中国国贸（600007）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中国国贸（600007）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况的讨论与分析

    2024年，北京写字楼市场新增需求持续疲弱，“以价换量”的局面进一步深化，租金水平持续承压；商业物业市场受“消费降级”的影响，分化加剧；北京服务式公寓市场呈现出平稳态势，但需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店行业表现相对平稳，但也面临着市场分化和需求不足的挑战。

    写字楼市场全年新增供应较少，而增量需求持续疲弱，企业以“降本增效”为目标的搬迁和整合办公面积的需求成为主流。面对存量博弈的局面，“以价换量”依旧是业主采取的主流策略，导致市场平均租金水平不断下降，总体空置率仍然处于高位，高租金的超甲级写字楼面临更大的竞争压力。

    商业物业市场租金水平总体平稳，空置率略有下降，但受消费结构分化及新增供应量较大的影响，全年呈现“先扬后抑”的趋势，市场分化进一步加剧，租金也开始出现松动。需求方面，“消费降级”以及国际精品消费快速外流，导致高端消费零售额同比下降；餐饮、服装等可选消费面临较大的下行压力，而同样提供情绪价值，但人均消费更低的“二次元”等生活方式业态热度上升。项目方面，出租率稳定、客群品质较高的优质核心商圈项目依旧是品牌布局的首选，但也面临租赁谈判周期变长、价格博弈激烈的状况。客流方面，公共节假日客流同比有所增长。

    服务式公寓市场在2023年市场需求集中释放后，2024年市场出现了一定程度的回调，后逐步趋于平稳。但受宏观经济增速放缓、不确定性预期以及客户预算受限的影响，市场竞争愈发激烈。为吸引客源，高端公寓普遍推行灵活的租金策略与佣金政策。

    酒店业经营总体稳定。受益于免签政策红利、国内旅游业持续复苏和较低水平的新增供应，高端酒店市场总体表现较为积极，入住率保持较高水平，但同时也面临着企业预算削减和消费降级现象带来的挑战，市场分化趋势显著。

    报告期内，公司准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策趋势，采取积极灵活开放的经营策略，对标国际先进标准，改善营商环境和服务水准，持续控本增效，成功完成年度经营目标，并取得了良好的业绩。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。

    公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行管理和经营。

    根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。

    经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区位、综合、资源、管理、服务等各方面优势，在市场上处于领先地位。

    此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。2024年，国贸大厦B座和国贸商城荣获WELL健康建筑铂金级认证。

    其中，国贸大厦A座为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。

    除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：

    （一）写字楼

    国贸写字楼是北京市甲级写字楼的龙头和标杆，由330米高的国贸大厦A座、296米高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。

    国贸写字楼拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端VAV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、报警系统，保障了写字楼租户的人身和财产安全。

    卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以及专业的物业管理团队，使得国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和律师事务所在京办公的首选之地。国贸写字楼将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地运用现代化的管理和服务手段，对标国际化标准，为写字楼租户提供更为专业、细致、周到和高效的服务。

    2024年12月11日，北京CBD促进经济高质量发展暨楼宇经济大会在国贸大酒店中国宴会厅召开。国贸中心荣获楼宇品质等级认证“七星顶级楼宇”以及“2024年CBD楼宇经济突出贡献奖”两项大奖。

    （二）商城

    国贸商城于1990年开业，是国贸中心的重要组成部分。经过30余年的发展，国贸商城建筑面积达20余万平方米、南中北区全线贯通，一直是北京乃至全国的商业龙头和风向地标。国贸商城既是国际精品进入北京的首选之地，也是国内品牌走向世界的首站首展之选，融汇商务、购物、用餐、娱乐、社交为一体，满足全天候、全业态、全客群的一站式生活需求。

    国贸商城助力北京国际消费中心城市建设，着力打造首店经济。成立至今，国贸商城共引入数百家国际化首店：1991年，引入登喜路等国际品牌；1999年，中国大陆第一家星巴克落户国贸商城；2005年，路易威登旗舰店定址国贸商城。此外，还有香奈儿、爱马仕等众多一线国际精品，FAOSchwarz玩具亚洲首店等均落地于国贸商城。同时，国贸商城也一直积极引入国内优质品牌，并成为国内品牌走向世界的窗口。

    自营的国贸溜冰场于1999年开业，是北京市第一家商场内的真冰溜冰场，至今已接待了近300万顾客，成功举办了20余届北京市及亚洲滑冰邀请赛等大型活动。国贸溜冰场是北京滑冰爱好者的摇篮，专业的师资队伍培养出二十余万名滑冰学员，一批优秀学员凭借优异成绩获得了国际名校的录取资格或代表各自国家参加国际大赛。

    国贸商城曾荣获中国商业联合会颁发的“中国购物中心产业30年功勋企业”、“城市与社会服务贡献力卓越奖”；国际购物中心协会（ICSC）颁发的扩建类和营销类金奖。2024年，国贸商城荣获WELL健康建筑铂金级认证。

    （三）酒店

    1、国贸大酒店

    北京国贸大酒店坐落于高耸入云的国贸大厦，连通国贸商城及写字楼。作为北京市最高的酒店，330米的地标性楼体可俯瞰整座京城的熙攘与繁华。酒店致力于打造成为“都市生活目的地”，融合生活方式、消费理念、社交互动等属性并关注挖掘本地文化艺术底蕴与资源禀赋。

    酒店拥有278间客房与套房，面积均超55平方米，设有宽大落地窗，装饰精美，配置经典木质家具和免费宽带。通过打造高品质且具创意的餐饮及康乐体验，酒店承载着人们对品味和格调生活方式的向往与追求。酒店汇集各色非同凡响的餐厅与酒吧，包括连续6年荣膺北京米其林指南“必比登”推介的红馆、以蕴含中式食趣的法式料理著称的国贸79、雄踞80层的酒廊以及拥有爵士音乐表演及创意鸡尾酒的云

    酷酒吧。4间优雅的私属用餐空间则位于79层，悦品定制奢美之宴，俯瞰京城盛景。Chi水疗，以东方疗愈五感体验为核心。78层还配备有健身房及25米长室内恒温无边天际泳池，呈现云端疗愈之享。

    餐饮方面，国贸大酒店独具特色。位于80层的云酷是北京最高的酒吧，同层酒廊全天18小时供餐。79层的国贸79餐厅提供高档西式餐饮，景观绝佳；同层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用知名大师设计，提供精致中西菜肴。此外，位于4层的中餐厅红馆，有各地特色佳肴。

    酒店会议设施多样，三层的群贤宴会厅是北京市酒店业业内最大的无柱宴会厅，面积2,400平方米。地下一层有770平方米的中国宴会厅和325平方米的礼堂。三层、四层和六层分布着12间可采光的多功能厅。六层的屋顶花园是城市中难得一见的屋顶绿洲，适合举办室外庆祝活动。

    北京国贸大酒店先后荣获全球首屈一指的漫旅中国

    旅行奖评出的中国百佳酒店、中国旅游饭店业协会授予的最佳城市豪华饭店、作为环球旅客好评风向标的猫途鹰旅行者之选、红馆中餐厅连续六年蝉联《北京米其林指南》必比登推介。

    2、新国贸饭店

    新国贸饭店坐落于国贸大厦B座，于2017年5月开业，拥有450间客房及套房，并配备全日制餐厅、精酿鲜啤吧、多功能厅及3,500平方米的健身中心等。

    位于7-22层的客房采用现代设计风格，配备落地窗、高速WiFi、隔音系统及干湿分离卫浴。空间布局充分考虑功能性与舒适度，满足商务及休闲旅客的多元需求。

    餐饮方面，一层的精酿鲜啤吧提供多款特色啤酒及麦芽酒，二层全日制餐厅供应精选中餐及东南亚风味美食，注重健康搭配与优质食材。

    会议及活动空间方面，三层1,200平方米的会议区域包含320平方米的联合办公区、15间多功能厅及380平方米的创意空间。配备先进的多媒体设备、独立电源接口及咖啡茶歇服务，可满足4至300人规模的商务活动需求。

    此外，新国贸饭店设有3,500平方米的“炼

    工场”健身中心，以工业风格设计，配备顶尖专业训练设备，并提供24小时不间断营业，深受众多健身爱好者青睐。

    自2017年开业以来，新国贸饭店凭借完备的设施、现代潮流感的设计以及卓越的服务，在市场表现及顾客口碑等多方面屡获佳绩。酒店曾荣获国际顶级旅游杂志《悦游》评选出的全球100家热门酒店之一、中国旅游饭店业协会颁发的最佳新生活方式饭店大奖和杰出饭店餐厅大奖、知名新媒体账号北京Bang颁发的年度创新生活方式酒店奖以及携程授予的口碑榜“最佳风尚酒店”奖等，充分彰显了新国贸饭店在行业内的领先地位及广泛认可度。

    （四）公寓

    国贸公寓由南、北两座各30层公寓楼组成，建筑面积约8万平方米。2018年4月至2020年8月完成全面改造升级，并于2020年9月起重新投入运营，开业后公寓通过不断改善硬件设施、提升服务水平，真正做到把健康与福祉融入租户生活的每一个细节。

    国贸公寓现提供412套客房，涵盖开敞单间至豪华四居室等多种房型。每套客房均配备独立客厅、用餐区及开放式厨房，并集成新风系统、净水系统、空气净化系统及高速无线网络。

    公寓内设健身房、室内恒温泳池、桑拿房、儿童游乐室等设施，且与国贸商城无缝衔接，步行可达超市、影院、餐厅等商业配套。

    “以客为尊，不断创新，追求完美”是国贸公寓的经营理念，秉承为租户提供最舒适、最健康生活的理念，2023年12月，国贸公寓正式成为北京首家获得WELL健康建筑铂金级认证的服务式公寓。不仅如此，国贸公寓以其卓越的品牌形象和精品服务理念，被国内多家机构、专业组织和著名媒体杂志授予20余项殊荣和好评。如：荣获中国文旅星光奖“年度卓越服务式公寓”；被中国酒店大奖评为“年度最佳服务式公寓”等称号。国贸公寓凭借CBD核心区位、综合配套服务优势和卓越的服务成为外资企业高管、外交使节和内地成功人士在北京居家的首选。

    未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。

    五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入39.12亿元，比上年减少0.42亿元或1.05%；成本费用18.65亿元，比上年减少0.45亿元或2.36%；实现利润总额16.85亿元，比上年增加0.05亿元或0.29%；扣除非经常性损益后，实现利润总额16.66亿元，比上年同期减少0.02亿元或0.14%。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2025年，中央和地方政府将围绕提振消费、扩大国内需求和高水平对外开放出台一系列稳增长、增收入、促消费的政策和举措，这将有效提振消费信心、激发市场活力，为国内经济保持“长期向好”的基本趋势提供有力支撑。同时，国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多等不利因素叠加外部环境变化带来的不利影响加深，对我国经济平稳运行带来困难和挑战。

    预计2025年，写字楼市场有效需求疲弱的态势不会改变，仍将继续承压；商业零售物业市场分化加剧，租金存在下行风险；服务式公寓市场的租金和出租率面临下降压力；酒店行业市场总体保持平稳，但行业竞争加剧，分化趋势更加明显。

    1、写字楼

    2025年，受国际地缘政治局势不确定性、企业“降本增效”缩减预算和国内经济转型周期的持续影响，预计北京写字楼市场的增量需求依旧不足，存量博弈更趋激烈。尽管2025年新增供应量较少，但甲级写字楼租金水平仍会进一步下降，出租率将在2024年末较高空置率的基础上，继续承压。

    2、商城

    北京商业零售物业市场分化格局将会进一步加剧，国际精品受到购买力向境外转移、本地市场竞争分流和消费降级的影响，预计将延续较为疲软的调整态势；与此同时，人均消费更低的消费方式、平价餐饮业态成为热点。“消费平替”现象和消费者行为习惯的改变，对商业物业运营方更敏捷更灵活地调整运营策略以迎合新的市场需求，提出了更高要求。

    2025年，北京商业零售物业市场新增供给依旧维持高位，激烈的市场竞争和消费降级的趋势将使租金承压，市场分化格局更加明显。

    3、公寓

    2025年，北京服务式公寓市场需求仍将处于不足状态。宏观经济增速放缓、不确定性预期以及客户预算受限等因素将持续存在。与此同时，小业主项目不断涌入高端公寓市场，进一步加剧了市场竞争。预计2025年市场出租率与租金水平将进一步承压。

    4、酒店

    受益于免签政策效应扩大，文旅消费需求旺盛和较少的新增供应，北京酒店业经营将总体保持平稳。但受到宏观经济和国际地缘政治不确定性的影响，商务活动的需求仍然受限，随着消费方式的改变，传统的酒店餐饮收入将受到更大冲击。而注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店将更多受到市场的青睐。

    预计2025年，北京酒店市场总体保持平稳，但会面临更激烈的市场竞争和行业分化。

    (二)公司发展战略

    2025年，国家将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为年度首要重点任务，并会继续推出政策扩大高水平对外开放。关于创新多元化消费场景，扩大服务消费，首发经济、国货潮品等新增长点的具体政策措施将在年中不断推出。2024年以来，商务部着力优化消费环境，改善消费条件，创新消费场景，协同推进提振消费专项行动，推出了许多务实有效的政策举措。

    北京市正在推进国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区建设，并建设国际消费中心城市；北京CBD将依托国贸中心等商业综合体打造千亿级商圈。2025年，北京市消费补贴政策的延续和扩围，也将提振市内商圈的消费需求。

    公司将抓住国家着力扩大国内需求和高水平对外开放的战略机遇，把握北京市建设国际消费中心城市和朝阳区打造国际消费中心城市主承载区的政策方向，全面实施“卓越国贸”、“时尚国贸”、“活力国贸”、“绿色国贸”、“数智国贸”新战略，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，积极创新消费场景、激发消费活力，努力吸引年轻消费者、迎合消费新需求，进一步提升公司的核心竞争力，努力将国贸中心打造成具有全球竞争力和影响力的商业品牌。

    在做好经营的同时，公司也将致力于弘扬中华传统文化和加强对外开放服务，努力将国贸中心打造为首都国际消费新地标和传播中华文化新阵地，为北京国际消费中心城市建设和北京国际交往中心功能建设贡献国贸力量。

    (三)经营计划

    2025年，公司预计实现营业收入36.6亿元，成本费用19.8亿元，税金及附加3.5亿元，利润总额13.3亿元。

    为此，公司将重点做好以下五方面的工作：

    1、降本增效，精细控本，努力完成全年预算目标。面对复杂艰难的市场环境，要从稳收入和控成本两方面同时发力：

    首先要千方百计稳收入，执行均衡、可行的租金架构，以稳定存量核心客户并吸引优质潜在客户。一、写字楼要稳核心租户、控风险波动。提前启动核心客户续租谈判，分散集中到期风险。关注核心客户，稳定续租大盘。建立分级机制，降低违约风险。推出“装配式拎包入驻”等创新产品。抓住市场机遇吸引高附加值租户，化租户结构；二、商城要强化租金收入，挖掘增量品牌。重点加强与国际精品品牌、高净值客户和冷区租户的关系，稳住核心租金收入。集中引入高流量品牌，提升租金收入。盘活空置租区，提高租赁效率。推进硬件升级改造，改善客户体验；举办活动，增强客户黏性；三、公寓要聚焦高端租户，优化租赁结构。提升高端客户比例，确保高租金长租客户稳定。延续灵活政策，减少空置期；四、酒店要攻克餐饮业务难点，推动餐饮与客房联动增长。打造差异化餐饮并通过精准营销吸引客户，提升收入。

    其次是严控成本，集中资源精准投入，提升费效。通过提升支出精准度与集中度，优化服务效率，提升用户体验；通过优化采购等措施精准控本；集中资源服务优质客户，增强客户黏性；采取人员激励措施，全面提升成本管理效能。

    2、全面对标国际，提升管理和服务水平。主要有两大抓手：一、全面推进ESG体系建设。以ESG项目为核心，完善管理架构，通过对标行业先进标准，全面提升治理水平；二、优化客户满意度与营商环境。每年定期开展客户满意度调查，聚焦客户关心的重点领域，出台更多优化营商环境举措。

    3、全面推进数智化转型。健全机制，强化人才和资金保障，确保系统开发的标准化和专业化；完善底层数据标准，采用相对成熟的方案，稳步推进系统建设；构建统一数据中台，消除数据孤岛。

    4、积极探索消费新场景，把握消费新趋势，创新运营机制。围绕当下年轻人新的消费习惯和消费潮流，打破业态界限，推动跨界融合，探索消费新场景和新模式，以带给客户新的消费体验，挖掘增量市场。

    5、加强安全生产。常态化引入第三方专业机构进行全面消防评估，及时排查隐患、整改梳理、督促落实并进一步强化隐患排查，及时消除安全隐患，不留死角；加快推进智慧消防管理平台建设，实现智慧化技防体系；完成ISO国际安全生产体系认证，全面提升安全管理水准。

    6、进一步完善激励机制和绩效考核体系。通过提高绩效量化比例和考核频次，加大差异化激励，激发员工的主动性和创造性，提升经营效率和服务质量。

    (四)可能面对的风险

    1、随着外部环境变化带来的不利影响加深，中国经济运行面临不少困难和挑战，主要是国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多。因此，公司经营面临更多的困难和挑战，公司营业收入不及预期。

    2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更大压力。

    针对上述风险因素，公司将采取的应对措施，见上述“公司关于未来发展的讨论与分析”中“经营计划”的相关内容。另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取相应的防范措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。

    (五)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

    按照公司2025年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约22.0亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约1.4亿元，归还银行借款本金、支付银行借款利息预计约0.9亿元，合计约24.3亿元。

    2025年度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.3亿元。

    公司2024年底货币资金余额为38.4亿元（不含受限资金1.5亿元，见本报告“第三节管理层讨论与分析”中“资产、负债情况分析”关于截至报告期末主要资产受限情况），预计2025年度经营活动产生的现金流入约为36.6亿元，合计75.0亿元，可以满足上述资金需求。

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