴士服务,进一步为愉景湾居民和访客缔造升级的度假生活体验。
      位于大埔的豪宅林海山城(与希慎兴业有限公司按40:60比例合营发展)持续录得稳健的本地需求,而中国内地及海外买家对项目的兴趣亦显着上升。
      中国内地
      中央政府于本期间持续支持物业市场,包括放宽限购及按揭优惠条件,尽管这些措施有助于稳定市场,惟整体市场仍在复苏阶段,且各个城市表现不一。
      为应对市场变化,集团继续优先考虑投资于主要城市、提供高端住宅,及辅以灵活的行销措施。集团亦积极推进多元化的销售策略,以严谨审慎的投资方针,精选轻资产管理组合投资发展。
      嘉兴市高尚住宅项目御璟湾于2025年5月完成平顶工程。销售会馆及四个经布置示范单位已于2025年9月对外开放,第一期预计于2025年第四季推售。
      杭州市低密度住宅项目耦贤里的所有售出单位,买家已于2024年4月开始入伙。截至2025年9月30日,项目累计销售收益约为人民币216百万元。
      上海市低密度住宅项目兴云间的所有售出单位已于2025年8月完成交付。截至2025年9月30日,项目累计销售收益约为人民币1,238百万元。
      集团的中国内地住宅项目概述如下:
      于本期间,写字楼及零售业持续受压,该类物业价格温和下跌,反映市场复苏步伐较预期缓慢。本地消费受经济波动、货币强势、消费模式转变和北上消费热潮等因素拖累。
      保留租户仍然是集团租赁业务策略的基石。面对不断变化的市场环境和消费者对品质日益上升的要求,集团致力与租户建立超越传统业主与租户的伙伴合作关系,积极支持租户实现业务进展。此策略将促进稳定出租率,实现长期的互惠共赢。
      集团位于愉景湾的投资物业包括愉景广场(连同扩建部分)及愉景北商场,于本期间录得约78%的平均出租率。集团继续开拓新的商机,透过租户重组,及提升餐饮零售的多元化组合,回应愉景湾社区对多元生活模式的追求。集团拥有该等物业50%权益。
      荃湾中染大厦的平均出租率于本期间仍维持约86%。零售市况显着低迷,整体销售额和客流量面临下行压力。8咪半商场于当前逆市中展现抗跌力,平均出租率达到89%,令人鼓舞。
      土瓜湾联合报大厦于本期间的平均出租率为88%。大厦土地用途由工业改为住宅的申请已获批准,有待落实补地价金额。
      长沙湾西港都会中心于本期间的平均出租率为80%。位于九龙塘的出租住宅大厦合勤名厦表现强劲,于本期间的平均出租率达99%。
      中国内地
      位于上海兴业太古汇(集团持有50%权益)的两幢办公楼—香港兴业中心一座及二座于本年期间的平均出租率合计约93%,在营运充满挑战及竞争激烈的环境下仍大幅超出市场预期。
      于本期间,兴业太古汇于透过策略性的重新定位及提升租户组合,成功巩固了其高端潮奢购物点的地位。高端品牌进驻带动人流上升50%,平均出租率提升至89%,彰显兴业太古汇的市场领导地位。
      升级工程方面,兴业太古汇北广场首阶段翻新工程竣工后,交通联通显着提升,并于本期间引入了路易威登的概念地标‘路易号’,于上海和全国各地引起广泛回响,进一步奠定兴业太古汇作为文化演绎与品牌创新的顶级枢纽。
      杭州办公室租赁市场于本期间处于业务调整期,主要归因于长期过盛的供应。尽管市况充满挑战,杭州香港兴业国际中心的156个办公室单位及62个停车位使用权,仍维持88%的平均出租率,展现其稳健的营运能力及有效的资产管理。然而,杭州办公室整体租金跌势持续,集团仍受市场租金下行影响。
      天津方面,津汇广场(集团持有15%权益)于本期间录得约89%的平均出租率。
      交通服务及物业管理
      交通服务
      集团的交通服务涵盖渡轮、巴士及隧道服务,由集团旗下子公司(集团持有50%权益)负责营运管理。受2025年夏季恶劣天气影响,本期间的客运量出现季节性波动,但渡轮及巴士服务整体需求仍然稳定。尽管政府已就渡轮服务提供财政资助,并批出补充外劳司机配额,持续攀升的燃料成本及劳工短缺问题,仍对营运构成挑战。
      愉景湾渡轮服务牌照已成功续期五年,自2025年4月1日生效。渡轮服务亦持续升级,包括于2025年4月为一艘单体船更换主引擎;而现时正安排为一艘双体船更换主引擎,预计于2025年第四季完成。
      新型单层电动巴士的牌照申请程序已启动,预计可于2025年第四季度投入服务。集团计划于2026年第二季引入三辆全新电动中型巴士。集团已获香港应用科技研究院委托,于往来愉景北及欣澳的路线试行无人驾驶巴士,目标于2026年第一季投入服务。
      物业管理
      于本期间,集团在愉景湾及香港其他地区的物业管理服务保持卓越表现,在可持续发展措施及服务质素方面均屡获殊荣。
      愉景湾于香港品质保证局举办的‘香港绿色和可持续贡献大奖2025’中囊括多个重要奖项,包括‘杰出可持续发展物业超卓贡献大奖(物业管理)—推动绿色环保’、‘ESGConnect杰出先锋卓越奖’,并于‘环境’、‘社会’和‘管治’三个界别均勇夺‘ESGConnect先锋金章’,以及‘可持续发展物业贡献金章(推动绿色环保)’,印证了集团致力推行于业界领先的可持续物业管理措施。
      酒店及休闲业务
      酒店业务
      于本期间,集团于香港、上海及曼谷的酒店业务灵活应对市场状况及消费者的喜好变化,业务保持稳定。
      香港
      香港旅游业在2025年面临挑战,尽管入境旅客人次按年增长近15%,惟复苏仍受制于过夜旅客下降、港人外游增加、酒店入住率和房价波动,以及宏观经济的不确定性。大屿山酒店供应增加,进一步摊分了区内酒店需求。
      为提升入住率及顾客忠诚度,香港愉景湾酒店推行全方位销售策略,包括积极拓展长期住宿服务、推动集团休闲品牌交叉销售、随贸易代表团参与亚洲大型展览,把握会议、奖励旅游及商务活动市场的商机。酒店同时推出季节及特色节庆主题住宿套餐,广受市场好评。
      酒店亦与国际旅行社、批发商及航空公司合作,配以灵活的线上推广活动提升品牌曝光率。集团持有香港愉景湾酒店50%权益。
      中国内地
      于本期间,中国内地酒店业受强劲入境旅游和利好签证政策支持下,持续保持增长势头。在国际与国内客源组合均衡的带动下,主要大城市高端酒店的入住率稳守高位。酒店竞争激烈,旅客更为重视酒店能带来独特体验与个人化服务。
      上海素凯泰酒店及上海居舍,透过调配定价及着重以宾客体验为本的策略,包括策划特色本地游与提升服务水平,带动收入增长。面对营运成本上涨,酒店实施成本控制措施,维持盈利表现。集团持有上海素凯泰酒店及上海居舍50%权益。

业务展望：

全球经济环境仍然波动及持续变化,地缘政治局势紧张,以及尤其是中美贸易的环境改变,持续为环球市场带来不确定性,考验全球各个行业企业的抗逆力。
      在香港,这些宏观经济压力导致股票市场波动并影响市场情绪。尽管近期利率调整稍为纾缓楼市压力,但全面复苏仍然充满挑战。
      在当前市场环境下,建立可持续、长期增长对企业变得愈加重要。集团正积极推进‘愉景湾2.0蓝图’,以前瞻策略打造充满活力和度假氛围的社区。愉景湾全新意式大型海景豪宅区‘Toscana意涛’第一期住宅项目(愉景湾19-1期)即将登场,将成为蓝图的重要里程碑。作为亚洲别树一格的休闲生活胜地,愉景湾精心策划节庆盛事、家庭和宠物友善活动、各式运动及健康体验,旨在凝聚充满活力且共容的社区。
      在中国内地,受惠于中央重点支持主要城市的政策,楼市呈现复苏迹象。监于长三角地区具有战略发展价值,集团将继续加强该区的长期投资。
      与此同时,消费者愈趋重视体验式消费和文化共鸣的零售环境。多年来,兴业太古汇持续深化与奢侈品牌的战略合作,包括于本期间落户的路易威登‘路易号’,不仅提升了上海的文化风貌,亦显着巩固集团在高端零售业的领导地位。
      为应对不断变化的市场,集团已实施严格的成本控制措施、重新调整项目的优先次序、精简架构以提升营运效率,致力强化业务的抗逆力和协同效应。凭藉稳健的业务基础和财务结构,集团将继续审慎把握具回报价值的投资机遇,以实现可持续的长期增长。

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