绿景中国地产（00095.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿景中国地产（00095.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二五年上半年,中国房地产行业政策托底与市场变革交织,围绕持续用力推动房地产市场止跌回稳,加快构建房地产发展新模式,监管持续推进供需两端协同发力,市场情绪虽有边际修复,但信心重建仍需时日,销售端复苏呈现结构性、区域性特征。
      在行业深度调整周期中,绿景中国秉持2025年度确定的发展策略:一,收缩战线,聚焦集团资源做好五个优质项目的开发;二、强化资产经营能力和盈利能力,增强物业的市场价值,提高资产效益;三、精耕城市更新细分领域,进一步巩固行业地位。
      在房地产开发于销售方面,本集团持续优化资源配置聚焦优质项目。在压实项目管理、强化成本控制的同时,集团灵活调整销售节奏,加大重点项目的推售力度,稳步提升去化效率,夯实现金流基础,城市更新领导者地位持续巩固。报告期内,深圳白石洲城市更新项目稳步推进,持续区域热度,珠海东桥项目(珠海玺悦湾)延续销售态势,化州绿景国际花城亦实现稳健销售,成为集团高质量发展战略的关键支撑点。
      白石洲项目正处于深圳黄金发展主轴深南大道自西向东发展的黄金分割点之上,连结深圳湾、留仙洞、后海金融CBD、高新园四大总部基地,紧邻华侨城传统豪宅片区,是城市核心地段。白石洲项目作为深圳市乃至全国最具规模的城市更新项目,被誉为深圳的「旧改航母」,将成为未来城市发展的新地标,其开发进度备受关注,被社会寄予厚望。
      白石洲项目旨在通过多元化的业态布局和高质量的配套设施,满足现代都市人群对居住、工作、消费和娱乐的全方位需求。交通方面,与1、20、29号线无缝接驳,联合旁边2号线,形成四线三站两枢纽轨交体系,可高效通达各域。商圈方面,自带超40万m2城市旗舰级商圈,涵盖国际购物中心、立体生态街区、地下步行街、高端社区Mall等全业态、全场景,一条1.2公里中央绿轴串联各业态空间,形成集购物、旅游、文娱为一体的城市新潮打卡地。文体方面,华侨城创意文化园、深圳epc文化艺术中心、OCT当代艺术中心、华.美术馆、何香凝美术馆、华夏艺术中心等在此汇聚,构成深圳文化艺术地标,咫尺体验人文艺术之美。教育方面,绿景白石洲社区将搭建4所幼稚园,2所九年一贯制学校,并引进优质教育集团南山外国语学校,以优质、完整的教育配置,打造孩子一步到位的顶尖成长圈。生态方面,近享由中央公园(规划中)、沙河高尔夫、名商高尔夫、华侨城湿地、深圳湾等八大生态公园组成的深圳超级公园带。
      白石洲项目就将美学融于生活的方寸之间。诚邀全球近50家顶尖设计团队连袂共创,前后历经10余年匠心研磨,重绘未来白石洲。作为深圳确定性价值的聚焦点,这座航母级综合体,是集商业、办公、酒店、文旅、居住于一体的无边界共用城,全线填补华侨城片区空白的「城市封面」,将侨城生活推向更高层次的未来。十年磨一剑,白石洲大城价值正持续兑现。项目一期均已全部封顶,截至二零二五年六月三十日,项目一期幕墙施工完成率近70%,室内装修工程完成率达到60%,整体施工顺利,将按照承诺于二零二六年一月准时交付。二期项目正在筹备阶段,计划于二零二六年全面开工。
      随着白石洲项目一期的施工进度,将进一步提升市场对项目的信心,带动观望消费者转变观念,将掀起项目新一轮的销售去化。作为本集团最重要的项目,预计其后续将持续不断为本集团输送现金流,进一步缓解资金压力,持续推动项目稳健前行。

业务展望：

二零二五年上半年,中国各地区各部门「因城施策」出台相关措施推动房地产市场止跌回稳。从统计资料来看,相关政策措施成效明显,上半年房地产市场虽然有所波动,但总体上还是朝着止跌回稳的方向迈进。6月13日国常会提出要「多管齐下稳定预期、启动需求、优化供给、化解风险,更大力度推动房地产市场止跌回稳」,释放了积极信号。预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效。预计下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳,但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱,重点城市中二手房对新房「替代效应」仍明显,预计城市之间及项目之间分化行情将延续,「好城市+好房子」具备结构性机会,而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。
      随着房地产迈入存量时代,城市更新成为高品质发展核心抓手,将重塑房地产发展模式,释放稳投资、扩内需潜力,为房企转型服务业创造新机遇。今年以来,中央及监管部门多次发声支持推进城市更新,并陆续落地相关政策档,5月15日发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》,明确了城市更新行动的主要目标,部署了八项重点任务和六大保障支撑,成为推进城市更新行动的纲领性档,标志着我国城市更新的顶层设计进一步完善。5月20日发改委、财政部、金融监管总局等多部门召开发布会针对资金支持方面提出支持政策。6月5日财政部、住建部发布中央财政支持实施城市更新行动评选结果,拟支持北京等20城实施城市更新行动。7月时隔10年召开的中央城市工作会议,城市更新被写入会议总体要求,加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造等成为城市工作重点任务。在此背景下,地方政府对城市更新的重视程度将进一步强化,也有利于放大城市更新在稳投资、扩内需方面的作用,未来相关部门有望落地更多配套政策,地方政府也将深入探索适合当地发展的城市更新模式。在此过程中,政府有望完善相关举措,鼓励多元主体参与,政策加持将为企业参与城市更新释放新机遇。
      粤港澳大湾区作为中国最具经济活力和创新能力的地区之一,未来一段时期内,旧城改造、工业地改居住用地等多种模式将加快落地,叠加政府对产城融合、智慧社区、低碳节能的引导,城市更新正迈入「多主体参与、多要素整合、多模式融合」的黄金发展期。
      对绿景中国而言,城市更新不仅是本集团的发展基石,更是构建可持续竞争力的核心战略。依托逾四十年的旧改实操经验与资源积累,本集团将充分发挥「城市更新专家」优势,围绕深圳白石洲等核心项目,以「科技+地产」赋能开发与运营全流程,精准对接城市功能升级、居民生活提质的双重需求,深度参与湾区新一轮城市空间重构与高品质生活供给。
      二零二五年上半年,房地产市场整体去化压力依然较大,对本集团流动性形成挑战。然而,本集团相信,目前所面临的财务压力,主要源于城市更新模式的特征,属于可控且可转化的暂时性困境,并不改变本集团长远发展的本质。本集团将以更为务实与积极的姿态,聚焦以下三大经营主轴,稳中求进,为企业长远发展筑牢根基。
      一是聚焦优质项目交付。本集团将全力聚焦五大重点项目建设进度,特别是全国瞩目的城市更新范本-白石洲项目,确保工程节点如期落地,以实际行动贯彻「保交楼、稳民生」的政策要求,切实保障业主权益,提升社会信任度。
      二是推进境外债务重组,优化融资结构。本集团正与财务顾问及法律团队紧密协作,积极推动境外债务整体重组进程,力求通过重构债务结构、延展偿还节奏、降低财务压力,进一步夯实资金安全边际。同时,公司将致力于建立更为稳健、长效的资本结构,为未来发展预留充足空间。
      三是加快销售去化,提升现金回笼效率。面对市场竞争与融资收紧的双重压力,本集团将持续强化产品力与销售力,在保障品质的基础上,加快项目去化节奏,提升资金回笼效率。通过更灵活的营销策略与资源配置,实现经营性现金流的正向循环,为公司稳健运营提供有力支撑。
      诚然现阶段本集团面临一定流动性挑战,但凭藉多年深耕积累与优质资产布局,发展根基仍然稳固。本集团在手项目资源优渥,分布于粤港澳大湾区的核心城市与黄金地段,资产质量卓越,市场价值潜力可期。同时,本集团在城市更新领域拥有丰富的经验与成熟的操盘能力,具备穿越周期的实操优势。随着政策协同效应逐步显现,房地产市场信心正在回暖,本集团将以审慎务实的态度,巩固资产优势,深化经营效率,精准执行既定策略,于复苏中开拓新机,释放资产潜力,开创可持续发展新局,为员工、业主、股东、债权人及社会各界利息相关方持续创造长远价值。

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