丽新发展（00488.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期丽新发展（00488.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

虽然主要经济体之大选等多项世界大事已告一段落,但预计全球经济增长复苏乏力之局面将会持续。贸易紧张局势、沉重债务负担及其他地缘政治风险等不明朗因素挥之不去,令全球经济前景继续黯淡。美国新政府的政策带来新的不明朗因素,影响利率并对中国内地征收关税,为中国内地及香港带来挑战。鉴于全球经济形势起伏多变,本集团采取审慎之态度,优先控制成本及收回现金,以缓解所面对之挑战。
      香港及海外物业市场
      于回顾期间内,香港营商环境仍然疲弱且竞争激烈。尽管旅客人数上升,但被居民及旅客不断变化之消费模式以及本地居民外游之增幅抵销了,因此香港零售市场仍然疲弱。预期本地消费将会持续疲软,尤其是居民外游及北上购物消闲呈上升趋势。为确保本集团取得长远成功,我们必须适应消费者行为及生活方式之转变。
      尽管面临挑战,中央政府仍为刺激中国内地经济而推出多项措施,直接利好香港,包括自二零二四年十二月起恢复及扩大深圳「一签多行」个人游签注,以及香港政府为提振市场信心而推出的多项措施,预计将刺激旅客与本地居民的消费。于二零二五年上半年,香港计划举行至少93项重大活动,为香港政府决定将香港作为旅游目的地提供强而有力之支持。该等举措将为本地经济提供宝贵之活力。
      由于利率「持续高企」的前景及谨慎的经济环境,香港房地产市场仍然低迷。在房地产市场放缓的情况下,香港政府于二零二四年十月放宽按揭贷款成数,这一举措受到房地产业界的欢迎。中央政府对香港经济的大力支持在二零二四年最后一季度提振了房地产及股票市场。尽管二零二四年底美国大选的结束消除了部分不确定性,但新一届美国政府的不可预测性为脆弱的全球政治及经济关系带来新的变数。美国利率的未来走势尚不明确,本集团将对其现有业务及投资持保守态度。
      尽管如此,香港办公室及零售租赁业务仍面临需求疲弱及新办公室供应过剩所带来的挑战。持续的经济不明朗因素,加上混合办公模式,大大抑制了对办公室租赁的需求。因此,企业对扩大经营及投资的态度变得更加谨慎。这种谨慎的做法导致所有房地产领域的租金收入及物业价值下降。虽然预期办公室及零售租赁市场在短期内可能仍竞争激烈,但中长期前景趋于稳定。本集团积极落实与现有租户续租,同时发展新租赁需求,从而保持高物业出租率。此外,于回顾期内进行的翻新及空间优化措施提高了本集团主要租赁物业的竞争力。因此,本集团于香港的办公室及零售租赁业务均成功维持平均90%或以上的出租率。
      住宅市场尽管有相当成交量,但买家仍然保持谨慎及对价格敏感。本集团已成功把握销售门槛,令BalResidence项目及尚柏项目取得不错的销售成绩。本集团将继续密切关注市场动态,并评估未来项目推出的合适时机及定价。
      位于观塘BalResidence的建筑工程已于二零二三年十月竣工,而装修工程已于二零二四年三月底竣工。BalResidence已于二零二三年二月开始预售,随后于二零二三年十一月底正式推出发售。BalResidence之总销售面积约为62,148平方呎,包括7,506平方呎之商业设施及54,642平方呎之住宅空间,提供156个住宅单位。截至二零二五年三月十四日,本集团已售出BalResidence的108个住宅单位,销售面积约为36,773平方呎,平均售价约为每平方呎15,171港元。
      位于元朗尚柏的建筑工程已于二零二四年三月底竣工,而装修工程于二零二四年十二月底竣工。尚柏已于二零二四年十月开始预售。尚柏之总销售面积约为36,720平方呎,提供112个住宅单位。截至二零二五年三月十四日,本集团已售出尚柏的107个单位,销售面积约为34,313平方呎,平均售价约为每平方呎9,405港元。
      黄竹坑站第五期物业发展住宅项目的建筑工程正在进行中,预期将于二零二六年第一季度竣工。九龙塘广播道79号项目的上盖建筑工程正在进行中,预期将于二零二六年上半年竣工。其将被发展为一个高质素的豪华住宅物业,获准许的建筑面积(「建筑面积」)上限约为71,600平方呎,提供约46个中至大型单位(包括2幢独立洋房)。本集团亦收购位于港岛半山旭龢道1号及1A号项目,该交易已于二零二二年三月交吉完成。本集团计划将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方呎的豪华住宅项目,提供约27个中至大型住宅单位。挖掘及侧向支撑以及地基工作正在进行中,建筑工程预期将于二零二七年第四季度竣工。住宅项目(即窝打老道116号项目)的项目设计工作正在进行中,预期将于二零二八年第三季度竣工。本集团拟将窝打老道116号项目(其于二零二一年九月获收购,并于二零二二年三月交吉)重建为总建筑面积约46,600平方呎的住宅项目,提供约85个住宅单位。
      伦敦市规划和交通委员会(CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee)已授出规划同意书,本集团就日后重建伦敦LeadenhallStreet之三处物业(包括LeadenhallStreet100号、106号及107号()「Leadenhall物业」),继续密切监察伦敦市况。本集团于二零二二年八月向伦敦市规划和交通委员会(CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee)提交一份经修订议案,要求改进原有设计,并重新定位该大厦,以提供更高级别的可持续性标准及完善的楼宇内部设施。经修订议案已于二零二三年五月获伦敦市管理局(CityofLondonAuthority)批准。本集团现正评估重建、翻新及投资架构等方案,以优化本集团之价值。
      中国内地物业市场
      中国内地于二零二五年三月举行的全国人民代表大会上宣布,今年的国内生产总值增长目标将维持在约5.0%,反映了经济停滞带来的持续挑战。在二零二四年最后一季,中国内地经济温和反弹,主要归功于中央政府自二零二四年九月以来实施的促进经济增长政策,加上唐纳德•特朗普再次当选总统,出口因美国可能即将征收关税而有所增加。然而,二零二四年年底出现的进展可能只属暂时性。虽然政府自二零二四年九月以来推出了下调按揭利率、降低首付款比率及放宽购房限制等措施,且该等措施在一定程度上提振购房者的信心,但未能刺激经济全面稳健复苏。面对上述挑战,预期中央政府将继续致力稳定房地产行业,并促进可持续的长远经济增长。尽管本集团对中国内地的长远业务前景维持审慎的态度,但本集团对业务所在城市的未来前景充满信心,尤其是中国内地南部充满活力的大湾区(「大湾区」)。
      本集团的中国物业旗舰丽丰控股有限公司(「丽丰」)及其附属公司(统称「丽丰集团」)已采取地区焦点及租赁主导策略。于回顾期间内,尽管中国内地经济疲软,但位于上海、广州、中山及横琴(全部均属中国内地一线城市及大湾区内城市)约5,900,000平方呎之租赁组合之租金收入仍维持稳定。具体而言,上海之办公室市场因办公空间供应过剩及竞争激烈而面临挑战,加上整体经济低迷导致需求疲弱,市况越趋严峻。因此,预计租金下降幅度及空置率水平可能会上升。丽丰集团积极落实与现有租户续租,同时发展新租赁需求,从而保持高物业出租率。此外,另外两幢近期竣工之甲级办公楼(即上海丽丰天际中心及广州丽丰国际中心)之租金稳步上升,与去年同期相比,为丽丰集团带来额外收入。此外,面对充满挑战之经济环境,现有租赁组合(尤其在广州及横琴)仍录得平稳表现。
      丽丰集团之横琴创新方项目已成功定位为跨境电商产业园以及相关生态圈。该项目涵盖跨境电商总部基地、跨境电商达人工作室、多功能会展中心、专业演播录制中心、澳门青年电商直播培训设施、X-Space创业者交流中心、路演中心、酒店及会议中心、健身中心、产业人才公寓、国际学校、购物中心等多元化设施,亦融合一站式娱乐体验。
      作为新兴「跨境电商产业集聚区」,横琴创新方项目第一期(「创新方第一期」)现已全面投入营运。该项目围绕「互联网企业」及「琴澳跨境电商产业」打造独特标签。创新方第一期主要面向跨境电商、高新科技及大健康领域的企业,并已成功吸引多间国内领先的电商平台、科技公司及供应链服务商进驻,包括圆通速递、映宇宙、百度网盘、三六零、TOPTOY、MO&Co.、一微半导体、联合生命及理想汽车等。其中一名主要租户为领先国内企业,该企业在创新方第一期租赁六层办公空间,以建立其全球跨境电商总部。该企业目前拥有1,200名员工,而该项目于全面出租时,预期雇员人数将扩大至超过3,000人,在相关生态圈形成群聚效应。于本业绩公布日期,约81%的办公室单位已经出租。丽丰集团亦已出租创新方第一期余下未出售的文化工作室单位予办公室租户的雇员。上述的创新营运模式不仅能有效激活商业区的客流量,更可透过吸引目标企业,实现商业结构的优化及升级。
      于本业绩公布日期,创新方第一期之商业区正进行招租,约有84%已经出租,而主要租户包括两个主题室内体验中心(即「狮门娱乐天地」及「横琴国家地理探险家中心」)、喜茶、麦当劳、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、锟鹏冰雪、十万雪极滑雪中心、蚝大仙、华润万家LIFE、7-Eleven及联合生命。中国工商银行股份有限公司亦向丽丰集团购买创新方第一期之两个零售单位(交易已于二零二四年八月完成),体现其对该项目之信心。创新方第一期之另外两个零售单位已分别于二零二四年十二月及二零二五年二月出售予独立第三方。
      横琴创新方项目第二期(「创新方第二期」)取得重大进展,尤其是保障性租赁住房大楼。除三幢在建大楼外(当中两幢大楼作住房用途),丽丰集团已获当地政府批准,可将余下八幢住房大楼发展作保障性租赁用途,成为横琴首个获认证为保障性租赁住房大楼的项目,以满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求,并作为此圈的配套设施。
      中山棕榈彩虹花园余下各期以及横琴创新方第一期之文化工作室及文化工作坊单位之销售现正进行中。中山棕榈彩虹花园之住宅单位、横琴创新方第一期之文化工作室及文化工作坊,以及横琴创新方第二期各区域预期将于未来财政年度为丽丰集团贡献收益。丽丰集团拟于未来两年出售金额约2,000,000,000港元之资产(主要来自中山项目及横琴创新方第一期)。
      戏院营运╱媒体及娱乐╱电影制作及发行
      受多个因素(包括缺乏卖座巨片、市民外游、北上消费、经济状况疲弱及消费者行为倾向串流平台之转变)影响,香港票房整体下滑。尽管电影《破.地狱》好评不绝,为提高香港票房带来迫切需要之刺激因素,但上述充满挑战之状况仍继续拖累戏院营运表现。此外,鉴于市场状况及经济不确定性,MCLCinemasPlus+荷里活戏院已于回顾期间内结束营运。卖座巨片《破.地狱》票房成绩亮眼,为回顾期间内之戏院营运收入增长带来贡献。丰德丽控股有限公司(「丰德丽」)及其附属公司(统称「丰德丽集团」)正密切监察市况,并将持续提高整体经营效率。丰德丽集团将积极实行成本优化措施,并以审慎态度评估戏院营运之机遇。
      作为丰德丽集团从事媒体及娱乐之旗舰,寰亚传媒集团有限公司(丰德丽之间接全资附属公司)将继续制作优质及具商业价值之产品。
      近期上映由中国内地最成功长青之编剧、导演兼制作人之一陈思诚所制作之犯罪悬疑片《误杀3》及悬疑喜剧《唐探1900》之票房表现不俗且好评如潮。丰德丽集团将继续投资于中国题材之原创优质电影制作。
      因应中国内地电视台及在线视频网站对优质节目之需求持续畅旺,丰德丽集团继续制作优质电视剧集系列。丰德丽集团正就开发电视剧集制作之新项目与多个中国合作伙伴进行洽谈。
      丰德丽授予腾讯音乐娱乐(深圳)有限公司及华纳唱片有关音乐产品之发行权一直为丰德丽集团提供稳定收入。
      近期举行之「theSOUNDTRACKofmyLIFE冯允谦演唱会2024」赢得良好口碑且大众好评如潮。丰德丽集团将继续与本地及亚洲知名艺人合作推广演唱会,而即将举行之活动包括邓丽欣及郑秀文之演唱会。

业务展望：

展望未来,我们相信,凭借丰德丽集团涵盖电影、电视节目、音乐、艺人管理及现场表演之综合媒体平台,其得以稳占优势,透过均衡且具协同效应之方式把握娱乐市场之机遇,丰德丽集团亦将继续寻求合作与投资机遇,以让业务丰富多姿、拓阔收入来源及为其股东实现最大价值。
      其他业务最新资料
      于二零二四年五月三日(交易时段后),BoomGoalLimited(「BoomGoal」,本公司之全资附属公司,作为卖方)与StarGalleryLimited(「StarGallery」,独立第三方,作为买方)订立要约函件(「要约函件」),据此,StarGallery已有条件同意向BoomGoal收购港岳有限公司(「港岳」,为位于香港梅道梅苑2座第十八层及第十九层之住宅物业以及位于梅苑1座及梅苑2座第60号及第67号之停车位之唯一法定及实益拥有人)之全部已发行股本及承接于要约函件完成时港岳应付及结欠本公司之所有金钱款项之转让(「梅苑出售事项」),购买价为215,800,000港元(可进行备考有形资产净值调整及完成有形资产净值调整)。于完成后,港岳不再为丽新制衣国际有限公司(「丽新制衣」)及其附属公司(统称「丽新制衣集团」)及本公司之附属公司。梅苑出售事项可使本集团可就完善资本架构及╱或本集团之一般企业用途重新分配更多财务资源,以及提升丽新制衣集团及本集团整体之现金流量及财务状况。该交易于二零二四年十二月完成。本集团已确认出售一间附属公司之收益168,700,000港元,并于本财政期间计入未经审核简明综合收益表之「其他收入及收益」内。
      于二零二四年七月二日(交易时段后),卓刚有限公司(「卖方」),由本集团应占50%权益及本集团一名独立第三方应占50%权益之合营公司拥有,与本集团一名独立第三方订立买卖协议,据此,卖方同意出售其于「蓝塘傲」(「发展项目」)商业楼层及发展项目公众停车位之法定及实益权益(「蓝塘傲出售事项」)。蓝塘傲出售事项之代价为540,000,000港元。本集团有权享有之蓝塘傲出售事项之代价为270,000,000港元。于完成后,发展项目及发展项目公众停车位之业绩不再于丽新制衣集团及本集团各自之综合收益表中确认为「应占合营公司之溢利及亏损」。该交易已于二零二四年八月五日完成。
      本集团拟于未来两年出售金额约8,000,000,000港元(包括丽丰集团之2,000,000,000港元)之资产。出售事项之所得款项将改善本集团之财务状况。
      于二零二五年一月三十一日,本集团综合现金及银行存款为3,990,600,000港元(撇除丰德丽集团及丽丰集团则为1,846,800,000港元)及未提取融资为4,638,700,000港元(撇除丰德丽集团及丽丰集团则为2,026,600,000港元)。于二零二五年一月三十一日净债权比率约为82%(二零二四年七月三十一日:82%)。本集团之资本负债比率(撇除丰德丽集团及丽丰集团之净债务)约为51%。
      本集团密切监察非物业相关业务组合之表现,并已积极采取措施改善其经营业绩。鉴于经营环境的变化,本集团已关闭或整合餐饮及戏院业务中某些表现不佳的门店,同时由于上一财政年度就使用权资产以及物业、厂房及设备拨备之减值,导致该等资产折旧减少,回顾期间各分部亏损有所减少。本集团将继续检讨其业务组合的表现,并为所有持份者的整体利益考虑合适方案。本集团将继续采取审慎灵活之方法,结合严格的成本控制,以管理其营运及财务状况。

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