新世界发展（00017.HK）2024年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新世界发展（00017.HK）发布2024年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

在截至2024年12月31日的六个月内,本集团录得来自持续经营业务的综合收入为16,789百万港元,核心经营溢利(附注)为4,416百万港元,分别按年下跌1.6%及18%。本集团继续严格控制资本支出和行政及其他营运费用,分别按年减少约35%及9%。
      考虑到非现金性质的发展物业耗蚀亏损及应占耗蚀亏损及投资物业公平值变动的总额为4,951百万港元,本集团录得持续经营业务的股东应占亏损为6,633百万港元。亏损主要由于过去六个月市场宏观因素的快速变化,包括但不限于尽管香港和中国内地推出利好楼市政策,减息速度低于预期及消费者在美国新政府政策变化带来的不确定性中保持谨慎,以致发展和投资物业项目市场价值下降。此外,本期亏损也因缺少截至2023年12月31日的六个月内固定利率债券赎回和转拨投资物业的一次性收益,总计1,951百万港元。
      香港物业发展、物业投资及其他
      2024年下半年,香港住宅市场于楼市全面撤辣、减息周期启动,及按揭成数放宽等利好政策的推动下转趋活跃。根据土地注册处公开数据,2024年7月至12月,香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年上升超过70%,合约总值亦按年增加91%。
      于回顾期内,本集团于香港的物业发展收入为1,734百万港元及分部业绩为705百万港元。物业销售贡献主要来自住宅项目傲泷及本集团位于荔枝角道888号的甲级写字楼项目。于回顾期内,本集团于香港的应占合约销售约5,222百万港元,主要来自住宅项目柏蔚森、天泷、MiamiQuay及泰峰,以及商业项目包括ArtisanLab、ArtisanHub,以及启德体育园等。本集团推售多个住宅项目,成绩斐然,当中位于启德跑道区项目「柏蔚森」尤为突出。该项目分3期发展,合共提供超过1,300个高级住宅单位。截至2024年12月31日,「柏蔚森」在预售阶段,已推售约760个单位,累售514伙,合约销售近35亿港元,荣膺自2022年以来启德跑道区销量最高的全新盘,亮眼的销售成绩,充分彰显了买家对本集团品牌及高品质项目的信赖与认可。
      于2024年12月31日,本集团香港未入账之应占合约销售收入当中,12,320百万港元将于2025财政年度下半年及2026财政年度入账。预计2025财政年度下半年及2026财政年度入账的主要项目包括傲泷、天泷、MiamiQuay、DoubleCoast、柏傲庄III、柏蔚森及泰峰等。
      香港零售业于2024年下半年呈现进一步回软迹象,受市民和旅客消费模式转变、港元汇率高企、香港净出境旅客人数增加以及北上消费热潮等多重因素影响下,本地消费下降。
      于回顾期内,本集团香港物业投资收入为1,615百万港元及分部业绩为1,202百万港元,香港K11商场整体客流量虽然维持稳定,但由于本地消费减少,导致销售额按年下跌13%,主要受市民出境旅游、市场需求疲弱以及港元汇率高企所致。
      位于尖沙咀的K11MUSEA人文购物艺术馆位置优越,与星光大道产生协同效应,其独有的文化商业模式持续吸引大量旅客前来到访。于回顾期内,多个国际品牌已经进驻或扩充其商舖面积,其中包括时装奢侈品牌圣罗兰(SaintLaurent)及罗威(Loewe)近期已完成商舖升级并重新开业。
      毗邻港铁尖沙咀站的K11ArtMall购物艺术馆,纵使营商环境严峻,客流量依然实现按年2%的增长。于回顾期内,K11ArtMall引入霸王茶姬(CHAGEE)、萨洛蒙(Salomon)及CommonManCoffeeRoasters等多个首次登陆香港的品牌。商场通过不断提升吸引力,已成为Z世代消费者及游客的首选目的地。
      于回顾期内,环球经济表现疲软,香港写字楼市场亦面临诸多挑战。尽管如此,凭借本集团旗下写字楼地理位置优越、完善的配套设施以及优质的物业管理服务,租赁查询和租务活动依然维持在满意水平。
      于2024年12月31日,位于鲗鱼涌的甲级写字楼K11ATELIERKing’sRoad以及位于尖沙咀维港文化汇的甲级写字楼K11ATELIER办公大楼的出租率分别约93%及99%;位于中环传统商业区的万年大厦的出租率约93%;位于中环的甲级写字楼新世界大楼的出租率约80%,虽然其出租率较本集团在香港的其他写字楼低,但已较本集团部份部门迁置后初期出租率下降的情况有所回升。另外,本集团位于长沙湾琼林街83号的新双子塔地标甲级写字楼项目已于2024年4月落成,于2024年12月31日出租率达到40%。
      香港土地储备
      于回顾期内,香港政府继续积极增加土地储备,推进一系列土地房屋政策,新发展区会是主要土地供应来源之一,其中包括推展《北部都会区发展策略》,把香港北部改造成活力十足和具吸引力的地区,为房屋、科技发展及其他产业提供更多土地。长远而言,北部都会区将成为宜居宜业宜游、以创科产业为经济引擎的都会区。本集团将继续加快农地转换以释放其价值,并于补充土地储备时善加利用政府的政策及措施,以应付香港的房屋需求。
      于2024年12月31日,本集团在香港持有应占总楼面面积约723万平方呎之土地储备可作即时发展,其中物业发展应占总楼面面积约346万平方呎。与此同时,本集团于新界持有合共约1,553万平方呎待更改用途之应占农地土地面积,当中大部份位于北部都会区范围。本集团目前正积极开展多个新项目,当中与央企合作开发的粉岭马适路大型商住项目已完成补地价程序,项目总楼面面积逾111万平方呎。该项目坐拥铁路优势,交通配套完善,商业和公共设施齐备,将提供约2,300个住宅单位。项目不仅将协助北部都会区的发展,更为本集团提供在北部都会区近1,500万平方呎的农地开发,探索出一种全新发展模式。
      土地储备区域分布
      2024年9月,中央政治局会议明确提出要推动房地产市场「止跌回稳」,标志著政策拐点的到来。2024年12月,政治局会议进一步定调2025年要「稳住楼市」,随后召开的中央经济工作会议延续了这一基调,并强调「持续发力推动房地产市场止跌回稳」,为市场注入了信心。
      各地政府积极回应中央号召,政策出台频率显著加快,并涵盖多个方面的落实措施,包括优化或取消限购政策、降低首付比例、下调房贷利率、优化限价政策等。随著促进楼市「止跌回稳」的各项政策效果逐步显现,2024年第四季度房地产市场交易趋于活跃,价格逐步回稳,一线城市及重点城市成为本轮市场回暖中的主要受益者。本集团凭借前瞻性布局,聚焦一二线核心城市,灵活的市场策略和精准的行销方案,充分把握政策红利和市场复苏机遇,旗下多个项目均取得优异的销售成绩。
      于回顾期内,本集团中国内地物业发展收入为6,644百万港元及分部业绩为2,699百万港元。贡献主要来自杭州江明月朗园,沈阳新世界花园,广州耀胜尊府等住宅项目。
      于回顾期内,本集团多个项目销售业绩领跑区域市场,其中大湾区市场的表现尤为亮眼。作为广州豪宅标杆的凯旋新世界推出全新一期住宅项目—广粤观邸,项目首开即取得量价双赢的佳绩,一经入市便创下人民币20亿元的骄人销售佳绩;位于广州荔湾白鹅潭商圈的新世界•天馥项目,多月蝉联板块来访量及成交量榜首,双12专场首周房源去化率超过60%;而同样位于白鹅潭地标圈的新世界凯粤湾项目,在营销专场上仅用60秒便迅速实现了人民币3亿元的销售额;位于广州东部的新世界星辉项目成功荣登广州2024年11月成交榜第二位。同时,位于广州番禺长隆核心区域的耀胜新世界广场丨耀胜尊府项目,在2024年1月至11月期间,荣获番禺区成交均价榜首的殊荣,其中复式单位更是包揽了成交总金额、成交套数及成交均价三项冠军,成为区域市场的焦点。此外,在北方市场方面,沈阳悦景新世界项目持续领跑市场,2024年以来累计完成销售金额人民币11亿元,稳居沈阳市首列位置。
      这些项目的成功不仅体现出本集团对市场需求的精准洞察,更彰显了品牌影响力和产品竞争力的持续提升。
      于回顾期内,本集团中国内地整体合约销售额约人民币75亿元,合约销售面积约32万平方米,整体合约销售的平均价格超过每平方米人民币23,600元。合约销售金额的地区分布,以大湾区为首的南部地区贡献最大,接近60%。贡献主要来自广州凯旋新世界、广州新世界•天馥、广州耀胜新世界广场|耀胜尊府、广州新世界凯粤湾、广州新世界星辉、沈阳悦景新世界,商业项目北京新景商务楼、宁波新世界等。
      合约销售地区分布
      于2024年12月31日,本集团中国内地未入账的合约销售总收入约为人民币83亿元将于2025财政年度下半年及2026财政年度入账。
      于回顾期内,本集团的中国内地项目竣工量(不包括车库)的总楼面面积为约78.4万平方米,主要位于大湾区。
      预期2025财政年度本集团的中国内地项目竣工量(不包括车库)的总楼面面积将达到约88.4万平方米。
      2025财政年度上半年中国内地项目竣工—物业发展
      2025财政年度上半年中国内地项目竣工—物业投资及其他
      2025财政年度下半年中国内地项目预计竣工计划—物业发展
      国家统计局公布数据显示,2024年社会消费品零售总额为人民币487,895亿元,同比增长3.5%。自政府商务部把2024年确定为「消费促进年」以来,消费者在理性消费的同时也在探索更多生活体验,为消费市场创造了新的机会。然而,在环球经济不稳的影响下,居民的消费能力和消费意愿仍然不足,消费需求有待进一步提振。
      于回顾期内,本集团在中国内地物业投资收入达到944百万港元,分部业绩为556百万港元,投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。
      上海K11于回顾期内销售额基本持平。如撇除一线高端品牌,销售额更录得双位数增长,2024年12月客流量更创下近3年新高。上海K11实施品牌提升及调整使其更丰富多元,餐饮通过升级热门网红排队品牌如山野板扎、山缓缓等,实现租金同比增长。上海K11整体出租率于2024年12月底达96%。上海K11将持续「开源节流」,如增加广告及场地等措施,同时节约运营成本开支。
      武汉汉口K11于回顾期内进一步完成业态重整,持续引入时下火热品牌包括娱乐体验、极限运动等品牌。截至2024年12月31日出租率达90%。武汉汉口K11会主力打造夜经济、夜生活、宠物友好等多元业态组合的“潮流青年集中地”,以差异化竞争抢占市场份额。
      武汉光谷K11Select持续打造「GEN-Z聚集地」,于回顾期内体验业态升级,替换低坪效品牌,截至2024年12月31日出租率达95%。于回顾期内,武汉光谷K11Select成功举办3场全国性电竞比赛:《无畏契约》全球冠军赛,《王者荣耀》全国校园赛,《英雄联盟大乱斗》全国总决赛,话题热度引爆全网,成功带动客流量同比增长17%。
      沈阳K11Select于回顾期内引入3家东北首店及2家IP沈阳首展,持续优化业态品类,并联合租户创建各类独家活动,包括华北地区唯一一站的MoodyTiger主题音乐剧,X11Zoraa4.0全国首发等、促进客流量及销售额分别同比上升4%及2%。
      此外,宁波ThePARKbyK11Select已于2024年9月28日迎来启幕,12月底正式开业。备受期待的TSUTAYABOOKSTORE茑屋宁波首店已盛大开业,获市场高度认可。在艺术、人文、自然与商业的融合碰撞下,宁波ThePARKbyK11Select以缤纷的商业场景,为消费者打造前沿的生活方式,带给宁波市民更多样化的体验,成为宁波乃至华东地区的地标名片。与此同时,皇朝会、Chloe及Burberry香水、PerfumeBox、MFbyG.C.D.C及Ferragamo等多家浙江首店、宁波首店亦即将开业。
      位于广州北的高端商业名片云门NEWPARK,开创了MALL+PARK的沉浸公园式的商业空间模式。截至2024年12月31日,项目整体出租率达92%,汇聚超过190个品牌,具有国际零售、精品生活、文化娱乐、知名餐饮等多元业态组合。2024年下半年,项目累计接待客流近1,500万次,持续为城市持续注入新鲜商业活力。
      位于广州CBD珠江新城的商业标杆项目广粤天地,是本集团倾力打造的国际品质生活圈。作为广州CBD内的高端商业体,项目持续进行品牌焕新升级,以满足不同客群多样化需求,成为面向市民的文化社交目的地,项目客流量按年增加10%。截至2024年12月31日,广粤天地出租率保持在97%,始终保有难以复制的独特性。
      随著更多的大型商业项目陆续落成开业,本集团将会继续秉承「聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域」的战略布局,发展多元业态,进一步拓展经常性租金收入。
      中国内地土地储备
      截至2024年12月31日,本集团于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约299万平方米可作即时发展,约174万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市,不包括车库的土地储备总楼面面积约246万平方米,住宅约为128万平方米。
      土地储备地区分布
      多年来,本集团持续深耕粤港澳大湾区及长三角市场,坚定不移地贯彻高品质发展理念。随著市场逐步回暖,核心城市优质地块热度不断攀升,本集团在土地储备方面的优势和价值将进一步凸显。此外,本集团将一如概往根据政策导向、市场动态,灵活调整项目推进节奏,稳健发展。
      酒店运营
      于回顾期内,香港旅游市场复苏未如预期,尤其是欧美等地的长途市场,而中国内地及东南亚地区则大致保持稳定。虽然香港疲弱表现令经营毛利按年下跌,但中国内地及胡志明市的酒店录得正面经营毛利增长。
      于回顾期内,香港整体入住率按年增长4%。旅客人次按年增长10%,达2,300万人次。越来越多精打细算的中国内地游客著重体验,加上餐饮业市道持续低迷,企业活动及婚礼等社交聚会减少影响宴会收入。价格低廉的周末跨境游令本地消费进一步下跌。于2024年,以上因素与港元升值、航班运力限制及地缘政治紧张局势均窒碍酒店业复苏。预期经济温和增长及地缘政治局势持续紧张,会议及展览以及长途市场复苏前景仍然不明朗。自2025年1月1日起重新征收3%酒店房租税,对房价构成压力,但预期与政府推广活动及会议、为内地旅客而设的便利签证政策以及航班运力恢复抵销。
      于回顾期内,中国内地旅游市场保持升势,旅客人次按年增长14%。北京三间酒店的入住率高企,而节流措施带动大部份酒店(不包括北京同派、武汉新世界及顺德新世界)的经营毛利按年增加。疫情后「报复性消费」掀起的境内游热潮逐渐消退,中国消费者因应经济发展放缓而转趋保守。于2024年,赴日韩及东南亚地区外游的人次有所增长,同时赴欧洲长途旅游的旅客人次更录得明显增幅,其中到访多景点的行程大行其道。有鉴于此,酒店难以透过加价带动收入增长。于2024年,入境免签政策等措施和更方便的预订住宿及付款使入境旅游人数持续上升。再者,在2024年中扩大入境免签政策至54个国家及2024年12月新推出跨地区旅游等措施,有助推动入境旅游发展。政策变动让海外旅客于旅途中自由到访内地不同地区。展望未来,境内游以及会议及展览活动有望平稳发展,但易受价格波动影响,而海外地区市场持续回暖。中国旅游和酒店业仍面临消费力减弱、企业差旅预算削减、酒店竞争加剧及出境游增长等重大挑战。
      东南亚地区旅游业强劲复苏,多个城市已经接近甚至突破疫情前水平。签证政策放宽对复苏发挥重要作用,加上航班运力提升,鼓励国内外游客出行。中国游客再次到访亦使地区酒店业务受惠。在策略性免签政策的推动下,泰国于2024年接待逾4,000万名访客,振兴旅游业发展。普吉成功转型为尊尚旅客的旅游胜地,游客消费支出超越疫情前记录,使普吉瑰丽酒店取得佳绩,平均每日房价按年上升22%。越南国际游客于2024年增长40%至近1,760万人次。菲律宾于2024年接待国际游客590万人次,较2023年上升7.2%。于回顾期内,马尼拉新世界酒店的入住率按年上升3%,而平均每日房价则持平。展望未来,东南亚地区国际游客人数预计节节攀升,惟部份国家经济放缓可能令酒店业绩受到影响,尤其是餐饮以及会议及展览。
      于2024年12月31日,本集团在香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业,共提供6,595间客房。

业务展望：

随著利好的政策不断出台,我们相信2025年市场信心会进一步恢复,整体行业趋势将持续向好。本集团将专注于其核心物业发展及投资业务,充分发挥自身在人才、技术、行业知识、农地资源及高品质产品方面的优势,以确保业务可持续增长。本集团秉持长远投资的理念,重点布局香港及中国内地一线城市,并将继续追求卓越的产品和服务,以保持其市场吸引力并提升竞争力。
      本集团拥有国际化视野、广泛的资源网络及高效的决策能力,致力追求高质量发展和优越的客户服务,为本集团建立了强大的品牌形象和市场吸引力。随著国家推出利好政策以加快粤港澳大湾区和长三角地区的发展,本集团看到香港市场的巨大机遇,将与优质合作伙伴携手发挥互补优势,实现合作共赢。随著香港、广州、上海、深圳、宁波和杭州等项目的逐步建成、销售和运营,本集团对未来前景持乐观态度。
      香港物业发展方面,截至2024年12月31日,预计未来三至四年的一手私人住宅供应量约10.7万伙,成为市场上的主导供应力量。于2025年1月,本集团分阶段推出位于北角的住宅项目「STATEPAVILIA皇都」,项目涵盖住宅、零售及甲级写字楼。当中住宅项目提供388个单位,自推售以来深受市场的追捧,销售情况理想。自2025年1月11日起,本集团分阶段推出313个住宅单位,约一个月售出279伙,总成交金额接近32亿港元。同时,「皇都STATEPAVILIA」更创下了三大重要纪录,包括港岛区新盘2025年单位呎价的最高纪录,其最高呎价达到每呎51,000港元。另外,「皇都STATEPAVILIA」也是今年市区新盘的「票皇」,超额认购最高95倍,并且是2025年第一个推出首轮售罄的楼盘。由此可见,买家对本集团品牌及产品充满信心和信任。于2025年,本集团会继续积极推售「STATEPAVILIA皇都」及其他位于启德的合资发展项目,包括「柏蔚森」及「天泷」等,并会加快港铁黄竹坑站「港岛南岸」第五期及半山卫城道高端住宅项目的推售进度。同时,北部都会区是未来房屋土地供应的其中一个主要来源,政府正积极开发北部都会区,增加其土地储备。本集团亦会加快将农地转换成可供发展用地,继续透过城市规划申请及换地申请,估计短中期内可以为本集团增加约900万呎应占可建楼面面积。
      香港物业投资方面,尽管香港零售市场因访港旅客和本港市民消费模式改变及港元汇率偏高的影响而表现疲弱,本集团对物业投资的前景仍然保持乐观。在文化商业模式的引领下,本集团将继续为顾客提供创新体验,紧跟市场动态,灵活调整租户组合,并积极引进受青睐的国际和内地餐饮品牌,以提升客流量并促进消费活力。K11MUSEA人文购物艺术馆会持续引进知名顶级品牌,预计在未来12个月会有更多的奢侈品牌进驻或扩充其商舖面积。同时,K11MUSEA人文购物艺术馆将继续利用与星光大道及维港码头的协同效应,汇聚艺术、人文及创新于一身,以提升客流量及销售额。此外,K11ArtMall购物艺术馆继续提升品牌组合和优化限定店和活动空间,为顾客提供多样化新零售体验,巩固其于Z世代市场的潮流定位,享受高出租率及高客流优势。
      香港写字楼方面,尽管全球经济疲软导致租务市场面临诸多挑战,但本集团凭借项目的优越地理位置及完善的配套设施,加上本集团位于西九龙区的写字楼项目经已落成,具备完善的基建设施,并与大湾区紧密连接,成功吸引来自不同地区的租户咨询,因此,本集团有信心能保持稳定出租率。
      内地物业发展方面,2025财年,本集团持续推出众多优质项目,当中包括广州凯旋新世界、新世界•天馥、耀胜新世界、凯粤湾、沈阳新世界以及杭州新世界城市艺术中心等重点项目。此外,位于深圳西丽的项目即将动工,而位于龙岗的项目经已动工,两个项目将于2026年推出市场。凭借前瞻性的战略布局、对市场趋势和购房者需求的深刻理解、在高品质住宅和大型综合体领域建立的品牌美誉度和号召力,本集团有信心可以取得理想的销售成绩。
      响应国家加大发展民营经济的号召,杭州作为民营经济的璀璨明珠,在科技创新企业等新兴力量的涌现,再次焕发蓬勃生机和活力。本集团在杭州望江新城精心打造总建筑面积74万平方米的新世界城市艺术中心进入收成阶段。住宅部份“江明月朗园”在去年底已经圆满交付,而可售商业物业面积达约12万平方米,涵盖写字楼、商业街等多元业态,深受市场青睐。预计2025年6月起,写字楼和商业街会逐步交付。而项目二期亦经已封顶,预计2025年底全面竣工。
      与此同时,本集团多个重量级项目将于中国内地主要城市登场,其中,K11中国内地的首个旗舰项目——K11ECOAST将于2025年4月28日正式开业,项目坐落于深圳前海蛇口太子湾之滨,总建筑面积228,500平方米,涵盖文化零售地标K11ECOAST、多功能文化空间K11HACC、新时代办公空间K11ATELIER,以及沿海蜿蜒的海滨长廊Promenade。项目的多元业态充分融合艺术、人文与自然,旨在为深圳打造集文化、商业、生态于一体的世界级滨海文化艺术区。此外,位于广州长隆万博的广州第二座K11项目、大湾区首座K11Select将于2025年第三季度开业。
      随著全国各地的物业投资项目相继落成和开业,有助于提高本集团的经常性租金收入占比,有效带动本集团业绩稳步提升,提供充足的现金流。

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