九龙仓集团（00004.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期九龙仓集团（00004.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

香港物业
      期待以久的撤辣和减息终于实现,住宅市场趋于稳定。「新资本投资者入境计划」获优化后,豪宅需求增加。集团旗下卓越非凡的山顶物业组合备受眼光独到的买家所青睐,年内售出两项物业:集团占50%的Mount Nicholson一个分层单位以港币六亿元(呎价港币131,000元)售出及山顶道77/79号最后一座洋房以港币五亿零一百万元(呎价港币80,000元)售出。随着此分部的市场气氛进一步改善,种植道1号新落成的20座精心打造洋房当中部分楼盘已启动邀请买家的准备工作。
      按应占份额计算,发展物业收入下跌71%至港币三亿二千二百万元,营业盈利则下跌36%至港币一亿七千三百万元,主要因为确认入账销售额减少。尚未确认入账销售额在年杪时稳企于港币五亿零一百万元。全部现有项目均按计划进行。
      中国内地发展物业
      尽管政府出台多项政策措施提振住宅市场和购房意欲,但政策效果需时显现,销情仍然疲软。写字楼市场需求极为有限,故去库存进度缓慢。
      集团自二○一九年以来再无购入新土地,旗下活跃项目和待售存货均有所减少。二○二四年应占已签约销售额下降至人民币十四亿元(二○二三年:人民币二十六亿元),而年杪的未确认入账销售额下降至人民币六亿元(二○二三年十二月三十一日:人民币二十三亿元)。已发展和未发展存货总计有一百二十万平方米(二○二三年十二月三十一日:一百四十万平方米),包括四十万平方米已落成但销情极缓慢的非住宅物业。
      按应占份额计算,确认入账的收入减少65%至港币三十二亿一千万元,营业盈利减少9%至港币九亿三千万元。此外,为现有存货(主要为销情极缓慢存货,尤其非住宅物业)作出了港币二十亿一千八百万元(二○二三年:港币十八亿五千五百万元)应占减值拨备。
      中国内地投资物业
      虽然政府推出了激励措施,但国内消费仍显著减弱。经济和房地产市场低迷导致消费者财富缩减,购物时优先考虑性价比。海外消费增加进一步影响商场租户。日益激烈的竞争尤其对集团规模较小且楼龄较长的各时代广场构成挑战。
      写字楼方面,持续供应过剩而需求疲弱令出租率和租金水平继续受压。着重成本控制的租户纷纷迁往较低档次物业,寻求更相宜的选择。
      分部整体收入下跌4%至港币四十五亿七千一百万元,营业盈利下跌6%至港币二十九亿八千三百万元。
      九龙仓酒店
      国际航班运力恢复及多个旅游目的地签证放宽分流了部分内地消费者对国内旅游的需求,并引发境内酒店业的价格竞争,导致房价下降。商务和休闲旅客对出行和餐饮方面减少预算,亦对酒店业绩造成影响。
      九龙仓酒店在香港、中国内地和菲律宾以尼依格罗、马哥孛罗和玛珂三个品牌经营十六间酒店,当中四间由集团全资拥有,另有一间集团占50%权益。
      二○二四年六月,长沙国金中心迎来第三间集团拥有的酒店,新酒店由「柏悦」品牌经营,是集团自一九八○年代中至今首间实行外包管理的酒店。
      随着新酒店加入,分部收入增加1%至港币六亿一千七百万元,但营业盈利减少90%至港币一千一百万元。
      物流基建
      地区竞争激烈,现代货箱码头于香港的吞吐量下跌6%至三百五十万个标准箱。深圳方面,大铲湾码头的吞吐量上升15%至二百二十万个标准箱,而蛇口集装箱码头的吞吐量则上升5%至六百四十万个标准箱。
      香港空运货站(集团占21%权益)的货运量得益于电子商贸活动蓬勃发展,录得24%增长,达到二百万吨。
      分部整体收入下跌7%至港币二十二亿零五百万元,营业盈利下跌17%至港币三亿一千五百万元。

业务展望：

展望未来,一场重大贸易战迫在眉睫、地缘政治紧张局势升温、美国联储局息口走向和新关税政策都可能引发经济波动。
      中国内地方面,旨在减轻房地产行业债务负担的大规模财政支持措施的效果正待显现,但重建消费者信心仍面临挑战。香港方面,改善基本经济状况是楼市复苏的关键。
      面对复杂形势,集团会继续审慎理财,同时聚焦核心竞争力以推动发展。

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