首开股份（600376）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期首开股份（600376）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务。具体可以分解为以下几个业务板块：

    1、房地产开发业务

    本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约680万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入175.78亿元、结算成本154.13亿元。

    报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北大区”与“京南大区”，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优化了公司组织架构，提升了区域协同效应。

    2、物业经营

    本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。

    报告期末，公司实现物业租赁面积173万平方米，物业经营管理收入11.7亿元，酒店客房销售数量15.7万间天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入3.96亿元、结算成本3.65亿元。

    公司始终以“运营创造价值”为核心理念，构建起“精细化资产运营+生态化商业服务”双轮驱动发展模式。公司持续加强政策调整的深入研判，立足公司业态实际，不断优化定位，确保物业项目长期稳定经营；密切关注市场，掌握消费需求变化，不断深入挖掘客户，及时调整招商策略，提升公司物业的租金水平及出租率。持续加大项目推广力度，充分利用各类平台、主题活动，加强属地政府沟通及与中介有效合作，多渠道进行推广。

    报告期内，公司进一步强化物业经营专业化管理，新设统一“商管平台”，推行总部赋能式管理架构，实现跨区域招商资源统筹。持续优化在营商场业态品牌，昌平首开Long街“两周年庆”活动总客流超12万人次，两日销售额突破600万元；首开通州万象汇运营保持稳定；6家核心地标商场整体出租率达到95%。

    酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要组成部分。经过多年的发展和积累，首开股份在全国范围内管理和运营酒店9家，管理面积约24.52万平方米。公司不断加强酒店板块企业间互动交流和资源整合、促进整体管理水平提升。报告期内北京宝辰饭店海外客源接待量位居全国前列；福州君澜温泉酒店被选为“福建省温泉协会会长单位”。

    3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务

    报告期内，公司结合存量资产盘活继续有序推进城市更新业务、与房地产开发、物业经营等板块实现良性互动。

    公司顺应新市民、青年人高品质租住需求，布局住宅租赁赛道。公司拥有“首开乐尚”长租公寓自有品牌，长租公寓主要分布于北京、杭州、福州三地，现开业达到11家，上市房源近7000套。报告期内出租率达到93%。通过长租公寓业态运营实现存量资产的优化运营和价值提升，为公司的长远发展注入新动能。

    稳步开展文创文投业务，北京东城区禄米仓·新视听产业园为集新视听科创办公区、主题文化街区以及活力居住区产城融合的城市更新典范，获多项市级奖励；北京前门“书香世业”主题街区以“让书香飘满京城，让阅读无处不在”为理念，通过创新型的运营理念把传统商业街区打造成一条以图书为框架，向各行业跨界融合的复合型文化消费商业街区，近期更引入党建主题空间等新消费场景，赢得年轻客户和企业客户的认可。

    在养老板块，重点项目工程节点实现突破——北京顺义区十號国际养老社区已顺利进入精装修阶段，各项运营筹备工作正稳步推进。与此同时，公司旗下“首开寸草”养老品牌影响力持续扩大，目前在北京各城区已布局9家养老院。该品牌通过“位置嵌入大型成熟社区、整合周边专业服务资源”的创新方式，成功构建了独具特色的“融合式养老模式”，切实让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活。“首开寸草”凭借“标准体系构建-专业人才孵化-服务品质认证”的闭环管理模式，品牌价值与服务口碑不断沉淀与提升。

    公司不断完善代建管理机制，积极梳理并借鉴标杆企业的先进代建制度与经验，持续聚焦管理价值的深度挖掘与释放。依托标准化、专业化的管理体系，为代管项目提供了赋能支持。报告期内，代管项目杭州西湖逸庐成功对外开放实景示范区，实现销售破局，彰显了公司轻资产运营模式的成效。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）国内房地产市场情况

    今年政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，明确提出加力实施城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，有效防范房企债务违约风险。6月13日国务院常务会议强调多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这为公司加快销售去化、盘活存量资源、化解债务风险提供了难得契机。

    从市场特征看，土地市场逐步回暖，多个城市推出核心地段优质地块；核心区域高品质项目成为拉动市场销售的主要力量；客户更加注重品质、服务、配套以及开发商口碑；与此同时，商业物业管理、城市更新、代建等业务加速成长，成为新的增长赛道。这为公司优化投资结构、改进产品服务、完善业务布局提供了有益参考。

    当前，房地产行业正加速从“数量规模”向“质量效益”转变。“好房子”建设成为推动新时期住房高质量发展的重要抓手，行业门槛提高，竞争格局重构，具备产品力、运营力、服务力的企业将拥有更广阔的生存发展空间。这为公司未来发展与转型升级指明了方向和路径。

    1、上半年全国商品房销售

    2025年上半年，全国商品房销售面积为4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点。其中，新建住宅销售面积为3.84亿平方米，同比下降3.7%，办公楼销售面积同比下降3.0%，商业营业用房销售面积同比下降4.8%。全国商品房销售额为4.42万亿元，同比下降5.5%。其中，新建住宅销售额为3.88万亿元，同比下降5.2%，办公楼销售额同比下降4.2%，商业营业用房销售额同比下降10.4%。

    2025年上半年，北京商品房销售面积537.6万平方米，同比增长5.4%。其中，住宅销售面积352.3万平方米，同比下降0.8%；办公楼37.5万平方米，同比减少0.6%；商业营业用房32.1万平方米，增长11.6%。北京商品房销售额1731.8亿元，同比增加5.4%。其中，新建住宅销售额为1533.1亿元，同比增加12.0%。

    2、百城(全国100个重点城市)住宅价格

    2025年6月，百城新建住宅平均价格为16847元/平，环上涨0.19%。从涨跌城市个数看，36个城市环上涨，46个城市环下跌，18个城市持平。同来看，全国100个城市新建住宅平均价格同上涨2.59%。从市场表现来看，新建住宅，6部分核城市持续推出优质改善项，在此带动下，百城新建住宅价格环继续结构性上涨。

    2025年6月，北京新建住宅平均价格为46447元/平方米，环比上涨0.59%；同比上涨2.12%，涨幅较去年同期扩大0.48个百分点。

    3、上半年开发面积和开发投资额

    2025年上半年，全国房地产开发投资额为4.67万亿元，同比下降11.2%。其中，住宅开发投资额为3.57万亿元，同比下降10.4%，占房地产开发投资比重为76.7%。全国房屋新开工面积为3.04亿平方米，同比下降20.0%。其中，住宅新开工面积为2.23亿平方米，同比下降19.6%。全国房屋施工面积为63.33亿平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积为44.12亿平方米，同比下降9.4%。全国房屋竣工面积为2.26亿平方米，同比下降14.8%。其中，住宅竣工面积为1.63亿平方米，同比下降15.5%。

    2025年上半年，北京房地产开发投资额为2060.48亿元，同比减少7.5%。其中，住宅开发投资额为1398.92亿元，同比下降8.9%，占房地产开发投资比重为67.9%。北京房地产开发企业房屋新开工面积674.3万平方米，同比减少7.0%。其中，住宅新开工面积429.52万平方米，减少6.5%；办公楼15.04万平方米，下降21.2%；商业营业用房42.21万平方米，增长38.1%。北京房屋竣工面积526.76万平方米，同比增加28.6%。其中，住宅竣工面积290.13万平方米，增长24.7%；办公楼5.04万平方米，下降74.4%；商业营业用房27.39万平方米，增加14.9%。

    4、上半年房企到位资金情况

    2025年上半年，全国房地产开发企业到位资金为5.02万亿元，同比下降6.2%。国内贷款为8245亿元，同比增加0.6%，占比为16.4%。自筹资金为1.75万亿元，同比下降7.2%，占比为34.9%。定金及预收款为1.48万亿元，同比下降7.5%，占比为29.4%。个人按揭贷款为6847亿元，同比下降11.4%，占比为13.6%。

    2025年上半年，北京房地产开发企业本年到位资金2169.7亿元，同比增加15.5%。其中，定金及预收款806.08亿元，增加2.7%；国内贷款439.24亿元，增长25.4%；自筹资金471.06亿元，增加23.0%。

    （二）公司经营业绩回顾

    今年上半年，面对行业深度调整筑底、市场分化竞争加剧、公司利润承压等复杂严峻的内外部形势，在上级单位坚强领导与大力支持下，公司领导班子团结带领广大干部员工迎难而上、勠力攻坚，坚持“稳当前”和“利长远”相结合，致力于突破库存桎梏，筑牢风险屏障，激活发展潜能，开拓转型空间，各项工作取得积极进展，在稳定融资、降本节支、项目盘活、组织优化等方面取得阶段性成效，为全年工作目标的完成奠定了坚实基础。

    精准发力促销售、稳融资。面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“精准发力促销售、多措并举稳融资”的策略，着力强化内生“造血”功能与外部“补血”能力，全力攻坚销售去化。公司领导班子靠前指挥，深入一线调研督导，聚焦重点项目实施专项调度，并大力推进营销团队薪酬改革，有效激发了团队活力。上半年，公司实现签约面积72万平方米，签约金额114亿元，销售回款达155亿元。其中，公司集中力量推进商办、车位等非住宅类资产去化，成功实现销售额25亿元，较上年同期取得显著突破。

    融资端亦表现稳健，公司顺利完成本期全部债务行权及到期偿付，上半年偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元，并获首开集团15亿元新增流动性支持，为公司行稳致远提供了有力保障。

    稳步推动“瘦身健体”。实施公司近年来最大规模机构调整，规范有序完成京内外19家二层级单位整合重组，实现二层级单位职能定位、部门设置、定岗定编、流程及管控模式标准化落地。坚持人员规模与业务发展相匹配，优化人才队伍结构，搭建从开发到商管的人才转型通道。

    分级分类强化资金管控。公司高度重视资金管理，通过完善制度体系与加强总部统筹，构建了更为科学的资金管控框架。特别将资金流动性管理置于突出位置，健全了资金动态监测与预警机制，实现了资金计划的按日精细化铺排。在执行层面，全资子公司严格落实“收支两条线”管理；对于合作公司，推行各类型支出的月度提级审核制度，确保资金安全与高效使用。

    深入推进降本增效。加强全链条成本管控。成本招采管理获“高质量发展（新质生产力）优秀创新成果”。严控各项费用支出、强化审核力度，管理费用较去年同期持续降低。合理利用税收政策实现退税。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。

    （一）公司品牌

    依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。

    如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心的坚实保障。

    （二）北京区域具有综合优势

    作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的结算收入。

    多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优势，销售业绩在北京市房地产市场持续名列前茅。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为公司发展奠定了坚实基础。

    未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。

    （三）融资能力

    凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运用多元化融资工具。

    报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。

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