越秀地产（00123.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期越秀地产（00123.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

经济和市场环境
      二〇二四年,全球经济在高通胀、高利率及地缘政治冲突等多重因素的持续影响下,复苏进程缓慢且充满不确定性。尽管中国经济面临外部环境压力加大、内需不足等挑战,但宏观政策精准发力,整体经济运行稳中有进,全年实现国内生产总值同比增长5.0%,增速位居世界前列,主要经济指标保持基本平稳,展现出较强的韧性与活力。
      二〇二四年,房地产市场政策持续宽松,政府「止跌回稳」的政策力度进一步加大,支持房地产市场平稳健康发展的政策措施持续优化。例如,放宽限购限贷政策、降低首付比例、降低贷款利率、优化住房公积金政策等,为市场注入了一定活力。
      二〇二四年房地产市场整体呈现波动走势。上半年受市场信心不足、购房者观望情绪浓厚等因素影响,销售表现较为低迷;下半年随著政策效应逐步显现,市场有所回暖,尤其是四季度在「以旧换新」等房地产政策优化的推动下,销售逐步企稳回升。根据国家统计局公布的资料,全年全国商品房销售面积和金额同比分别下降12.9%和17.1%,其中住宅销售面积和金额分别下降14.1%和17.6%。房地产开发投资额同比下降10.6%,其中住宅投资下降10.5%。住宅新开工面积下降23.0%,显示市场仍处于筑底企稳阶段,市场信心和预期仍有待恢复。
      二〇二四年的土地市场呈明显分化格局,一线城市和核心二线城市由于市场潜力大、投资吸引力强,销售表现较好,土地成交活跃,优质地块竞争激烈;而三、四线城市土地市场则持续低迷,流拍率较高。房企拿地策略更加谨慎,聚焦高能级城市的核心区域。
      二〇二四年,面对复杂多变的经济形势和深度调整的房地产市场,本集团紧扣「攻坚克难稳业绩,精益管理提能力」的年度工作主题,积极应对市场变化,适时调整投资、营销策略,加快销售去化,同时优化业务布局,强化精益管理,保持经营平稳,本集团的行业地位和影响力进一步提升。
      经营业绩
      二〇二四年,本集团实现营业收入约为人民币864.0亿元,同比上升7.7%。毛利率约为10.5%,同比下降4.8个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币10.4亿元,同比下降67.3%。核心净利润约为人民币15.9亿元,同比下降54.4%。截至二〇二四年十二月三十一日止,已售未入账销售金额为人民币1,700.5亿元,较年初下降14.7%。
      董事会建议不予分派二〇二四年末期股息,全年派息每股0.189港元(相当于每股人民币0.173元)。派息总额约占核心净利润的44%。
      合同销售
      二〇二四年,本集团面对市场持续下行压力,灵活精准施策,深化实施「一盘一策」营销策略,加快去库存,并强化库存去化考核机制,数字营销全面发力,在市场极具挑战的环境下,本集团市场地位进一步提升,根据克而瑞统计,本集团年度销售首次进入全国前10,位列第8。二〇二四年,本集团录得合同销售(连同合营企业及联营公司项目的销售)金额约为人民币1,145.4亿元。
      本集团发展战略布局聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区,深耕一线城市和重点二线城市。全年本集团在大湾区实现合同销售金额约人民币488.4亿元,约占本集团合同销售金额的42.7%,其中广州实现合同销售金额约人民币433.7亿元,约占本集团合同销售金额的37.9%。华东地区全年实现合同销售金额约人民币331.4亿元,约占本集团合同销售金额的28.9%,其中杭州全年实现合同销售金额约人民币221.0亿元。中西部地区全年实现合同销售金额约人民币196.0亿元,约占本集团合同销售金额的17.1%,其中成都全年实现合同销售金额约人民币68.0亿元。北方地区全年实现合同销售金额约人民币129.6亿元,约占本集团合同销售金额的11.3%,其中北京全年实现合同销售金额约人民币87.3亿元。
      高质量增储
      二〇二四年,土地市场持续分化,本集团重点投资布局一线城市及重点二线城市。本集团采取精准投资策略,把握土地出让的有利窗口期,以低溢价获取多宗优质地块,分别于北京、上海、广州、杭州、合肥、成都、西安等城市新增24幅土地,总建筑面积约为271万平方米。其中,在北京共获取3幅优质地块,新增土地储备约54万平方米;在上海共获取5幅优质地块,新增土地储备约30万平方米;在广州共获取8幅优质地块,新增土地储备约110万平方米。一线城市新增土储占比超过70%。
      本集团积极响应政府盘活存量土地的政策,成功实现了广州3幅地块的收储,累计可盘活资金约人民币135亿元,进一步优化存量土地结构。
      截至十二月三十一日,本集团全国布局27座城市,拥有总土地储备约1,971万平方米,96%分布在一线城市和二线城市。土地储备的质量和结构不断优化,能够满足本集团未来可持续发展的需要。本集团在北京、上海和广州分别拥有土地储备100万平方米、86万平方米和652万平方米。
      「商住并举」发展
      本集团持续推进「商住并举」发展战略,不断提升商业物业的运营能力。面对商业物业市场的持续下行与挑战,本集团积极应对挑战,制定灵活租赁策略,创新运营模式,有效提升物业出租率并优化租户结构,进一步增强商业物业的市场竞争力。
      全年本集团直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币6.68亿元,同比上升37.1%,本集团于二〇二四年十二月三十一日持有40.02%单位权益的越秀房地产投资信托基金(「越秀房产基金」)实现营业收入约人民币20.32亿元,同比下降2.7%,物业收入净额约人民币14.45亿元,同比下降2.1%。越秀房产基金写字楼、零售商场、酒店和服务式公寓以及专业市场营业收入占比分别为56.6%、8.2%、25.0%和10.2%。
      本集团于二〇二四年十二月三十一日持股67.4%的越秀服务集团有限公司(「越秀服务」)全年实现营收约人民币38.68亿元,同比上升20.0%。越秀服务的管理规模稳步提升,合约面积88.73百万平方米,在管面积69.31百万平方米。承接港珠澳大桥、广东省政协、湖北省移动等标志性项目的基础物业管理业务,品牌影响力大幅提升。社区增值服务收入约人民币12.17亿元,同比上升30.6%。
      本集团的康养业务也实现了营收的同比增长,可经营床位数7,265张。入住率也实现了较大的提升。本集团的康养业务保持行业的前列。
      精益管理创价值
      本集团持续深化精益管理,以客户为中心打造好产品,发布「4×4好产品理念」和「樾、和樾、天、星汇」四大产品系标准指引手册,项目严格按照标准打造实体展示区,全面提升展示效果,持续完善客研体系,有效助力销售。
      本集团积极推进设计施工一体化,开展项目生产流程精益化工作。「悦智造」BIM平台功能持续优化升级,有效提升生产效率和工程质量。同时,本集团著力提升设计施工一体化业务实施能力,为业务升级提供有力支撑。供应商履约优秀率实现稳步提升,有效保障了优质产品的顺利落地。此外,本集团通过实施成本精准适配、扩大物料集采范围降低采购成本、优化流程减少无效成本等多项举措,实现了降本增效。
      本集团不断优化人才队伍的配置,通过内部培养及外部引进充实中层及骨干力量和专业关键岗位。全面优化绩效考核机制精细度,细化员工价值创造评价标准。助力精益管理创效益。
      财务资金稳健安全
      本集团财务健康和资金流动性充裕安全。截至十二月底,本集团的现金及现金等价物、定期存款、监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为人民币500.5亿元,较年初上升8.6%。剔除预收账款后的资产负债率为68.1%,净借贷比率为51.7%,现金短债比为2.1倍,「三道红线」指标继续保持「绿档」达标,财务指标健康安全。本集团继续保持惠誉BBB-投资级信用评级。
      面对房地产市场的持续下行,本集团一方面全力加快销售回款,本年合同销售回款率进一步上升至87%,实现了经营性现金流净流入;另一方面多元化拓展融资渠道,优化债务结构,平均融资成本同比进一步下降,全年加权平均借贷年利率同比下降33个基点至3.49%。年内于境内成功发行公司债券合共人民币25亿元,加权平均借贷年利率约为2.61%。于境内成功发行人民币18亿元定向债务融资工具,加权平均借贷年利率约为2.27%。于境外成功发行人民币23.9亿元点心债,加权平均借贷年利率约为4.07%,其中发行人民币16.9亿元绿色点心债,加权平均借贷年利率约为4.10%。本集团的融资成本在行业中处于领先地位。
      可持续发展
      本集团持续完善ESG管理体系,包括在董事会ESG委员会架构下成立了气候变化应对、绿色办公、「双碳」及绿色供应链等多个工作小组,全面推进董事会的ESG战略落地。本集团承诺到二○六○年实现价值链的净零排放,并计划于二○三○年达成碳达峰目标,积极响应国家「双碳」战略。
      二〇二四年,本集团的可持续发展举措和ESG表现获得国际及全球权威评级机构的高度认可。本集团入选「恒生ESG50指数」、「恒生可持续发展企业基准指数」、「恒生气候变化1.5℃目标指数」成份股,HKQAA可持续发展评级上调至「A」,「全球房地产可持续发展基准」(GRESB)获「四星」评级,标普全球企业可持续发展评估(CSA)ESG得分提升至49分。本集团还荣获「香港公司管治与ESG卓越奖」和「BDO环境、社会及管治大奖」。
      本集团积极践行绿色发展理念,致力于开发超低能耗建筑、近零能耗建筑以及「双零」能耗建筑。二〇二四年,本集团成功落地华南地区首个零碳和零能耗「双零」认证产业园项目-越秀iPARK粤港云谷。该项目通过主被动结合的节能技术、可再生能源利用以及产品新技术运用等12大专项技术,全方位降低建筑能耗,实现了建筑的零碳排放和零能耗运行。
      在可持续金融领域,本集团于二〇二四年首次设立可持续融资框架,并于七月成功发行了首笔绿色点心债券,募集资金达人民币16.9亿元,债券期限为3年,票面利率为4.10%,该绿色债券还获得了香港品质保证局的绿色和可持续金融认证。通过此次发行,本集团不仅展示了其在可持续金融领域的积极探索,也为房地产行业的低碳转型提供了有力支持。

业务展望：

展望二〇二五年,随著全球通胀的持续放缓,美国和欧洲等主要经济体将处于降息周期。虽然地缘政治和美国贸易关税政策增加了经济的不确定性,但预计全球经济增长将在波动中温和复苏。二〇二五年中央政府工作报告强调「持续用力推动房地产市场止跌回稳」,同时首次提出「稳住楼市」,并将其纳入经济社会发展总体要求和政策取向,凸显房地产作为经济「稳定器」的定位,表明房地产市场的稳定直接关系到宏观经济。二〇二五年,中国政府将继续实施宏观经济稳增长的积极措施,大力提振消费,提高投资效益,全方位扩大国内需求。房地产行业政策以「需求提振+供给优化+金融协同」为核心,通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广「好房子」等举措,支持行业的「止跌回稳」,预计房地产市场将迎来逐步回暖的契机。
      完成年度经营目标
      二〇二五年本集团将围绕「稳业绩、谋突破、精管理、提能力」为工作主题,聚焦加快销售和去库存、提高商业的运营能力、深化组织变革和强化精益管理,全力以赴完成二〇二五年的年度销售及各项经营目标。
      本集团将继续因应市场的变化,实施「一盘一策」的精准营销策略和定价策略,加快销售和回款;深化数字营销,继续提升自有销售渠道的比例,确保全年销售目标和现金回款目标的达成;本集团将以客户为中心强化客研体系,建立产品创新管理机制,全方位推进设计施工一体化,持续提升产品力,全面落实「好产品公约」;本集团将持续强化投资能力、经营能力、产品能力和服务能力,全面提升运营效率、实现降本增效,深化精益管理。
      坚持稳健投资策略
      二〇二五年,本集团将继续坚持「精准投资」和「量入为出」的稳健投资策略,强化投研体系,支撑精准投资,聚焦核心城市、核心地段持续深耕。优化资源配置,重点投向一线城市和优质的二线省会城市。投资项目上以效益为先,聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。加大推动存量资源的置换,持续优化土储结构。
      持续推进「商住并举」战略
      本集团继续坚持「商住并举」发展战略,稳步增加商业物业对财务业绩的支持和贡献。继续提升商业项目的招商和运营能力,打造本集团业绩增长的新增长极。重点提升写字楼、零售、酒店公寓、专业市场等业态的出租率,优化租户的结构和质量,稳定租金水平。同时,推动武汉国际金融汇T5写字楼和酒店、西安环贸中心等7个商业项目高质量开业,进一步推动品牌升级,实现商业经营稳健增长。
      本集团将继续稳健发展物业管理与服务业务,全面提升服务能力,进一步深耕住宅、商业、大交通及公建物业四大业态,精准深耕拓规模,聚焦优势业态和战略适配业态,凝聚「好服务」理念,不断提高业主的满意度。重点做好社区的增值服务业务,实现经营业务的新突破。
      康养业务方面要不断提升经营能力,拓展销售渠道,提升整体的入住率和服务品牌,积极探索新业务的增长点和提升业务板块之间的协同效应,推动康养业务的可持续发展。
      深化推进精益管理
      本集团将进一步深化「好产品、好服务、好品牌和好团队」的「四好」企业的建设,加快构建以「产品力、服务力」为目标的系统开发能力和服务运营能力,支撑公司好品牌的市场地位。
      本集团将继续强化对客户的研究能力,读懂城市,读懂客户;持续加强产品标准化和设计施工一体化建设,提升开发效率,控制建造管理成本;通过成本精准适配,减少无效成本;持续优化财务成本;以「提能级、提效率、降成本」为核心,推动组织建设,打造扁平高效团队,提升人员效能;加强内外复合型人才和领军人才的培养,优化业绩评价体系,激励价值创造。
      坚持稳健安全的财务政策
      本集团将持续保持「三道红线」的「绿档」达标,并维持惠誉投资级信用评级。本集团将持续完善经营与财务风险监控体系,强化动态风险预警和防范机制,重点加强流动性风险管控,优化销售回款流程,确保经营性现金流持续净流入。根据业务发展规模,合理控制有息负债水平,进一步降低融资成本,并保持境内外融资渠道的畅通与多元化。此外,本集团将强化境内外资金的统筹管理,提升资金使用效率,持续优化债务结构,以实现财务资源的有效配置和风险可控,保证资金流动性充裕安全。

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