华夏幸福（600340）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华夏幸福（600340）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、公司经营情况及全面转型

    2025年上半年，公司在稳步推进“保交楼”和债务重组各项工作的同时，全力落实“全面转型产业新城服务商”发展战略，持续优化业务模式、强化核心能力，推动转型落地和业务发展。

    未来，公司将继续坚定“产业新城服务商”战略定位，持续强化以招商为核心的全流程产业发展服务能力，持续优化产业新城业务模式，同时积极探索园区相关业务领域，支撑公司全面转型和业务发展。

    (一)持续推进“保交楼”

    公司以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。公司自2020年底至报告披露日，全部住宅项目已完成交付，剩余待交付4个公寓项目/1.2万套/84万平方米。

    (二)持续推进债务重组

    公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：

    1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1926.69亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组）。

    截至2025年7月31日，公司及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为251.15亿元。公司境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割。

    2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选平台”和“幸福优选平台”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。

    截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币174.54亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.00%；

    公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币61.74亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.90%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.85%。

    3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。

    4、信托计划进展。2024年3月7日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务，相关方案已于2024年3月29日经公司2024年第二次临时股东大会审议通过。截至公司于2025年8月9日披露的最新《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施进展的公告》（公告编号：2025-042），公司或其指定主体已向全部交易对方发出了书面通知，对应信托抵债金额240.01亿元；根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为223.48亿元，相关信托受益权份额在建信信托的受益人变更登记仍在进行中。

    (三)有序推进业务经营

    公司在稳步推进债务重组的同时，有序推进业务经营，提升经营造血能力，在继续开展开发业务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。

    1、开发业务。产业新城开发方面，一是针对产业新城分类实施管理，依据各地实际情况制定相应策略，精细化操盘；二是以产业服务为核心，结合各区域产业定位及自身禀赋，高效推进优质企业落地合作区域。报告期内，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增18家入园企业，新增签约投资额136.6亿元，固定资产投资规模超20亿元的龙头项目签约1个。住宅开发方面，以“保交楼”为第一要务，持续推动“保交楼”工作，同时持续探索地产及产业链上下游优质机会。

    2、运营业务。公司运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。环京产业园2025年新增招商签约项目65个，合同签约面积约18.7万平方米；在创新中心运营方面，共运营三个创新中心，在管面积约15万平方米，其中华夏幸福固安创新中心出租率超80%，华夏幸福丰台创新中心打造了一个环境佳、配套全的商务配套街区。

    3、服务业务。产业发展服务方面，公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域。物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）2025年上半年城市服务和产业园服务在管面积约6569万平方米，住宅服务在管面积约5924万平方米，持续外拓市场并强化城市服务，城市服务新增签约项目43个、签约额2.5亿元。不动产服务方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）上半年新增产值约2200万元，同比增长25%；北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）直播卖房成交额约1.6亿元。

    4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，公司投资的苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”）实现营业收入1.42亿元，经营性回款1.53亿元。此外，公司持续基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索园区新能源、园区数字化、低空经济等潜力领域。

    (四)深入推进全面转型

    1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。

    2、夯实重点转型路径。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。二是持续挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。

    二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    (一)宏观经济情况回顾

    1、国民经济迎难而上、稳中向好。根据国家统计局2025年7月15日发布数据，2025年上半年国内生产总值（以下简称“GDP”）660536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。分产业看，第一产业增加值31172亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值239050亿元，增长5.3%；第三产业增加值390314亿元，增长5.5%。分季度看，一季度GDP同比增长5.4%，二季度增长5.2%。

    2、地产行业深度调整。第一，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。上半年，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5%，比去年全年收窄9.4%；新建商品房销售额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅比去年同期收窄19.5%，比去年全年收窄11.6%。商品房交易较活跃，尤其是二手房交易量较去年同期有所增长。第二，房地产市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。根据国家统计局发布的2025年6月份70个大中城市房价数据来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格虽然有所波动，但同比降幅都较去年同期收窄。数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点。第三，房地产市场资金来源有所改善。在“白名单”政策以及房地产市场销售回暖的带动下，房地产企业相关工作有序推进，主要表现在上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4%，比去年全年收窄10.8%，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右，去库存也取得了积极成效。6月末，全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米，连续四个月减少。

    3、新质生产力继续加快培育和成长。发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求，各地因地制宜发展新质生产力，推动技术创新，推动产业创新和技术创新融合，改造提升传统产业。第一，创新成果不断涌现。各地继续加大创新投入，我国现在科学研究与试验发展投入（即R&D经费投入）占GDP比重接近2.7%，已超过欧盟平均水平，接近经济合作与发展组织（即“OECD”）国家平均水平。据相关部门统计，2025年1-5月份，我国有效发明专利申请量接近500万件，增长12.8%，一批创新成果在涌现。今年以来，从Deepseek大模型到机器人马拉松赛，从航空航天到无人驾驶，一系列科技创新成果引起了国内外广泛关注。第二，新兴产业茁壮成长。上半年，规模以上高技术制造业增加值增长9.5%，1—5月份，规模以上战略性新兴服务业企业营业收入增长接近10%，这些创新成果和产业融合带动了高技术产业发展。第三，数字经济快速发展。进入数字化时代，人工智能加快发展，数据也是生产要素，各地加快推进数字产业化和产业数字化。数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%左右。第四，绿色发展提质增效。各地贯彻新发展理念，加快推进绿色产业发展，以新能源汽车、锂电池、太阳能为代表的“新三样”继续保持较高增长速度。新能源汽车产量同比增长超过30%，汽车用锂离子动力电池产量同比增长达53.3%。第五，产业改造升级加快。今年上半年，各地继续实行传统产业更新改造，尤其是在国家“两重”（即国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）、“两新”（即推动新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新）政策支持下，改造步伐加快，各地积极对接“互联网+”“AI+”“数字+”改造和提升传统产业。

    (二)公司所处行业情况回顾

    1、产业新城及相关行业

    （1）产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。我国的新型城镇化进程正处于一个追求高质量且持续发展的关键阶段，并不断释放巨大内需潜力。新型城镇化战略五年行动计划持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，提出协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈。产业新城作为新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城市环境优化等手段，成为推动地方经济发展的重要力量。2025年4月，天津市人民政府发布《关于支持武清京津产业新城高质量发展的政策措施》，提出要加快培育发展新质生产力，建设高端产业集聚新高地。未来，我国产业新城将更加注重高端制造、科技创新、绿色低碳等领域的发展，推动产业结构深度调整和转型升级。随着《公平竞争审查条例》等一系列规范措施的出台，国家正构建全国统一大市场，完善公平竞争市场秩序，产业链招商、资本招商和场景招商成为未来招商引资的关键路径。为积极应对新时期招商引资工作面临的新形势、新挑战，各地政府相继出台指导意见。2025年1月，中共甘肃省委办公厅、甘肃省人民政府办公厅发布《关于新形势下进一步加强招商引资工作的意见》，提出要突出产业发展，提升内外资招引质量：围绕优势资源重点招商，实施产业链精准招商，推动产业资本运作招商，加力科技产业引导招商，释放开放平台功能招商；2025年4月，河南省人民政府发布《关于新时期推动招商引资高质量发展的指导意见》，紧扣建设全国统一大市场循环枢纽和打造国内国际市场双循环支点要求，聚焦构建链群支撑、资本赋能、创新策源、生态聚势的招商引资新路径，提出链群、资本、场景、科创、平台等招商引资新模式，推进招商引资高质量发展。

    （2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2025年上半年，中国REITs市场在政策层面持续获得支持，推动市场扩容和提质发展。2025年5月发布的《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》中，首次明确提出符合条件的城市更新项目可发行REITs，为园区REITs提供了新的资产来源和发展空间。根据Wind（万得）数据统计，截至2025年6月30日，我国公募REITs产品数量达69支，总市值2054.75亿元，其中2025年上半年首发上市10支，总市值207.52亿元，其中园区基础设施2支，仓储物流3支，消费基础设施2支，保障性租赁住房2支，市政设施1支。

    2、园区及企业服务业务

    （1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。2025年4月20日，《公平竞争审查条例实施办法》正式落地实施，推动着整个行业从“拼政策”向“拼服务”转型，从服务商数量来看，园区运营企业的注册数量已经超过开发企业。新增园区面积持续增长，根据Wind（万得）机构数据测算，预计到2025年全国产业园区的总建筑面积将突破62亿平方米。增量叠加存量，产业园招商难度增加，产业运营和产业服务价值得到进一步凸显。

    （2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2024年12月，中央经济工作会议提出“建立一批零碳园区”，为国家层面首次明确提及“零碳园区”概念。2025年7月，国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）、工业和信息化部（以下简称“工信部”）、国家能源局发布《关于开展零碳园区建设的通知》，规范了零碳园区建设基本条件、国家级零碳园区建设指标体系、零碳园区碳排放核算方法等内容，为推进零碳园区建设、实现园区高质量发展提供坚实有力支撑。此外，国家标准化管理委员会等部门发布了智慧产业园区标准体系研究报告和建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能数字化园区建设。2025年4月，工信部组织开展工业互联网一体化进园区“百城千园行”活动，促进广大企业特别是中小企业数字化转型，加速工业互联网与人工智能深度融合。2025年6月，工信部、国家发改委、国务院国有资产监督管理委员会等部门联合开展智能工厂梯度培育行动，推动制造业数字化转型智能化升级。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。

    3、物业服务行业

    （1）城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大，已成为国民经济中不可或缺的重要组成部分。根据中研普华产业研究院预测，2025年中国物业服务行业市场规模将突破2.2万亿元，年复合增长率保持在10%以上。随着城镇化推进，物业公司逐步扩展到城市服务领域，服务空间不断拓展。城市服务市场较住宅市场拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点，全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化。国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年2月1日起施行，将物业服务纳入“鼓励类—商务服务业”，首次明确将非住宅物业纳入鼓励发展范畴。在后勤服务社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型、与物业企业合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。

    （2）社区物业服务模式创新。2025年3月，政府工作报告指出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同月，住建部部长倪虹提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。为了推动“好服务”的落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的重点方向，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。此外，物业管理公司对传统设备进行智能化升级，运用5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式的服务平台。

    4、住宅开发及相关行业

    （1）房地产行业深度调整。2025年上半年，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%（按可比口径计算），其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。根据国家统计局数据，2025年上半年，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%，其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%，其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%，其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。2025年上半年，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。2025年6月末，商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米，其中，住宅待售面积减少443万平方米。

    （2）积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，传统地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据中指研究院统计，2025上半年，房地产代建企业新签规模TOP30的总新签约代建规划建筑面积为11638万平方米，其中前五名企业占比46.5%，门槛超800万平方米，集中度较高。通过对典型代建企业（2024上半年和2025上半年均在代建企业新签规模排行榜的企业)统计，2025年上半年，代建新增规划建筑面积同比增长17.6%。随着行业进入调整期，代建作为轻资产业务之一，被放在重要的战略位置。代建企业在政府代建方面主要以保障房、学校、体育场馆等为主，部分企业也在探索城市更新中的代建机遇。近年来，交付力成为行业关键词，日益受到房企重视。房地产代建企业亦十分重视代建项目的交付力，一方面，部分企业参与到纾困项目代建中，助力“保交楼”；另一方面，部分企业通过严把产品质量、加快工期、强化交付细节等多手段，实现高质量交付。

    (三)公司所从事的主要业务情况、经营模式说明

    1、开发业务

    （1）产业新城开发

    公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。

    1)模式特点

    第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。

    第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。

    第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更具针对性和区域特色的高品质服务。

    2)运作机制

    在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引擎。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

    公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的价值，共同推动区域发展迈向新高度。

    3)盈利模式

    公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式主要包括以下六个方面内容：

    ①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。

    ②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。

    ③就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。

    ④就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。

    ⑤就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。

    ⑥就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。

    4)收费来源

    本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。

    （2）住宅开发

    公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。

    2、运营业务

    公司运营业务主要包括产业园、创新中心等各类资产运营。

    （1）产业园运营

    1）模式特点

    产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生命周期管理。

    2）盈利能力

    经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。

    3）业务特点和核心竞争力

    凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益的兑现。

    （2）创新中心运营

    主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。

    3、服务业务

    主要包括产业招商、产业招租、产城服务等全流程产业发展服务，物业服务，以及代建、营销等不动产相关服务。

    （1）产业发展服务

    1）产业招商服务

    华夏幸福旗下华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是华夏幸福产业发展服务的企业化实体，是中国领先的招商引资服务商，面向政府与企业，提供产业发展、投资选址综合解决方案，持续为区域导入先进产业集群。凭借专业强、真招商的丰富实践经验，全力服务实体企业，助力县域经济发展。

    幸福招商在产业招商领域深耕20余年，凭借深厚的行业积淀，构建了一套高效成熟的招商策略体系。通过专业的行业研判、区域分析和项目研判，为产业园区提供前瞻性的招商指导，精准定位招商方向。此外，幸福招商还拥有一支专业化的落地团队，确保项目稳健落地。

    a)模式特点

    幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活力。

    b)业务版图及盈利模式

    ①高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商、产业链招商四大领域，为政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。

    ②高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产业招商培训等，提供产业发展综合产品及服务，并根据各项服务体量确定最终价格。

    c)收费来源

    本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。

    d)核心竞争力

    ①专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。

    ②真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。

    ③团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员90%来自行业领军企业，10%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过差异化考核与激励，创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。

    ④经验丰：聚焦15个核心都市圈，与超过100家政府和产业园区保持深度合作，累计输出超过1000份行业研究和定位报告，推动超20000次的政企互访，构筑400多个产业集群，签约超5000家企业。与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。

    ⑤平台大：汇聚上万名高能级合伙人、超104家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级产业平台。

    e)能力精进

    持续推动SPU的研究和应用，目前已实现220个SPU覆盖，基本涵盖新一代信息技术（72个）、新能源汽车（30个）、新能源（42个）等核心产业赛道。与此同时，幸福招商完成15份产业链图谱与50份行业字典的编制工作，内容覆盖行业最新发展前沿；并已完成3份高标产业园研究，有效实现专业能力的区域赋能与对外输出。

    2）产业招租服务

    a、幸福蓝线

    北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于打造中国领先的产业资产服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。

    幸福蓝线聚焦园区发展的各个环节，构建了“研招落运维”五大服务体系。研策环节，依托深厚的行业研究积累和园区规划实践经验，推动产业园区精准匹配，发展有“路”可循；招商环节，圈层招商、以商招商、服务招商、大数据招商多措并举，快速形成招商规模；落地环节，推进政策落实、载体落实、空间定制、资质办理等加快企业选址落地，缩短回款周期；运营环节，搭建“一中心、四平台”建设，精益管理，提升园区品质；维护环节，实现资产能保值、客户有粘性。幸福蓝线将凭借“定位准、招商强、回款快、品质优、盈利久”核心能力及优势，保障资产收益长期可持续增长，实现资产的保值增值。

    b、深圳伙伴

    深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。

    a）模式特点

    深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。

    ①产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。

    ②企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。

    ③园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。

    ④业务拓展：同时依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。

    b）核心竞争力

    ①开创独立经纪人模式。创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。

    ②打造产业空间数字平台。自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。

    ③建立专业的服务体系。实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。

    3）产业新城服务

    产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。

    a）模式特点

    幸福产城业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、代营代建、综合融资、园区推广与土地营销、数字招商。幸福产城业务立足自身产业服务资源与实践积累，形成三大核心产品体系，包括产业片区打造、特色产业园运营、产业园定制开发。

    此外，幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以运营为导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产力为目的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。

    b）盈利模式

    幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务。其中包括七大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销、融资服务与数字招商；配套三大产品：产业片区打造、特色产业园运营、产业园定制开发。此七大类服务及三大产品分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。主要服务盈利模式为：

    ①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。

    ②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。

    ③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。

    ④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。

    ⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费。

    ⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。

    ⑦数字招商：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实现平台引流、区域推介、招商落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。

    主要产品盈利模式为：

    ①产业片区打造：与建筑施工类企业合作，通过“EPC+Operate”的方式，为客户提供产业规划、园区定位策划、产业集群招商、园区运营、数字园区综合管理等服务，按项目服务规模收取基本服务费及按效服务分成。

    ②特色产业园运营：为客户提供低空经济产业园、产学研转化基地等特色产业园区综合打造方案，促进地方在新质生产力方向深度发展，按服务面积收取服务费及按效服务分成。

    ③产业园定制开发：通过前置招商，为客户提供产业规划、产品策划、生态运营等服务，按项目服务规模收取服务费及按效服务分成。

    c）服务费支付来源

    主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。

    （2）物业服务

    公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。

    1）模式特点

    幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的发展做出贡献。

    2）盈利模式

    幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

    幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率以及物业的过往物业服务费等方面对潜在客户进行评估，决策是按包干制还是管理酬金制方式收取物业服务费。

    3）核心竞争力

    幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造自身核心竞争力。

    a）城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力。幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会理事单位、中国物业服务百强企业成长性TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国智慧城市服务领先企业。

    b）专注科技企业服务，客户群体庞大。幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。

    c）完善的产品体系，可提供多维场景服务。幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。

    d）组织高效的管理团队。幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已累计培养将才生800余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。

    e）卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长。幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展区域现已覆盖16省、58县市。未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持续提升区域内城市服务市场份额。

    f）服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升。幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。

    g）构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升。幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福e管家系统），将面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合，为客户提供一站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。

    （3）不动产服务

    公司基于二十余年都市圈房地产开发经验，持续探索不动产代建服务、不动产营销服务等地产开发产业链的衍生业务：

    1）不动产代建服务

    不动产代建服务以幸福安基为依托开展业务。幸福安基以EPC+总承包为核心，聚焦一、二线城市，依托多年积累的房地产开发经验及资产盘活能力为政府、企业提供不动产代建全流程、全价值链服务，主要业务包括片区综合开发、商业代建、产业代建、纾困保交付、施工建设等不动产开发经营全流程服务。

    现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、咨询服务费等项目代建服务费以及获取施工承包收益。

    2）不动产销售服务

    幸福安家主营都市圈不动产销售服务业务。公司依托庞大的线下销售服务体系和线上直播平台，研发北京首家新房评测系统，为客户提供一站式的一手房代理、线上销售等不动产销售服务。现阶段通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。

    4、园区衍生业务

    （1）科创园区运营

    科创园区运营业务主要代表为苏州火炬。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。

    1）经营模式

    苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。

    承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。

    受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。

    2）核心竞争力

    ①全流程、定制化园区运营规划。从初期的园区可行性分析、项目前期策划，到招商推广、租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。

    ②标准化、管家式创业服务。从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、人事商务等方面，苏州火炬构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服务。

    ③数字化、智慧化园区管理。苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决需求，高效办公。

    ④区域性、链接式产业服务。秉持既要连接产业链、又要连接产业源头的初心，紧跟政府引领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮助产业客户揽商引才、多元招商。

    （2）其他园区衍生业务

    产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚集创新资源、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道。

    三、经营情况的讨论与分析

    （一）2025年上半年经营情况

    报告期内，公司全力推进《债务重组计划》及《以股抵债方案》项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等相关工作且已经取得阶段性成果。公司持续深化战略调整，一方面通过精细化运营充分激活存量资源，释放其潜在价值；另一方面积极培育新的增长动能，为发展注入新鲜活力。在此基础上，全面转型工作稳步向纵深推进，目前已取得阶段性成效，转型成果逐步显现。

    （二）2025年下半年经营计划

    2025年下半年，公司将扎实推进“保交楼”收尾与债务重组攻坚的基础上，坚定不移地推行“全面转型产业新城服务商”发展战略，通过机制优化保障战略落地，促进公司稳健可持续发展。

    1、全力攻坚“保交楼”收尾，筑牢责任根基。进一步巩固成果，全方位筹措资金，清理排查遗留问题，推进“保交楼”相关工作，切实履行房企职责，维护社会稳定。

    2、稳步推进债务重组，夯实安全底盘。继续在政府专班及债委会指导帮助下，按照债务重组方案，稳步推进债务重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等工作，系统化妥善解决债务问题，保障企业安全发展。

    3、聚焦转型落地，打造园区服务生态。围绕“产业+园区”，以高质量招商为引领，以优质园区为开发平台，以园区优质衍生赛道为投资对象，打造园区服务生态，通过持续导入并转化优质资源，实现企业可持续、高质量经营，持续落地全面转型战略。

    4、强化能力建设，以机制优化保障稳健发展。围绕战略落地与业务转型需求，从“效能提升”与“风险防控”双维度优化管理。一方面加强精细化管理，优化组织架构与人员配置，完善绩效评估机制，打造适配的专业化团队，提升经营效率；另一方面，健全内控合规体系与风险管控机制，预防投资与经营风险，促进转型“稳中有进”，为公司战略落地和高质量发展夯实内生支撑。

    四、报告期内核心竞争力分析

    (一)聚焦产业，打造全流程产业发展能力

    公司打造以产业招商为核心的全流程、全地域产业发展能力，覆盖产业招商、产业招租、载体运营等环节，以及京津冀、大湾区、长三角等重点区域。凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入活力，并提供智慧化、系统化、专业化的资产管理及服务。

    (二)立足园区，充分挖掘园区应用场景

    公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，现已形成“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，深度发掘产业园区多元丰富的应用场景，驱动园区实现创新引领、绿色发展，为园区迈向高质量发展进程提供有力支撑。

    (三)精耕布局，扎根都市圈及核心区域

    都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，公司二十年来秉持高质量发展要求，专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，推动核心城市周边以县域为载体的新型城镇化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级。致力于“服务实体企业、发展县域经济”。公司坚持核心都市圈聚焦战略，持续精耕京津冀、长三角、大湾区重点区域，以及郑州、武汉等重点城市。

    (四)全面统筹战略转型，强化组织保障机制

    为承接整体战略落地和促进业务发展，公司持续优化组织结构、强化干部队伍，全力支持全面转型战略落地；同时，严格业绩考核、创新分配机制，果敢任用“可信赖的年轻奋斗者”，借助股权激励等机制建设，充分激发团队积极性，实现共创共享。

    五、报告期内主要经营情况

    (一)报告期内公司经营情况概要

    公司在推进债务重组落地的同时，持续推进生产经营活动的有序开展，通过分类管理、精准施策，持续强化产业发展能力，实现产业新城主营业务的平稳运行及模式优化，并积极探索园区衍生领域业务机会，全力落地“产业新城服务商”转型战略。

    报告期内，公司实现营业收入29.03亿元，同比下降50.90%；实现归属于上市公司股东的净利润-68.27亿元。报告期内，公司实现销售额28.49亿元，同比下降36.41%。

    (二)公司业务板块具体进展回顾

    1、开发业务

    （1）产业新城开发

    报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核心都市圈。

    公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现，同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。对于纳入信托的区域，公司将通过受托独立运营的方式，尽职尽责，充分发挥资源整合与协调作用，全力推动区域的可持续发展与长期价值提升。

    公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多措并举，精准对接企业和地方发展需求，高效推动优质企业落地。

    报告期内，公司在各区域共新增签约包括上海标骥信息科技有限公司、常宝新材料（苏州）有限公司、安徽高山智能装备有限公司、一鼎控股（苏州）有限公司、马鞍山克林贝格机械刀片有限公司等18家入园企业，新增签约投资额136.6亿元，其中：上海标骥信息科技有限公司签约投资额达82亿元。

    公司国际区域包括印尼卡拉旺产业新城及唐格朗产业园。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的发展理念，定位印尼电动汽车中心，致力于构建完整的以电动汽车及动力电池为核心的EV产业链生态。目前招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至2025年6月30日，已与25家企业签署了正式入园投资协议，包括15家企业已投产运营，3家企业正在建设中，目前园区内已初步形成动力电池产业集群，总投资11亿美元的HLI新能源动力电池项目已投产，全球动力电池龙头企业宁德时代已入驻园区，目前正在建设中，预计2026年初实现投产。唐格朗产业园聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群将进一步提升公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设。

    （2）住宅开发

    公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产利用政府平台融资、跨区域调配资源全力保障交付。二是加强沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。

    商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3号地住宅部分于2023年1月份完成交楼，目前仍有部分房源以现房形式销售，4号地已暂停施工。

    2、运营业务

    （1）产业园运营

    报告期内，在产业园资产稳定经营，多项经营指标保持平稳态势。环京产业园2025年上半年新增签约项目65个，招商签约合约面积18.7万平方米；聚焦精细化运营管理，物业管理、能耗管理、资产运维更加精细高效。

    （2）创新中心运营

    报告期内，公司共运营创新中心3个，在管总面积约15万平方米。其中，华夏幸福固安创新中心出租率达83%；华夏幸福丰台创新中心位于北京中关村丰台科技园核心区域，集合了办公孵化、五星级酒店、特色商街，下沉广场、会议中心、产业展厅人才公寓等多元业态,其中写字楼出租率约为70%，商街入驻企业包括民生银行、浦发银行、星巴克、喜茶、Manner、潇湘阁、聚点、京涮等金融及餐饮连锁品牌，2025年新增引入云南菜味知滇，打造了一个环境佳、配套全的商务配套街区。

    3、服务业务

    （1）产业发展服务

    A、产业招商服务

    幸福招商依托产业新城平台和自主拓展市场化区域，为区域产业发展和企业投资选址提供综合解决方案。

    报告期内，幸福招商在项目签约方面取得显著成果。

    在战略重塑和业务重构的牵引下，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦220个SPU精准招商，在报告期内为5个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入10个产业项目，固定资产投资额为37.33亿元，其中：智能机器人项目总投资20亿元，再续签落位郑州，成为省专班督办项目。

    报告期内新增储备项目494个，同比增长114%，推动政企考察192次，包括多个50亿级大项目和35个规模项目。

    幸福招商成功构建兑换能源模式的闭环体系，并在多元模式创新上实现突破性进展。与金风科技签署战略合作协议，双方在“招商换资源”、储能合作、招租代理等多个领域达成合作意向，将携手助力区域产业及节能环保领域高质量发展。与中建七局达成战略合作，合作范围涵盖产业转型升级、龙头企业导入等招商引资服务，以及工商业分布式光伏、风电等新能源项目的投资开发。与此同时，幸福招商的充电桩业务也成功实现签约突破。

    B、产业招租服务

    幸福蓝线以成为中国领先的产业园运营服务商为目标,聚焦产业园资产，开展全流程园区招商、运营、服务业务，凭借强大的招商实力、多维的运服能力、广阔的园区运营规模，以及优质的品牌口碑，不断取得新突破，2025年上半年业务进展如下：

    业务规模持续增长。幸福蓝线聚焦产业园载体的招商运营，以强大的地缘招商实力，实现产业园区出租率快速提升，以精细化运营能力保障资产回报长期稳定可持续增长。报告期内招商落地143个项目，同比提升21%，合同总签约面积32.1万平方米，同比提升143%。

    市场化拓展成效显著。坚定执行战略区域房源全覆盖策略。京津冀由点成线11区县房源初步完成全覆盖，长三角试点南通崇川单点突破。幸福蓝线凭借本地化的专职一线团队签约95个园区，签约总面积495万平方米，同比增长334%。

    此外，幸福蓝线积极推进产业园信息化、数字化发展。2025年上半年新拓展的95个园区，均布局了北京华夏幸福数字科技有限公司的云招商平台，依托华夏幸福招商大数据库，达成高效招商招租。

    深圳伙伴持续深耕产业地产领域20余年，全国规模领先。

    1)产业经纪服务营收有所下降，其他各类业务均实现营收增长。2025年半年度营业收入4.24亿元。其中，产业经纪服务方面，交易规模175亿元，成交面积约2336万平方米，线下门店数累计247个，营业收入约3.1亿元；企业服务方面，累计服务企业数量达25万家，营业收入约0.3亿元，同比增长233%；园区运营服务方面，运营项目47个，自营面积48.17万平方米，出租率达96%，续约率达86%，营业收入约0.86亿元，同比增长16%；

    2)聚焦龙头企业招商，夯实业绩稳定基石。为宝能、小米汽车、菜鸟、美团、天合光能、晶澳科技等龙头企业实现选址服务，招商面积超850万平方米，新增顺丰、立讯精密、中兴通讯等龙头企业委托租赁面积1.25亿平方米；

    3)获取专业资质认证，强化品牌影响力。连续获得国家高新技术企业、专精特新中小企业认证，取得国家级科技企业孵化器等多项企业荣誉，持续申报专精特新小巨人企业认证。

    C、产业新城服务

    报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议7份。其中，区域平台类协议签约1份；特色产业集群打造协议签约1份；规划咨询协议签约5份。

    幸福产城业务2025年上半年具体进展情况如下：

    1）区域平台类项目1个：与河北三河经济开发区管理委员会签署合作协议，为其提供项目引进、产学研及科技成果转化基地合作、汽车零部件产业园区打造、应急安全产业园策划定位等全方位产业发展服务。

    2）特色产业集群打造类项目1个：与北京中关村密云园发展集团有限公司于签署合作协议，为其提供园区定位及规划、产业服务、宣传推广、园区打造、推荐项目及招商引资等全方位产业发展服务。

    3）报告期内新增签订规划咨询类协议5个，并已完成四川达州普光经开区绿色化工园区申报方案；

    4）报告期内新增签订战略合作协议2个：一是与特斯联科技（AIoT领军企业）签订战略合作协议，通过特斯联合作抢占智慧园区技术制高点，为公司技术赋能，强化解决方案竞争力；二是与金光KUPU&华夏数科（跨国资源联合体）签订战略合作协议，借力金光KUPU与华夏数科打通东南亚企业服务生态，构建国际化业务支点。

    此外，幸福产城积极实践“以运营为导向”的OOD新模式，与中冶交通集团、中建八局等大型央企建立战略合作伙伴关系，共同为政府打造建运一体的高质量产业园区。

    （2）物业服务

    幸福物业高举城市服务大旗，城市服务业务累计覆盖14个省份，社区物业接管户数达到45万户，累计服务园区企业1500余家。

    1）关联业务体量收缩，市场独立性依旧稳固。2025年上半年，幸福物业营业收入约7.01亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入0.35亿元），净利润约0.6亿元。其中，第三方业务营业收入0.87亿元，占总营业收入比例约12%，同比提升9个百分点，市场独立性呈稳定态势。

    2）以战略定位为牵引，持续深耕城市服务赛道。2025年上半年城市服务和产业园服务在管面积6569万平方米，同比提升11%，住宅服务在管面积5924万平方米。报告期内，城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现约1.1亿元，城市服务总量营收占比16%。

    3）市场拓展持续发力，“高质量增长”拓展模式成效初显。2025年上半年，幸福物业全力实施无收并购的纯市场化拓展机制，成功签约44个项目，签约额达到2.6亿元，签约项目规模1058.4万平方米，同比增加45%，其中城市服务签约项目43个，签约额2.5亿元，占比96%。拓展项目均实现“当年签约，当年进场”，当年转化额6546万元，同比增长27%，创历史新高。

    报告期内，市场拓展进一步取得突破，成功中标宝马上海、西安培训中心项目、吉利集团江苏盐城极电产业园、湖南某部队医院等优质项目，同时持续深耕粤港澳大湾区、长三角、环京及山东区域等城市，高校业态及重点城市区域均取得突破性进展，幸福基业品牌影响力进一步提升。

    4）增值业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业增值业务实现营业收入约0.6亿元，同比提高5%，持续探索创新运营模式，推动增值服务向多元化方向发展，提供从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度的服务，创新模式落地效果显著，持续拓宽客户渠道，提升用户购物体验。

    （3）不动产服务

    1）不动产代建服务

    幸福安基全力打造“AMC+保交楼”、“EPC+总承包”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉、环沈阳等核心都市圈。2025年上半年新增产值约2200万元，同比增长25%，并完成1个约40000平方米的南京祯祥（年产2万吨冷冻食品生产基地）厂房代建项目以及多个精装修工程的高品质交付，取得业主方高度评价。

    2）不动产销售服务

    幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务业务，深耕北京市场，持续探索以直播电商业务和房屋优选平台为核心的创新业务模式。

    a.完善直播电商多平台账号矩阵布局。2025年上半年，公司聚焦北京区域，战略级快速拓展视频号账号矩阵，完成小红书、小绿书等图文平台的账号突破，建成并完善抖音、视频号、小红书三大主力平台的全域账号矩阵，形成跨平台协同生态；健全主播培养体系，制定短视频制作与直播流程的标准化SOP（标准作业程序），形成“8名成熟主播，4名孵化主播”的团队规模，上半年获取线索5700条，成交额1.6亿元；

    b.优化房屋优选平台。系统开发方面，上半年小程序全面上线并持续功能迭代，创建了数据管理体系与对数据安防方面的防护机制；内容运营方面，平台覆盖北京270个在售新房项目的数据评测，其中主城区、房山、大兴、顺义、门头沟区域在售项目数量比例达98%。此外，完成小程序线索获取到转访的业务闭环，上半年获取线索788条。

    4、园区衍生业务

    （1）科创园区运营业务

    苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射华中地区，作为行业领军企业，打造了12个国家级孵化器（含众创空间）。报告期内，苏州火炬稳健发展：

    1）业务整体稳步推进：报告期内，在运营项目26个，覆盖城市10个，营业收入约1.42亿元，经营性回款约1.53亿元。

    2）招商运营保持基本平稳：报告期内，完成约6万平方米项目招商工作，在运营项目整体出租率为74%，其中19个成熟园区出租率达78%，出租率90%以上的园区共4个。续租方面，2025年上半年续租率71%，项目运营保持总体平稳。

    3）持续赋能科技企业：报告期内累计认定科技指标13个，企业互动举办116场。

    4）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park园区智慧管理平台市场化拓展加速，智慧物联、企业发展培育、业财一体化、智慧数据分析等应用持续升级，国资类园区平台公司、大学科技园加速拓展，O'Park半年度新上线园区26个，成功拓展扬州广陵国资、无锡滨湖国资、北京新航城国资等标杆客户和泰隆银行、山西股交所等生态合作商，在服务客户47个，在服务园区150个。申报业务（为企业提供专业的政策咨询，知识产权代理、高新技术企业、专精特新、孵化器、平台、基地、文化产业园区等资质认定以及国家省市区各级归口项目申报服务）新签合同87家，总计立项23个，码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户546家，同比增长65%，到期客户缴费率为66%。

    5、“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况

    “幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2025年上半年，三家公司合计实现的营业收入约为12.67亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约0.55亿元。幸福物业新增44个项目市场化签约项目，签约额达2.6亿元，均实现“当年签约、当年进场”的高效转化，转化额同比提升27%，且市场化拓展业态类型及重点区域分布均取得突破性进展；深圳伙伴产业经纪服务交易规模175亿元，成交面积2336万平方米；苏州火炬在运营项目26个，覆盖城市10个，累计打造了12个国家级孵化器（含众创空间），经营性回款约1.53亿元。

    “幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。2025年上半年，业务整体已经进入“机会捕捉-标杆打造-模式固化-规模增长-价值沉淀”的良性发展轨道，业务间的差异协同优势逐步彰显。幸福产城新增签约正式合作协议7份，特色产业集群标杆项目实现从签约到企业储备的闭环推进；幸福蓝线招商落地143个项目，同比提升21%，合同总签约面积达32.1万平方米，同比增长143%，初步完成京津冀由点成线11区县房源全覆盖，长三角试点南通崇川单点突破，幸福蓝线凭借本地化的专职一线团队签约95个园区，签约总面积495万平方米，同比增长334%；幸福安基新增产值约2200万元，同比增长25%；幸福安家房屋优选平台小程序全面上线并持续功能迭代，新增16项功能，优化功能25项，2025年上半年签约额约1.6亿元。

    截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约236.28亿元。后续公司将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。

    6、房地产行业经营性信息分析

    (1)报告期内房地产销售和结转情况

    报告期内，公司共计实现销售金额78379.22万元，销售面积123905.62平方米，实现结转收入金额100417.10万元，结转面积129177.64平方米，报告期末待结转面积4326244.08平方米。

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