保利发展（600048）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期保利发展（600048）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.3%，其中一季度同比增长5.4%，二季度同比增长5.2%，增速较一季度出现小幅回落。今年以来，社会消费品零售总额累计增速持续扩大，出口金额累计增速在一季度下滑后显著回升，但固定资产投资的累计增速则加速下降。

    上半年，全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%；商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%。其中，一季度新建商品房销售金额仅2.1万亿元，同比下滑2.6%；二季度销售金额回升至2.3万亿元，但同比降幅达9.1%，表明去年四季度以来，各类新政策效果正逐步消退，新房市场依然面临较大下行压力。根据中指研究院统计数据，TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，较上年同期下降11.8%；规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家。

    整体规模收缩的同时，区域间分化进一步加大，核心城市市场展现相对较强的韧性。根据克而瑞及中指研究院统计数据，今年上半年，全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平；在高品质项目入市、限价放开的推动下，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5%。同时，二手房市场挂牌量仍居高位，以价换量现象持续，成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3%。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房成交总规模约2.5万亿元，同比增长12%，其中新房成交1.1万亿元、二手房成交1.4万亿元，分别同比增长7%、15%，优于全国平均水平。

    待售库存增速放缓，专项债收储力度有待进一步加强。2025年6月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5%，同比增速为2022年以来的新低，市场库存趋势略有改善。据统计，截至2025年6月末，全国26个省市公示了专项债收储存量土地计划，覆盖超过4200宗地，资金总规模约4800亿元，其中已发行约1700亿元，占比不足40%，集中在上海、广东、浙江等地；收购存量商品房规模相对较小，公示项目规模约数十亿元、实际发行约20亿元，主要在浙江和四川，专项债收储政策的覆盖面和实施速度有待提升。

    在“减少增量，提升存量”的导向下，土地成交面积同环比下降，成交均价则因成交结构影响而大幅提升。上半年，全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积2.06亿平方米，同比下降19%；成交面积1.74亿平方米，同比下降5%。其中，20个核心城市贡献了68%的土地成交金额，比例较2024年全年提升17个百分点。在“好房子”政策引导下，核心城市纷纷推出热门板块、“第四代住宅”用地，多个项目竞拍溢价率或楼面价创新高，带动上半年土地成交楼面均价提升至4943元/平方米。

    开竣工规模持续收缩，开发投资完成额尚未企稳。上半年，房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8%；房屋施工面积63.3亿平方米，同比下降9.1%。房地产开发投资完成额4.7万亿元，累计同比下降11.2%，连续第36个月下降；其中住宅开发投资完成额为3.6万亿元，累计同比下降10.4%，略好于整体水平。

    全国房屋开竣工及施工情况全国房地产开发投资情况上半年，房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，资金压力仍然较大。其中，定金及预收款1.48万亿元，个人按揭贷款0.68万亿元，分别同比下降7.5%和11.4%，均高于商品房销售规模的降幅；自筹资金1.75万亿元，同比下降7.2%，房企投资能力尚未恢复。在房地产融资协调机制和经营性物业贷款等信贷政策优化支持下，上半年国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6%，是2022年以来首次实现同比转正。

    据国家统计局国民经济运行情况分析，上半年国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，展现出强大韧性和活力；外部不稳定不确定因素较多，国内有效需求不足，经济回升向好基础仍需加力巩固。报告期内，商品房销售、土地成交、开竣工等总量指标均在下滑，待售库存仍处高位，专项债收储力度有待提高，房地产止跌回稳态势需要采取有力措施加以巩固。同时，市场分化还在扩大，商品房销售及土地成交向核心城市聚集、少数优质项目虹吸市场需求，北上广深杭蓉等核心城市二手房成交占比超过新房，行业库存压力、结构性矛盾仍较突出。

    展望下半年，中央政治局会议强调，我国经济运行依然面临不少风险挑战，要巩固拓展经济回升向好势头，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，市场分化趋势未改，新规高品质项目陆续入市将分流有限的市场份额，存量项目去化压力有所增加，需要行业政策的持续发力支持。房地产新发展模式正加速构建，将对行业发展带来新影响，房地产企业需要积极应对行业市场变化，进一步回归产品服务本源，加快提升运营管理水平和风险防范能力。

    二、经营情况的讨论与分析

    面对市场环境的快速变化，公司坚定筑牢安全发展基础，前置化解潜在风险，优化资源结构，推进品质提升与降本控费，加快培育资产经营与综合服务产业，持续提高发展质量。

    1、抢销售抢资金，确保安全发展

    报告期内，公司实现签约金额1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。年初，公司预判市场回暖基础较弱、政策效果可能逐步消退，确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元签约，取得良好开局；二季度市场有所下行，公司迅速应对，抓好五一关键节点、用好房票安置等政策机会，稳住市场份额。

    围绕经营现金流，大力抢抓回笼，报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。同时，想尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。报告期内，公司经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。

    报告期内，公司继续发挥信用优势，加强有息负债久期管理。一是实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。二是已有渠道保持畅通，报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。三是优化贷款结构，用足政策空间，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元。截至报告期末，三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。报告期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高；报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。

    2、多措并举推进存量去化，以项目为单位做实债务与盈利规划

    报告期内，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。面对存量项目竞争力转弱的挑战，公司摒弃简单降价促销的惯性做法，坚守品质与服务的高标准，推行“老盘新作、全面焕新”。报告期内，公司推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力；升级泛会所运营丰富生活场景，开展空置房专项巡检整改，重新规划看房动线，让客户沉浸式预演美好生活。

    存量未开发资源则严格落实“以销定产”，重新进行客研和二次定位，避免直投资源低效投入。继续推进存量资源盘活处置，设立存量盘活专班，分类梳理典型方案和落地经验，与各级政府部门广泛沟通协商。报告期内，新完成“调转换退”51万平方米，多个项目突破开发限制或实现调规转性，有效提升资源价值。

    为夯实存量项目风险防范，特别是避免个别合作项目风险扩大蔓延，公司还以项目为单位，围绕项目刚性开支和资金安全，系统开展债务规划与盈利规划，分级筛选潜在风险项目，制定经营、财务、法律等综合治理手段，综合统筹总部运营及资金支持，有效控制了债务偿还、建设交付等各类风险。

    3、增量项目取得良好收益，投资质量不断提高，资源结构持续优化

    增量项目有效改善了当期销售质量。报告期内，2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升了5个百分点，项目立项兑现度整体较好，推动平均签约利润率实现回升。同时，重点城市竞争优势得到巩固，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，公司在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一，在石家庄、福州等8个核心城市排名前三，在广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。

    公司坚持发展是第一要务，持续提高资源投放的精准度。公司持续升级客研方法论，聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群，形成的研究成果为投资立项研判提供重要支持。一季度，部分城市土地市场阶段性过热，公司坚定立项标准，不盲目追高；二季度则把握结构性机会，重点在市场表现稳定、公司竞争优势突出的城市开展投资。报告期内，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，报告期内签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。

    报告期末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米，随着产品品质与运营效率的系统性提升，将实现较快的开发销售。

    4、践行客户战略，实施全流程品质管控，更好地响应客户市场需求

    “好房子”建设已被纳入国家高质量发展体系，公司早在2023年提出行业进入“高质量发展的品质时代”，构建四阶八维全流程品质管理体系，把品质品牌提升融入到开发经营的每个环节。报告期内，公司基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，重新解构挖掘客户需求，设计策划“好产品”和“好服务”，确保产品物理硬件过硬，配以综合服务为软性产品，从而转化为客户可感知的“好生活”。产品体系方面，进一步完善产品品牌体系，分别凸显高奢价值、中式品味、都市度假和人文烟火，建立起产品、服务与生活场景之间的紧密关联。依托客研成果，构筑客户画像，进一步深化产品品牌与在地文化、生活需求的深度结合，打造因地制宜、匹配客户需求的产品。其中，新增的“天奕”子品牌，在广州、上海的首开均优于立项预期，截至目前累计签约超75亿元，树立了鲜明的品牌印记与产品标签，强化了保利品牌的影响力和市场口碑。

    品质保障方面，深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段，坚守“以客户为中心”理念，全面管控定位、设计、宣传、建造、招采及成本、体验、交付、服务等八大维度的品质呈现；聚焦53个核心管理动作，细化品质管理全流程，并落地分解至各环节的目标、关键动作、责任人及预期成果，强化品质管理的系统性体系化建设；全面推进工艺品质提升，落地“100个保式细节”品质工艺举措，聚焦与生活体验至关重要的“三堂六线”，制定精装、园林、机电、幕墙、门窗等品质工艺标准，确保品质标准精准落地。

    客户体验方面，上线“端菜行动”，即业主向美好生活“下单点菜”、公司以品质服务“端菜开宴”：统一对客平台，开通“保总热线”直通管理层，整合保利发展和保利物业的400呼叫中心，让客户需求被听见、被响应、被解决；编制《服务楼书》，延续产品体系完善服务配套，将物业服务标准化、价值化、可视化；开展工地开放日、业主开放日，项目设计师、工程师、物业经理共同面客，提前绘制美好生活蓝图；首创“贴膜交付”，组织“一房五验”层层把关，做到交付零瑕疵、零污染、零误差，提高交付精细度。

    5、加强管理改革，全面提质增效，推动组织能力与经营效益提升

    报告期内，公司完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元，营业总收入1169亿元，同比下降16.08%；公司毛利率14.6%，略高于2024年全年水平；实现利润总额99亿元，同比下降29.7%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。面对存量去化、品质提升带来的新挑战，公司系统深化组织能力建设，着力改善盈利能力。

    组织改革方面，调整精简组织机构，公司于年初完成东北、山东、江苏、浙江等区域子公司合并，将公寓、养老与相关产业整合管理；选优配强队伍建设，常态化开展公开竞聘上岗，落实干部能上能下；调整考核分配导向，发挥考核指挥棒功能，对攻坚克难等设置专项奖励。

    降本控费方面，全面挖潜，已取得阶段成效。改革供采体系，平衡品质需求与成本集约。报告期内，公司集采覆盖范围不断扩大，并加强重点工程招标统筹，在确保品质的前提下，通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元。同时，建立全国统一供方库，入库优选供方约600家，锁定高端高质供方建立紧密合作。深化运营能力建设，系统改进合约规划管理，严格压实预留成本，推行结算集中管理，提高成本结转的准确性；加快构建营销体系，自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点。

    运营管理创新方面，上线AIGC设计采购平台，实现设计－算量－采购全流程数据可视化与一站式管理，实现深化设计出图效率更高、成本预算更准，目前已在全国20个项目落地；快建体系形成“一城一标准”，紧抓报建、出图、招采定标、穿插施工等核心环节，快建项目的首开效率、竣备交付周期均实现显著改善，目前已在全国47个项目试点。

    6、系统强化资产经营，持续提升服务竞争力，推动经营与服务主业发展

    不动产经营方面，在营资产规模和效益稳步提升，截至报告期末，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米；其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%，部分来自产成品改造转化。购物中心板块推出“开新时光季”，18城联动打造在地化主题活动，累计吸引客流2530万人次；深耕黏性客户转化，适时调整业态布局和品牌组合，攻坚空铺去化，推动项目出租率继续稳步提升，新签品牌数量同比增加15%。社区商业全国新增招商13万平方米，是去年全年的两倍，通过丰富社区生活氛围，助力项目销售去化。报告期内，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，同时拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高持有资产的资金使用效率。

    不动产综合服务方面，旗下保利物业继续坚定市场化发展路线，强化品质服务和精益运营。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米；实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。以专业能力建设为导向，保利物业开展组织架构变革调整，组建住宅、商企、城服、资产和工程等独立运营架构，实施专业化、垂直化管控，加快全流程作业标准沉淀，为市场拓展和运营管理赋能。依托属地平台－专业公司－总部职能的分工协同，公司千万级项目拓展能力显著提升，报告期内新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2%，超千万元合同占比超五成；第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9%；第三方项目物管收入27.78亿元，同比增长19.9%。

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