碧桂园（02007.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期碧桂园（02007.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2024年依旧是行业充满挑战的一年,尽管整体市场仍面临销售去化低迷、市场信用收紧等挑战,但我们也欣喜地看到了市场上的一些积极信号。在政府促进销售、优化供需、提振信心等一系列扶持政策的助力下,一些核心城市的成交量逐渐回暖。虽然目前行业整体仍存在一定压力,但这些积极信号均预示著行业在经历调整后有望迎来新的发展机遇。
      在最近一期的政府工作报告中,政府再次重申了「止跌回稳」的工作目标,并将实施适度宽松的货币政策,通过包括因城施策调减限制性措施,合理控制新增房地产用地供应,推进收购存量商品房等措施逐步改善市场供求关系,以更大力度促进行业健康发展,加快构建房地产发展新模式,适应人民群众高品质居住需求。展望2025年,外部政策环境持续向好,公司也将继续围绕「保交房、稳资债、保经营」的战略开展工作。
      保交房仍是公司的第一要务。截至2024年12月31日(「年内」),本集团实现收入约人民币2,528亿元,本集团及其合资企业和联营公司累计完成交付房屋超38万套,累计交付面积约4,608万平方米,涉及到31省242个城市。公司将继续执行极限收支的运营策略,通过滚动预算管理,严格控制每一笔开支并每月复盘调整,确保现有资源的高效利用。同时,公司积极响应国家和地方政府的各类扶持政策,通过各类收储政策盘活资源,支持交付工作的顺利推进。
      稳资债方面,公司高度关注债务风险化解的工作。在2025年年初,公司公告了包括境外债务重组方案关键条款等一系列进展,在境外债务重组工作上取得了实质性的突破。同时,公司积极地响应城市房地产融资协调机制,持续推动项目进入白名单,取得新增项目融资与存量贷款展期,为项目的运营交付争取更多的时间和空间。通过积极主动与各利益相关方沟通,探讨包括境外债务的整体重组、债务期限的合理延长以及融资成本的适度降低等多种主动债务管理举措,公司正逐步实现健康及可持续的资本结构。
      保经营方面,公司继续致力于维持经营的稳定性和持续性,核心管理队伍团结稳定、上下同欲。年内,本集团连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币472亿元,对应归属本公司股东权益的合同销售面积约492万平方米。在费用管控上,公司适配当前市场变化和经营重心,持续优化组织架构,年内行政费用同比去年下降了27.4%,不断提高经营效率。而在销售端,公司坚持「一盘一策」的精细化管控,结合当地市场实际情况以及各项目自身资债情况,制定合理的销售价格和供货计划,确保项目维持合理流速的同时最大化资产价值,持续做好资产负债表的主动管理工作。
      房地产行业正经历一场深刻的转型。在最新的政府工作报告中,政府明确提到要加快构建房地产发展新模式,适应人民群众高品质居住需要,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」。顺应市场需求的变化,行业正逐步迈向工业化竞争的新格局,也对开发商的内核竞争力提出了更高要求。
      在行业转型过程中,公司打造由建筑机器人、新型装配式、BIM数字化等构成的智慧建造体系,努力实现安全、质量、环保与效益的有机结合,从而稳步提升开发业务的成本管控能力。同时,公司大力拓展轻资产代管代建业务,持续推动产品迭代升级以满足更高品质的居住需求,为开发业务的市场洞察和产品体系优化提供有力支持。目前,这两项业务均已实现独立市场化运营,并在各自领域紧跟市场动态,有望与开发业务深度协同并形成强大合力。我们坚信,「一体两翼」的业务布局能持续打磨和完善公司的成本力、产品力和服务力,为公司打造独特的竞争优势,助力公司在未来的市场竞争中脱颖而出。
      信念领航,征途无疆!我们坚信,无论遇到多大的困难,只要怀抱信心,积极寻找解决问题的方法,事情就能向前推进。即便过程并不会一帆风顺,公司也能在曲折中成长,在挑战中前进。碧桂园的发展历程离不开监管部门的指导与支持,离不开金融机构的信赖与助力,离不开合作伙伴的携手共进,离不开投资者的信任与陪伴,更离不开全体业主的厚爱与理解。在此,公司向大家致以衷心的感谢和崇高的敬意!
      财政年度年结日后的重要事件
      债务重组
      诚如本公司日期为2023年10月10日的公告所披露,本集团一直面临阶段性流动资金压力,且预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务。该等未付款项可能导致相关本集团债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。自此以来,本公司一直积极寻求境外债务管理措施,并正按公平公正方式制定整体解决方案来实现可持续的资本结构,同时尊重所有债权人的现有法律地位和法律偿付顺序。
      诚如本公司日期为2025年1月9日的公告所披露,本公司欣然宣布其重组提案(「重组提案」)的关键条款,该提案构成进一步谈判和具体文件的框架,旨在成功落实本集团的境外债务重组。倘成功落实,重组提案将使本集团实现大幅去杠杆化,目标是减少债务最多116亿美元、将到期时间延长至最多11.5年,以及目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。据此,本集团将拥有更具可持续性的资本结构,使其能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实其认为最有潜力为所有利益相关者实现价值最大化的业务及资产出售策略。有关本集团境外债务及重组提案(作为处理本集团境外债务的全面解决方案)的进一步详情,请参阅本公司日期为2023年10月10日、2024年1月16日、2024年2月28日、2024年3月4日、2024年3月28日、2024年4月7日、2024年5月17日、2024年6月6日、2024年6月27日、2024年7月29日、2024年9月30日、2024年12月31日、2025年1月9日、2025年1月20日及2025年1月21日的公告。
      清盘呈请
      EverCreditLimited(「呈请人」)于2024年2月27日向香港特别行政区高等法院(「高等法院」)提出对本公司的清盘呈请,内容有关呈请人(贷款人)与本公司(借款人)之间本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。本公司一直极力反对呈请,并就其债务重组计划与呈请人积极沟通。呈请聆讯已多次延期至2025年5月26日。于本公告日期,高等法院未曾就将本公司清盘颁布清盘令。有关清盘呈请的进一步详情,请参阅本公司日期为2024年2月28日、2024年3月4日、2024年5月17日、2024年6月6日、2024年7月29日、2025年1月9日及2025年1月20日的公告。
      股份暂停及恢复买卖
      由于行业持续波动及本集团正在进行债务重组工作,本集团需要更多时间去收集资料以作出适当的会计估计及判断,并谨慎评估其现时及未来的财务资源与财务义务,借以落实本集团截至2023年12月31日止财政年度的业绩(「2023年度业绩」)。因此,本公司无法遵守上市规则的规定于2024年3月31日前刊发2023年度业绩,故本公司股份(「股份」)已自2024年4月2日起暂停在香港联合交易所有限公司(「联交所」)买卖。本公司亦无法根据上市规则的规定于2024年8月31日前刊发本集团截至2024年6月30日止六个月的中期业绩(「2024年中期业绩」)。2023年度业绩及2024年中期业绩其后已于2025年1月14日刊发。
      于2025年1月21日,本公司已达成联交所日期为2024年6月24日的复牌指引项下订明的所有规定(包括(i)根据上市规则之规定公布所有尚未公布之财务业绩及处理任何审核修订;(ii)证明本公司遵守上市规则第13.24条;及(iii)向市场公布所有重大资料,以便本公司股东及其他投资者评估本公司状况),而股份已自此恢复在联交所买卖。有关达成复牌指引的进一步详情,请参阅本公司日期为2025年1月21日的公告。

业务展望：

近年来,中国房地产行业进入了震荡调整的时期,遭遇了前所未有的困难,行业整体销售下滑,居民消费信心不足与融资贷入困难为企业的经营生存带来了巨大挑战。面对销售端与融资端的双向收紧,集团流动性承受著前所未有的压力。
      集团始终坚持努力做正确的事,在面对新的挑战和市场变化时,矢志坚持稳健的财务政策和风险控制措施。面对行业极端困难的局面,集团不遗余力扛起应肩负的社会责任,积极回应并全力完成保交房工作。在2023年全年交付超60万套的基础上,2024年度集团连同其合营企业和联营公司已交付超38万套房屋,交付量持续在行业领先。
      未来集团将继续尽最大努力保障现金流的安全,加大力度盘活沉淀资产,持续精简组织架构并严格控制费用支出,积极考虑采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。集团将打造智慧建造体系,同时大力拓展轻资产代管代建等业务,通过「一体两翼」的新战略,发挥全产业链优势,持续探索房地产发展新模式。
      雄关漫道真如铁,而今迈步从头越。尽管困难当前,集团将继续以高度的责任感落实保交房任务,全力扭转困局。集团坚信房地产行业在经过艰难调整后终将回归平稳与健康发展,在集团上下团结一心的努力下,在各方的帮助支持下,定能摆脱面前困境,重新扬帆起航。

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