贝壳-W（02423.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期贝壳-W（02423.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

报告期间业务回顾
      中国房地产市场在2024年迎来了强有力的政策刺激,存量房交易占比加速上升,改善性需求占据主导地位。面对市场的结构性调整与消费需求升级,我们敏锐把握机遇,强化业务优势,深化「一站式居住服务平台」能力建设,推动我们业务的扎实发展与生态价值释放。我们房产交易服务业绩基本盘稳固;家装家居及房屋租赁服务成为新的增长引擎,2024年非房产交易服务业务净收入占本集团净收入总额比重达到34%,同比大幅提升9.1个百分点。同时我们持续加大股东回报,为我们的投资者创造并持续提升长期价值。
      存量房业务
      2024年,存量房市场整体稳定运行,尤其第四季度在政策效应下显著回升。我们在「促进增长」和「优化生态」两条战略主线下,收获了存量房业务总交易额的韧性增长。
      我们通过积极连接优质品牌与门店,提升全平台的联网势能。截至2024年12月31日,平台活跃门店数达49,693家,同比增加18.3%,活跃经纪人数达445,271名,同比增加12.1%。
      与此同时,我们利用更丰富的客户流量和资源、ACN(经纪人合作网络)效应、经纪人作业和店东经营赋能的产品工具,以及多样化居住服务生态中的机会,赋能更多行业伙伴在市场调整升级中实现作业能力转型和效率的提升。
      我们更加重视平台的生态建设。我们进一步运营区域共治理事会,让店东更好地对平台规则迭代提供建议,带来更强的门店黏性和合作聚焦氛围。门店积分奖励计划试点也快速铺开,通过正向激励的方式,实现门店和平台价值共享。
      在直营品牌链家的运营上,我们全面夯实链家作为「一体三翼」战略的压舱石、增长引擎和人才基地的定位,利用大店模式促进门店效率增长。人才培养是链家的另一主要投入方向。通过门店经营者领导力培养项目,链家围绕居住服务培养复合型经营管理人才,帮助平台增强对优秀门店经营人才的保有。
      新房业务
      2024年我们的新房业务取得了显著的跑赢市场的结果,保持了稳定的货币化能力,这主要来自于我们更广泛的渠道服务覆盖和去化能力的增强。
      随著新房进入买方市场,房子的成交难度在增加,在新房项目合作上,我们更加注重为开发商提供创新的服务模式和聚焦销售的能力,使我们与优质房地产开发商加深了战略合作,扩大了对优质盘源覆盖。
      基于更大规模的人店网络,以及由稳定的新房业务货币化率带来的经纪人更强的作业意愿,使我们有更好的销售去化能力。同时,在房屋卖旧买新的趋势下,新房和存量房客户重客率高,我们基于深度社区链接,持续挖掘存量房交易中潜在的新房客户,实现资源的整合利用。
      我们持续严守风控底线,2024年第四季度新房应收账款周转天数缩短至仅34天。来自国央企开发商的新房业务净收入占比也由2023年同期的约53%提升到2024年第四季度的约58%。
      家装家居业务
      我们的家装家居业务保持稳健增长,2024年总交易额同比增长27.3%,收入同比增长36.1%。盈利能力方面,家装家居贡献利润率由2023年的29.0%提升到2024年的30.7%。2024年我们家装家居业务实现多方面突破,主要得益于以下几点。
      房产交易服务和家装家居业务更好的融合,使得前端获客能力显著提升,并推动总交易额快速增长。我们通过积分制模式,鼓励经纪人向客户积极推荐家装家居业务,经纪人推荐的家装家居交易额占总交易额比例进一步提升。
      在交付能力优化上,我们主要通过提升派单效率和完善施工流程等方式进一步缩短工期,2024年基装加主材的工期较2023年显著下降。
      在底层数字化平台建设方面,我们持续迭代HomeSaaS系统至2.5版本,并已经在全国上线。通过标准化商品管理、统一图纸规则等完善底层数据基础的方式,最终实现BIM设计施工图自动化与自动材料下单等多项功能。
      房屋租赁服务
      我们房屋租赁业务在2024年实现了规模跃升和服务能力的夯实。截至2024年末,房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套,2023年末为超21万套。房屋租赁服务的净收入主要来自于分散式租赁住房管理运营业务省心租。
      在省心租业务上,我们将服务链条拆解为标准化动作,通过服务者的分岗,以专人专岗带来服务能力和效率提升。同时,我们在收房定价、房屋库存管理、招租去化等场景中利用智能算法系统辅助运营,在试点城市推动了资产周转效率的提升。服务保障上,我们面向客户推出多项服务升级和机制保障。例如,针对高风险房如房屋漏水,我们建立了快速响应和专业维修机制。
      我们也持续降低省心租业务的风险。我们持续优化升级省心租产品模式,增加对租金波动风险的抵御能力。在招租上,我们精细化管理客户续租率和房屋预租率,降低空置成本。同时我们加强去化渠道建设和运营,提升出租的确定性。
      贝好家业务
      贝好家是我们聚焦于住宅开发服务升级的新兴业务,愿景是通过贝好家打造数据驱动型住宅开发服务平台。
      在业务模式上,贝好家主要是为开发商等合作伙伴提供C2M(CustomertoManufacturer,消费者直连制造者)产品解决方案,灵活多样的资金服务和线上线下一体化的高效营销服务。贝好家C2M产品解决方案依托贝壳海量数据积淀和潜在的客户连接,通过大数据分析和AI算法,深度洞察和挖掘出客户需求,提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期,以此作为楼盘产品定位、产品设计的重要参考,进而为合作伙伴提供产品定位方案和产品设计方案,助力打造更契合市场需求的新房产品。
      2024年,我们积极布局全国重点城市,在过程中不断打磨创新作业模式。尤其是,我们在西安项目实现了贝好家首单产品解决方案服务收费的落地,有力证明了市场对我们业务模式的认可。

业务展望：

中国房地产行业正加速转型,我们的增长空间会更多来自于为客户决策提供最优解和对优秀服务者能力的系统性赋能。
      展望2025年,我们将坚定「更科技、更人文」的战略方向—以AI为代表的科技深化客户个性化需求洞察,重塑服务者能力边界;以人文精神彰显服务价值,并推动各业务线的协同发展:
      在房产交易服务上推动以效率为驱动的增长,同时链家将在夯实大店模式的基础上,在核心城市打造助力「一体三翼」业务增长的标杆;家装家居业务将以客户为中心,聚焦提升产品力与交付品质,并优化管理与运营效率;房屋租赁服务将在保持规模稳健增长的同时,通过精细化服务能力建设和出房效率提升,为租客和业主创造更大价值;贝好家业务将继续打磨C2M服务模式,推动新房行业产品力提升。
      股东回报
      在取得稳健业绩的同时,我们亦高度重视股东回报。2024年我们已斥资约7.16亿美元实施股份回购计划(如下文定义),回购美国存托股份(「美国存托股份」)总数占2023年末已发行股份总数的约3.89%。自2022年9月股份回购计划启动起至2024年末,我们已累计回购价值约16.3亿美元的美国存托股份,约占股份回购计划启动前本公司已发行股份总数的8.63%。在此基础上,我们欣然宣派末期股息,预计支付的股息总额约为4亿美元。凭借我们坚实的现金储备和稳健的财务管理能力,我们希望通过积极的股东回报计划,为我们的股东创造并持续提升长期价值。
      环境、社会及治理(ESG)
      我们的ESG评级在摩根士丹利资本国际公司(「MSCI」)于2025年2月的最新评估中,由「BBB」升级至「A」。这一成就标志著贝壳连续两年获得评级提升,彰显了本公司在行业内对推动ESG实践的坚定承诺。
      在MSCI的最新评估中,我们在ESG社会类别中获得了令人瞩目的7.2分,优于全球行业平均的4.3分。这一成就源于本公司在提升人力资本方面的持续努力,包括为服务者提供量身定制的职业培训计划和系统化的职业发展路径,以及建立完善的隐私保护和数据安全措施。此外,我们在探索将绿色环保概念融入各个业务场景方面取得了显著进展,例如制定了「链家绿色门店标准」,对经纪门店的环保装修、物资循环利用和用电智能控制设备安装等进行规范。这些努力促使我们在ESG环境类别的得分较前一年显著提升1.8分。

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