深物业A（000011）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深物业A（000011）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）主要业务概述

    深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。

    深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。

    1.产城空间开发

    公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。

    2.物业管理服务

    公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。

    3.产业生态运营

    产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司积极探索、主动作为采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。

    4.主业生态投资

    主业生态投资板块秉持“主业延伸、边缘突破”的发展路径，聚焦公司主业赋能，积极开展产业链上下游投资，现已初显成效。其中，通过战略入股央企中建科工集团智慧停车科技有限公司和民企深圳市设施之家科技有限公司，进一步推动公司物业管理板块的数字化、智慧化和智能化进程，深化科技化转型战略，在高端增值服务细分领域开辟新蓝海，为公司的持续发展注入了新的活力与动力。

    5.其他业务

    报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。

    （二）行业发展形势

    一、房地产行业

    2025年上半年，宏观经济保持着总体平稳的运行态势，高质量发展特征愈发显著，彰显出强劲的韧性与活力。在此背景下，房地产市场在政策的持续调控引导下，逐步迈向稳定健康发展的轨道。自二季度起，政策推进步伐明显加快，极大地助力房地产市场格局加速向积极向好方向转变。

    政治局会议明确房地产已进入稳市场的新阶段，围绕稳市场、促转型、防风险这一主线，部署了城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务。随后，各部委迅速行动，积极落实相关任务。房地产金融环境持续宽松，4月份，两部门联合出台一揽子金融政策，从降低成本、扩大需求、稳定预期三方面共同发力，以稳固市场需求。在地方层面，各地积极响应中央稳市场的要求，专项债回购土地公告发布频次显著增加；积极出台公积金调整政策；多地推出促消费政策，并进一步放宽行政管控措施，以促进刚需和改善性住房需求的释放。

    从市场数据来看，上半年地产行业持续朝着止跌回稳的方向发展。房地产销售基本维持平稳状态，新房销售面积与金额同比均保持稳定；新建商品住宅价格同比降幅进一步收窄；待售面积连续三个月呈现减少态势。这主要得益于供给侧的有力调整，2025年土地交易量持续处于低位，加之拟收储宅地工作的快速推进，预计将推动行业去库存超过3.5亿平方米，供求关系正加速修复。国家统计局发言人针对下一阶段工作指出，将“积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，持续推动城市更新和危旧房改造，加大‘好房子’建设供应力度，促进刚性和改善性住房需求释放，积极构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展”。

    以区域市场中的深圳市而言，其在房地产政策调整方面依旧保持活跃态势。2025年上半年，深圳继续根据市场需求与国家政策导向，对房地产政策进行优化。在限购政策方面，进一步精准施策，细化分区限购规则，使政策更贴合不同区域的住房需求特点。同时，持续完善企事业单位购买商品住房政策，不断提升二手房交易的便利化程度，例如简化交易流程、缩短办理时间等。

    在房贷政策上，深圳严格遵循国家相关政策精神以及因城施策原则，灵活调整个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。这些政策的持续优化与实施，切实降低了购房者的购房门槛与成本，极大地激发了住房需求，对促进深圳房地产市场的平稳健康发展起到了关键作用。

    面对行业政策的频繁调整以及发展趋势的深刻变化，主流房企加快了多元化业务布局的步伐。在物管、商业、物流地产等非住宅开发销售领域持续深耕，已形成较为稳固的行业格局。此外，养老、教育、代建等子行业也取得了一定程度的发展。

    行业正加速从传统房地产模式向不动产模式转型，从过去单纯依靠住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转变为开发、经营与服务并重的发展模式。这种转型趋势对房企提出了更高要求，促使其不断提升综合实力与服务水平，以适应市场的动态变化与多样化需求。在产品打造上，更加注重品质提升与个性化设计，推出符合“好房子”国家标准的住宅产品；在经营模式上，积极探索新的盈利增长点，如加强资产运营管理、开展多元化社区服务等；在服务方面，不断优化客户体验，提高服务质量与效率。

    二、物业管理行业

    近年来，物业行业持续向高质量发展方向迈进，发展重心转向“质重于量”，房地产行业的深度调整持续影响着物业市场，行业正面临转型升级的关键阶段，在多重挑战下呈现出几大核心趋势：一是行业集中度持续提升，头部效应凸显，梯队差距持续扩大。二是物企告别规模扩张，区域深耕加速前行。不少企业扩张策略已从单纯的规模优先转变为效益优先，对低收缴率、盈利能力较弱、管理难度较大的项目正在持续退出。三是优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。更多企业开始加大对核心市场的投入力度，精准布局优质资产和高潜力区域，致力于提供定制化、专业化及高效的服务，吸引并保留高端客户群体。四是服务边界持续拓展，多元赛道并进，发展潜力强劲。诸多上市物企不断加强对多元业态的布局，从而扩展服务边界，寻找新的创收和盈利增长点，社区经济潜力巨大，美居、到家、社区零售等细分服务赛道成绩亮眼。五是智慧化转型加速推进，数字化管理系统覆盖率持续提升，通过物联网、大数据、人工智能等技术的应用，降低运营成本。

    （三）报告期内公司经营情况

    2025年上半年，面对复杂严峻的市场环境，公司上下在“同心同创、依纪合规、赋能提效、稳流扭亏”方针引领下，聚焦核心、攻坚克难，取得多项标志性成果。报告期内，公司实现营业收入约10.8亿元，利润总额约2261万元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。

    产城空间开发板块攻坚破局，多策略对冲行业下行风险。面对全国房地产市场深度调整形势，公司各核心项目紧密围绕年度目标，精准施策，全力攻坚销售回款、资金自循环与开发建设难关。积极研判市场，深度挖掘客户需求，抢抓市场窗口期加强营销措施促进项目去化，保证现金流安全稳定、防范流动性风险。

    物业管理服务板块主动担当作为，各项业务成效突出。国贸物业获3A服务认证、5项省市级荣誉等多项权威认可，总部构建“战略管控+运营支持”模式，资源调配与市场响应效能显著提升。面对激烈竞争，逆势斩获30余个新项目，净增长面积约200万㎡，在管面积突破4700万平方米。市场化成本管理体系高效落地，构建全生命周期管理机制，形成深圳3个项目标准化降本方案。数字化转型纵深推进，完成319个项目收费系统升级，国贸云平台11个新项目全流程线上化运营，为高质量发展注入新动能。

    产业生态运营板块多维施策，资产增效取得关键进展。通过主动优化租赁策略、拓展优质客源，实现存量资产去化，减少长期空置面积，推动在管资产综合出租率提升，显著增强运营现金流稳定性与资产周转效率。积极开展“两非两资”处置专项工作，完成部分低效资产处置，为现金流安全提供关键有力支撑。紧密结合澜湖时代、深扬数智城项目建设进度，协同推进产业招商工作。此外，公司立足“市场化商置物业平台”发展战略，聚焦国贸春天商场升级改造与轻资产模式探索，在工程建设、招商蓄能及平台能力构建方面均取得实质性进展，并对标行业头部建立“强总部（赋能管控）+专项目（独立运营）”的市场化运作模式，初步构建起深物业特色运营模型及管理标准。

    发展战略和未来一年经营计划

    2025年度，受国际形势不确定因素等影响，国内经济预计仍将承压，中央提出坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，持续用力推动房地产市场止跌回稳。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，深入研究把握房地产行业发展的新趋势、新特点，努力在房地产行业调整阶段抢占先机，聚焦稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团将在抓好存量项目开发、销售的同时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，紧盯行业调控政策优化力度，抓住市场窗口期，紧密结合各项目营销节点，平衡量价关系，严控营销费用支出，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾项目及深扬数智城项目销售，力争完成各项目年度销售目标；土地储备方面，激活存量资源，深挖资产价值，同时把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化城市更新、招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥择机尝试开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源。

    上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1136107.18元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

    2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日，尚未结清的担保余额为584285879.79元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

    二、核心竞争力分析

    品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40余年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。

    市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。

    全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。

    产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。

    世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，2025年位列世界五百强第414位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

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