华丽家族（600503）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华丽家族（600503）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    1、所处行业情况

    2025年上半年，按照促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，中央与地方“因城施策”，出台多项相关措施推动房地产止跌回稳；金融政策上，央行降准降息，降低融资成本稳经济；土地储备优化土地资源配置，城市更新涵盖老旧小区改造等，旨在提升城市品质，满足群众美好生活需求。随着国常会指出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的政策发力方向，预计下半年将围绕上述政策方向，全力落实已出台政策，持续推动市场止跌回稳。

    2025年上半年，在前期政策效果持续释放，以及新一轮稳市场举措的推动下，市场虽有波动，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局数据显示，上半年商品房销售降幅同比收窄，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售金额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点；同时，从6月70个大中城市房价数据看，各线城市新建商品住宅销售价格同比均有所收窄，其中二线城市同比收窄0.5个百分点，一线和三线均收窄0.3个百分点。行业库存压力持续减轻，6月商品房待售面积环比下降479万平方米，连续四个月减少。随着中央部委多次明确发声稳市场，预计下半年地方政府将加快落实供给侧管理，从供求两方面共同促进行业达成新的供求平衡，为市场筑底提供更多支持。

    2025年上半年，上海房地产政策以稳为主，旧改稳步推进，公积金政策持续优化，部分区域出台人才购房补贴政策，多措施并举满足居民住房消费需求；新房市场方面，上半年供应247.6万方、同比下降36%，成交308.9万方、同比下降4%，供应减少，库存逐步下降，截至上半年库存701万方、去化周期12个月、同比下降12%；新房均价8.2万元/㎡、同比上涨3%，整体维持上行趋势；同时多个改善型项目热度不减、开盘即罄；二手房市场方面，成交约11.4万套、同比上涨18%，交易活跃度持续稳定；上海房地产市场仍具有强大的活力和韧性，预计下半年市场仍将保持稳定的发展态势。

    2025年上半年，苏州房地产政策以“松绑+补贴”为主基调，降低首付比例、下调房贷利率及推出契税优惠等组合政策，降低购房门槛；同时推出人才房票等举措，旨在激活市场需求，丰富市场供给结构，实现资源高效配置。新房市场方面，供应量持续缩减，上半年新房供应面积约128万㎡，同比减少约15%；成交面积约为166万㎡，同比基本持平；成交均价约2.64元/㎡，同比基本持平；新房库存去化周期仍超18个月，区域分化持续，核心区域热度较高，远郊板块以价换量现象普遍。二手房市场方面，在政策刺激下，上半年二手房累计成交量达31446套，同比涨幅达19.73%，表现相对稳定。

    2025年上半年，遵义出台了一系列房地产支持政策，旨在稳定市场、促进住房消费和优化供给结构，包括下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，21个项目推出2097套房票房源，商贷提取再升级，组合贷线上全面放开等。根据遵义房产信息网数据显示，新房市场方面，2025年上半年遵义商品住宅成交4075套，同比上涨约13%，其中红花岗区成交1646套、汇川区成交1125套，两区市场占比约7成。

    2、主营业务情况

    公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。其中公司位于上海的项目为全资子公司上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）合作开发的上海市杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东），合作权益比例为上海华智丽尚置业51%、上海盛真置业49%。上海杨浦项目位于上海内环内东外滩滨江板块，地理位置优越，为低密住宅地块。目前现场正在进行连续作业施工，工程进展顺利，项目预计2025年下半年入市销售；公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园，产品业态涵盖高层住宅、沿街商铺、别墅以及公寓式住宅等。目前，联排和叠加已全部售罄，高层住宅基本售罄。2025年上半年公司持续推进独栋别墅和沿街商铺的去化，并且在市场持续下行的态势下，实现签约金额约0.97亿元，回款金额约0.77亿元，在苏州高端市场成交大幅缩减的情况下，苏州项目独栋别墅产品的去化依然取得了突破。公司位于遵义的项目，为遵义市红花岗区北京路城市更新项目，项目所在板块为遵义中心城区核心地段，周边配套成熟，地理位置优越。遵义项目同时也是贵州省重点工程项目。2025年上半年遵义项目在艰难的市场环境下，实现项目自开盘以来稳定健康的续销状态，实现签约金额约1.02亿元，回款金额约1.06亿元。

    截至2025年6月30日，公司土地储备面积约5.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方米、遵义项目待开发土地面积约2.97万平方米。同时，为夯实房地产主业发展，公司将继续贯彻执行既定的投资战略，重视投资的安全性，持续聚焦改善领域。

    二、经营情况的讨论与分析

    报告期内，公司董事会与管理层积极应对经济形势及行业竞争带来的挑战，积极贯彻落实企业发展战略、聚焦主营业务，同时，不断加强项目管控力度，推进精细化运营管理，围绕年初制定的目标，公司有序推进各项工作。2025年上半年，公司实现营业收入13,797.45万元；实现归属于母公司股东的净利润-1,041.24万元。截至2025年6月30日，公司总资产449,469.73万元，净资产357,018.51万元。

    公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司上海项目，为全资子公司上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）联合竞得的杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）；上海项目位于上海内环内滨江东外滩板块，地理位置优越，公司和保利置业合作，旨在发挥两家企业各自优势，深耕上海，夯实房地产主业发展；杨浦项目命名为蘭桂坊，目前现场工程进度已达正负零，项目计划于2025年下半年实现首次开盘，公司目前正协同合作方，全力推进开盘前各项筹备工作，确保首开目标顺利达成。公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，产品业态分为高层住宅、沿街商铺、别墅以及公寓式住宅等。目前，联排、叠加别墅已全部售罄，高层住宅基本售罄，沿街商铺也处于尾盘阶段，独栋别墅经重新改造，以新形象、新定位重新入市以来已累计去化超7成。为进一步加快苏州项目存量产品去化，公司正在完善A11住宅的配套，计划下半年启动销售。公司遵义项目，为遵义市红花岗区北京路城市更新项目，公司已于2023年顺利完成地块红线范围内西区剩余房屋的拆迁工作，并于当年启动西区地块的开发建设，首批次房屋预计2025年下半年迎来竣备交付，公司正以高标准推进各项准备工作，确保高品质交付目标顺利达成；同时，根据项目整体开发计划，公司也在积极和政府协调，推进地块红线范围内东区剩余房屋的拆迁工作，确保项目后续开发进度如期进行。

    截至2025年6月30日，公司土地储备面积约5.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方米、遵义项目待开发土地面积约2.97万平方米；公司也在持续密切跟踪上海土地市场动态，积极研判机会，择机参与优质地块的获取，扩充公司土地储备。

    公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生产、制备及应用。

    受技术标准、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售尚未形成有效规模，宁波墨西和重庆墨希目前仍处于持续亏损状态。现阶段，宁波墨西主要致力于盘活闲置存量资产，持续开展与国家石墨烯创新中心及行业相关企业的合作；同时，将根据新材料产业上下游企业研发、生产、应用需要，适时启动宁波墨西剩余工业土地的开发与经营工作。报告期内，重庆墨希联合中科院重庆绿色智能研究院技术团队，聚焦和把握产品技术提升，积极拓展目标行业客户及潜在应用市场。公司下属的南江机器人主要着力于拓展潜在的市场机遇，目前仍处于亏损状态。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。

    截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985年，总部位于厦门，作为首家在港澳均拥有全功能附属商业银行的城市商业银行，厦门国际银行协同港澳附属机构形成了“以内地为主体、以港澳为两翼”的战略布局，在北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、厦门与福建其他8个设区市，以及香港、澳门特别行政区等地共设有150余家营业性机构网点。根据厦门国际银行2019年度、2020年度、2021年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、2020年度、2021年度分配红利分别约为5,898万元、1,562万元、2,947万元。上述利润分配的实施须经相关审批程序的核准，截至目前，尚未收到厦门国际银行上述年度（2019年度、2020年度、2021年度）红利分配。根据2025年6月召开的厦门国际银行2024年度股东大会，厦门国际银行2024年度不进行现金分红。

    公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。2025年上半年，公司收到瑞力文化项目资本金6,181.10万元。

    在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，公司在保障主营业务稳健运营的同时，期望通过投资获得探索新兴产业的机遇及发展机会，并获取合理的财务回报，为公司的可持续发展开辟新的路径。出于对创新药中长期发展潜力看好，作为南江集团的关联方，2025年8月，公司拟以总金额不超过人民币3.00亿元参与上海海和药物研究开发股份有限公司的配股融资。上述事项已经公司独立董事专门会议、第七届董事会第三十八次会议、第七届监事会第二十七次会议审议通过，尚需公司股东大会的批准。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司是一家以房地产开发为主营业务，聚焦改善领域的房地产企业，公司始终坚持在城市核心板块，致力于改善住宅开发。经过多年发展，凭借匠心的设计理念和对品质的极致追求，成功打造了上海檀宫、华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等精品楼盘，其中上海檀宫更是奠定了公司在中国豪宅市场的领先地位。

    目前公司正在销售的苏州太湖檀宫项目，承袭和延续了上海檀宫的高端改善开发理念；正在建设的遵义北京路海上中心项目，开启了公司城市更新新征程；上海滨江东外滩蘭桂坊项目，以“一席一高定”的新城市别墅开发理念，致力于打造区域改善标杆。

    公司拥有清晰的发展战略，坚持聚焦房地产主营业务发展；其中，经营战略方面，公司持续强化集团的经营统筹能力，以经营安全为导向，通过大运营管控体系，提升各模块协同效率，管控经营风险，保障公司可持续稳定发展。投资战略方面，公司始终保持投资定力，做好前置风险分析，坚持在“好地段”寻找投资机会，并且实施以投资安全、经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略；产品战略方面，坚持贴合市场需求，围绕“好房子”的打造，不断迭代“布局酒店化、室内定制化、建筑公建化、服务生活化、运维数字化”的“五化”产品标准；华丽生活战略方面，以“好服务”为目标，以丽福汇平台为载体，上线专属社区运营服务的华丽生活APP系统，全面推进华丽生活服务体系落地，构建全新生活方式体验；组织战略方面，以“同心、同道、同行”的企业价值观凝聚共识，同时为匹配房地产主业发展，精简组织构架，规范管理制度，高效业务流程，持续提升组织的自驱力。

    展望未来，公司将以专业化、市场化的理念，践行“一生好宅、华丽生活”的战略愿景，不断夯实房地产主业发展，聚集改善领域，坚持“好地段、好房子、好服务”的产品策略，同时在独立审慎评估的基础上，参与优质新兴产业投资，打造区别于传统开发企业的核心竞争力，逐步建立公司精而美的企业形象。

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