华润万象生活（01209.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华润万象生活（01209.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团的业务包括两大主航道业务:(i)商业航道业务及(ii)物业航道业务,及生态圈业务。
      商业航道:本集团管理的商业物业包括购物中心以及写字楼物业。
      购物中心方面,本集团提供:
      —商业运营服务,包括开业前管理及运营管理服务;
      —物业管理及其他服务,主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务;及
      —商业分租服务,本集团从业主承接若干优质购物中心,分租予零售店及超市等租户。商业分租服务包含利润分成模式和租赁经营模式。
      写字楼方面,本集团提供:
      —商业运营服务,包括招商服务、运营服务及开业筹备服务;及物业管理及其他服务,主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务。
      物业航道:本集团为生活在住宅社区内的家庭和住户引入满足他们生活场景所需要的各种服务,及为城市公用设施等城市空间物业(如街区、体育馆、公园河道和产业园)提供运营管理服务。
      社区空间物业管理服务方面,本集团提供:
      —物业管理服务:包括为(i)物业的开发商在交付物业前及(ii)已售及已交付物业的业主、业主委员会或住户提供的秩序维护、清洁及绿化、维修及养护等服务;
      —针对物业开发商的非业主增值服务:包括顾问、前期筹备及交付前营销配合服务;及
      —社区业主增值服务:包括社区生活服务及经纪及资产管理服务。
      城市空间物业管理方面,本集团提供:
      —物业管理服务,包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护等服务;及增值服务,主要包括顾问咨询、招商运营、场地租赁及赛事保障等服务。
      生态圈业务:本集团基于主航道提供的基础服务及运营服务,利用积累的客户流量资源,拓展上下游生态链条,进一步提供丰富的生态服务,包括化妆品自营、文化运营等业务。
      商业航道
      购物中心
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自购物中心的商业运营管理服务收入为人民币4,209.2百万元,较去年同期增长30.0%,占总收入24.7%。截至二零二四年十二月三十一日止,本集团为118个已开业购物中心项目提供商业运营服务,总建筑面积为12.7百万平方米。其中绝大部分购物中心由本集团同时提供物业管理服务。此外,截至二零二四年十二月三十一日止,本集团有1个已开业利润分成项目和3个已开业的租赁经营项目,总建筑面积为0.4百万平方米。
      该分部81.5%的收益来自为购物中心提供的商业运营及物业管理服务,其余收益来自商业分租服务。
      写字楼
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为人民币2,065.1百万元,较去年同期增长7.1%,占总收入12.1%。截至二零二四年十二月三十一日止,本集团为27个写字楼提供商业运营服务,总建筑面积为1.9百万平方米;为221个写字楼提供物业管理服务,总建筑面积为16.7百万平方米。
      该分部93.7%的收益来自为写字楼提供物业管理服务,其余收益来自所提供的写字楼商业运营服务。
      物业航道
      社区空间
      物业管理服务
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自社区空间的物业管理服务收入为人民币6,659.8百万元,较去年同期增长10.7%,占总收入39.1%,物业在管规模有质量的扩张使得物业服务收入稳步增长。截至二零二四年十二月三十一日止,在管社区空间项目数1,385个,较去年同期新增89个,在管总建筑面积为271.4百万平方米,较去年同期增长20.4百万平方米。
      非业主增值服务
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自针对开发商提供的非业主增值服务收入为人民币718.4百万元,较去年同期降低12.5%,占总收入4.2%,主要受开发商增量项目获取及存量项目交付进度变缓影响,项目交付前的筹备、营销服务、前期顾问咨询等业务收入有所下降。
      业主增值服务
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自社区空间的业主增值服务收入为人民币1,515.9百万元,较去年同期增长6.3%,占总收入8.9%,收入增长主要得益于增值服务持续挖潜,传统业务转型升级、创新业务
      成功试点带动增长。
      城市空间
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自城市空间的物业管理服务收入为人民币1,820.9百万元,较去年同期增长36.3%,占总收入10.7%,该收入的快速增长主要得益于本集团坚持聚焦战略定位的市场拓展策略,加速推进成为城市空间运营服务商进程,积极的市场化外拓带动了城市空间物业在管面积显著增加。截至二零二四年十二月三十一日止,在管城市空间物业项目数438个,较上年新增3个,在管总面积为124.9百万平方米,较去年同期增长20.6百万平方米。
      该分部91.5%的收益来自为城市空间项目提供物业管理服务,其余收益来自所提供的增值服务。
      生态圈业务
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团来自生态圈业务收入为人民币53.4百万元,主要为自营化妆品业务及文化运营业务收入贡献。

业务展望：

坚持高质量的规模发展,巩固公司的领先市场地位
      本集团坚持以战略引领规模拓展,实现商业及物业两大主航道的高质量规模发展。一是坚持城市深耕战略,加大核心城市市场占有率。匹配国家区域战略,注重运用已进入城市所积累的网络以及品牌优势,围绕重点区域核心项目裂变,进一步提升片区管理浓度。二是坚持赛道专业化战略,锻造差异化竞争优势。我们将著力服务城市内更多类型的空间,通过不断完善产业生态布局,积累面向不同空间的更加专业、综合服务能力,以空间价值提升带动更多项目获取。三是坚持战略引领收并购。积极关注优质物业管理公司、与集团业务具有协同效应的专业化服务供应商、上下游产业链优秀企业的收并购及战略投资机会,加速实现规模扩张、能力补强、生态丰富。
      坚持高品质和高效率的运营,以卓越产品与服务实现韧性发展
      本集团坚持系统构建品质服务、科技智慧、组织高效,以精益高效运营驱动内涵式增长。一是坚持高品质服务,并顺应客户消费需求更趋细分多元趋势,积极开展客户需求洞察,为客户提供更加精准、差异化的服务,在激烈市场竞争中打造产品与服务护城河。二是坚定推进「生产科技化、运营数字化、空间智慧化、数据资产化」的数字化战略,更加开放、积极拥抱科技趋势,持续推动客户体验提质、管理提效、科技属性增强。三是持续深化「总部平台化、航道实体化、赛道专业化」管理模式,实现组织精简高效、人才提质升级、激励体系精准,凝聚高质量发展的强劲动能。
      构建一体化跨业态大会员体系,进一步打开价值创造空间
      本集团持续增强会员体系的功能,以吸引会员对公司所提供产品及服务的兴趣,提高其忠诚度,进一步吸引新用户进入公司的生态体系,并与客户建立数字化链接。持续整合会员体系,深入挖掘用户需求,丰富会员权益的选择,强化会员的身份价值感知。同步提升客户跨平台体验,实现跨业态客户交叉引流。我们亦将持续推广会员体系以吸引第三方商家,通过创造价值及增长机会,进一步发展公司的平台及生态体系。
      践行可持续发展,共创美好新愿景
      本集团将持续秉持绿色低碳可持续理念,坚定不移将ESG(环境、社会、治理)理念贯穿于业务全过程,聚焦万象生态、以人为本、伙伴共赢、绿色发展、诚信经营五大领域,为相关方及城市发展创造长远价值。同时,我们积极响应国家「双碳」战略,确立本集团「2030年碳达峰、2050年碳中和」的目标并持续为之努力,积极履行社会责任,兑现可持续承诺。

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