华润万象生活（01209.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华润万象生活（01209.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团的业务包括两大主航道业务:(i)商业航道业务及(ii)物业航道业务,及生态圈业务。
      商业航道:本集团管理的商业物业包括购物中心以及写字楼物业。
      购物中心方面,本集团提供:
      商业运营服务,包括开业前管理及运营管理服务;
      物业管理及其他服务,主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务;及商业分租服务,本集团从业主承接若干优质购物中心,分租予零售店及超市等租户。商业分租服务包含利润分成模式和租赁经营模式。
      写字楼方面,本集团提供:
      商业运营服务,包括招商服务、运营服务及开业筹备服务;及物业管理及其他服务,主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务。
      物业航道:本集团为生活在住宅社区内的家庭和住户引入满足他们生活场景所需要的各种服务,及为城市公用设施等城市空间物业(如街区、体育馆、公园河道和产业园)提供运营管理服务。
      社区空间物业管理服务方面,本集团提供:
      物业管理服务:包括为(i)物业的开发商在交付物业前及(ii)已售及已交付物业的业主、业主委员会或住户提供的秩序维护、清洁及绿化、维修及养护等服务;
      针对物业开发商的非业主增值服务:包括顾问、前期筹备及交付前营销配合服务;及社区业主增值服务:包括社区生活服务、经纪及资产管理服务。
      城市空间物业管理方面,本集团提供:
      物业管理服务,包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护等服务;及增值服务,主要包括顾问咨询、招商运营、场地租赁及赛事保障等服务。
      生态圈业务:本集团基于主航道提供的基础服务及运营服务,利用积累的客户流量资源,拓展上下游生态链条,进一步提供丰富的生态服务,包括会员运营与营销服务、化妆品自营、咨询服务及文化运营等业务。
      商业航道
      购物中心
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自购物中心的商业运营管理服务收入为人民币2,264.4百万元,较去年同期增长19.8%,占总收入比26.6%。截至二零二五年六月三十日止,本集团为120个已开业购物中心项目提供商业运营服务,总建筑面积为13.1百万平方米。其中绝大部分购物中心由本集团同时提供物业管理服务。此外,截至二零二五年六月三十日止,本集团有2个已开业利润分成项目和3个已开业的租赁经营项目,总建筑面积为0.5百万平方米。
      该分部78.2%的收益来自为购物中心提供的商业运营及物业管理服务,其余收益来自商业分租服务。
      写字楼
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为人民币1,002.5百万元,较去年同期增长4.5%,占总收入比11.7%。截至二零二五年六月三十日止,本集团为27个写字楼提供商业运营服务,总建筑面积为1.9百万平方米;为225个写字楼提供物业管理服务,总建筑面积为17.8百万平方米。
      该分部94.5%的收益来自为写字楼提供物业管理服务,其余收益来自所提供的写字楼商业运营服务。
      物业航道
      社区空间
      物业管理服务截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自社区空间的物业管理服务收入为人民币3,500.7百万元,较去年同期增长8.8%,占总收入比41.1%。截至二零二五年六月三十日止,在管社区空间项目数1,412个,较去年同期新增77个,在管总建筑面积为275.5百万平方米,较去年同期增长16.0百万平方米。
      非业主增值服务
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自针对开发商提供的非业主增值服务收入为人民币220.1百万元,较去年同期下降34.6%,占总收入比2.6%。主要因母公司拿地项目与交付项目面积较往期缩减,同时项目交付前筹备、前期顾问咨询等业务的服务单价亦承压下行。
      业主增值服务
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自社区空间的业主增值服务收入为人民币486.5百万元,较去年同期下降32.7%,占总收入比5.7%。主要受该部分业务经营模式调整影响。期内,公司剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务,并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转型,使得收入阶段性下降。
      城市空间
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自城市空间的物业管理服务收入为人民币949.2百万元,较去年同期增长15.1%,占总收入比11.1%。截至二零二五年六月三十日止,在管城市空间物业项目数432个,较去年同期减少12个,在管总面积为127.2百万平方米,较去年同期增长3.9百万平方米。收入增速显着超越在管规模增速,得益于本集团坚持‘有质量规模增长’的市场拓展策略,新获高价值项目有效拉动整体收入增长。
      该分部95.4%的收益来自为城市空间项目提供物业管理服务,其余收益来自所提供的增值服务。
      生态圈业务
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团来自生态圈业务收入为人民币100.2百万元,较去年同期增长104.0%,占总收入比1.2%。

业务展望：

面对复杂多变的内外部环境,中国经济展现出强大韧性和活力。国内大循环在新发展格局中的主体地位和主导作用不断提升,消费潜力持续释放;现代化城市群和都市圈加速组团式、网络化发展,带来区域深耕战略新契机;城市发展存量提质增效,将打开资产更新及城市运营服务新空间;REITs扩募常态化提速存量资产盘活,商业运营新范式加速成型,都为本集团带来更多业务机会和发展空间。
      下半年,本集团将积极应对行业竞争加剧与居民消费内生动力不足的挑战,全力推动‘十四五’战略规划完美收官,实现业绩稳健增长与股东价值提升。规模发展方面,本集团将秉持高质量引领下的可持续增长。商业航道落实‘城市聚焦、区域聚焦、项目聚焦’策略,主动布局重点城市核心地段优质存量项目;物业航道聚焦核心空间业态,紧抓重点渠道,多措并举挖掘外拓增量。经营提质方面,商业航道持续巩固市场竞争优势,购物中心业务坚持以消费者为中心,重塑产品体系,持续扩大市场份额;写字楼业务聚焦租赁和物业核心能力建设,强化‘租赁+运营+物业’一体化能力;生态业务聚焦赋能商场客流、销售,持续筑牢商业护城河。物业航道城市空间业务着力优化存量资产运营质量,打造标杆示范样板,统筹整合优势资源,重点拓展战略型优质项目。社区空间业务秉持‘服务品质是发展根基’理念,全面提升服务质量与客户体验,为可持续发展夯实基础。增值服务及工程公司业务重点强化供应链资源整合与平台建设,加快打造平台型业务适配能力。大会员业务深化会员生态建设,围绕‘积分、权益、数据’三大方向,通过拓展积分应用场景、升级会员权益体系、优化数字化触点布局,激活存量会员并提升黏性,全面提升客户体验和价值。能力建设方面,推动前沿技术与业务深度融合,聚焦客户服务升级、运营效能优化、数据价值挖掘和智能技术赋能等关键领域开展创新实践,以全方位数字化转型强化组织核心竞争力。
      中长期而言,本集团将敏锐捕捉时代发展机遇,坚定‘城市品质生活服务平台’的战略定位,坚持‘2+1’一体化业务模式,锚定创建世界一流企业的目标,持续扩大主业优势、加速培育第二增长曲线,保持企业高质量发展和股东回报的持续提升。
      最后,本人谨代表董事会,向一直以来关注支持本集团发展的股东、客户及社会各界致以衷心感谢。

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