深深房B（200029）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深深房B（200029）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    报告期，外部环境变化带来的不利影响持续加深，面对多重困难挑战，国家加力实施存量政策，适时优化宏观调控，积极有效应对。2024年，我国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成，高质量发展扎实推进，新质生产力稳步发展。行业方面，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但市场的整体复苏步伐依然缓慢，面临着诸多挑战。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地，分别为深圳地区的翠林苑和光明里，惠州临深的林馨苑，汕头地区的天悦湾；在建项目为林馨苑。

    三、核心竞争力分析

    作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。

    经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。

    报告期，公司荣获“罗湖区高质量发展明星企业”“2024年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”等奖项，上榜“2024湾区上市公司绿色治理Top20”；光明里项目荣获“深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地”“光明区建筑施工安全文明示范工地”等荣誉。

    四、主营业务分析

    1、概述

    2024年，面对愈发复杂的外部环境和艰巨繁重的改革发展任务，公司董事会认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，全体深房人团结一心、秉承定力、向前向上，各项工作取得一定成效。

    （一）锚定目标、聚力奋斗，主业经营取得良好业绩。光明里项目严控节点进度、严把安全质量，聚焦客户需求，从绿建、景观等维度不断优化提升项目品质，安居型商品房开盘当日即售罄并实现提前交付；翠林苑、天悦湾等存量项目实现新增销售108套；集团租赁业务完成年度目标的106.4%。

    （二）守牢底线、聚力攻坚，风险防范化解取得积极成果。林馨苑系列诉讼案件取得突破，公司合法权益得到有力保障；全年累计开展安全生产检查97次，排查的各类隐患均严格按照既定流程和标准完成整改闭环；报告期集团未发生重大信访和舆情事件，为企业发展营造和谐稳定的良好环境。

    （三）目标导向、聚力开拓，挖潜拓增取得可喜成绩。海燕酒店营收和利润双双达到年度预定目标，华展公司成功实现扭亏为盈，圳通公司营收完成年度任务目标，汕头分公司完成金叶岛项目退税。报告期，公司大力盘活存量资源,完成汕头中山东市场改造升级，金叶岛、海天阁等存量房产及京华光电厂厂房已在联交所挂牌待售，重启美国土地出售工作；“两非两资”处置工作平稳推进，完成新峰置业公司撤销注册。

    （四）夯实基础、聚力管控，能力提升取得实在成效。修订《公司章程》《股东大会议事规则》等治理制度，制定“三重一大”决策管理办法，深化合规体系建设，ESG报告实现常态化披露，公司治理能力得到有效提升；完善“引育用留”全链条人才工作机制，完成所属企业组织架构优化和定岗定编工作，人力资源管理水平不断增强；编制《房地产开发手册（试行）》，推进建立“好房子”、市场典型楼盘户型信息库，专业能力实现稳步提高。

    （五）提升站位、聚力谋划，未来发展持续探索推进。公司始终保持对上市监管规则以及资本市场政策动态的高度关注，积极加强与控股股东、系统内资本平台以及专业中介机构的沟通，努力拓展具备可行性与高潜力的优质项目资源，聚力谋划、稳步推进企业未来可持续发展，力求在复杂多变的市场环境中抢占先机。

    （六）党建引领、聚力融合，领航定向作用更为彰显。公司坚持以高质量党建引领企业发展，全年召开党委会34次，审议和前置研究重大事项180项，有效发挥了党组织的“把方向、管大局、保落实”重要作用；推动党建与经营发展双向融合，携手街道、社区和罗湖区商务局等单位，探索党建与业务融合新模式；纵深推进全面从严治党，深入开展党纪学习教育，营造了风清气正的干事创业环境。

未来展望：

（一）行业格局和趋势

    当前，伴随政策效能的持续释放和市场的自我修复，房地产市场呈现分化态势，核心城市和经济发达地区有望率先回暖。市场资源正不断向优势企业集聚，产业链整合加速推进，房地产行业面临新的机遇与挑战。

    （二）可能面对的风险和应对措施

    1.宏观经济风险和应对措施

    当前，外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战。但是，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。

    2.行业发展风险和应对措施

    现阶段，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，房地产市场有望止跌回稳。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患，市场竞争格局也呈现出全新态势。公司将紧密关注行业政策，紧跟国家战略导向，不断优化业务发展路径，积极探索创新运营模式，以更好地适应外部环境变化。

    3.业务经营风险和应对措施

    在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向，着力抓好项目建设和房产销售工作，针对性地制定土地拓展计划，狠抓存量资产提质增效，夯实主业根基，并积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，以灵活应对市场挑战，开拓更为广阔的发展空间。

    （三）发展战略和经营计划

    2025年，深房集团工作的指导思想是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会、中央经济工作会议以及习近平总书记重要讲话精神，按照市委市政府、市国资委和投控公司决策部署，坚持稳中求进、持续发展理念，以党建为引领，统筹兼顾，深化落实，持续提升上市公司质量和投资价值，力争企业稳定与改革发展各项工作取得更好成绩。

    1.全力以赴抓经营。一是深耕主业运营，着力推进存量去化，筑牢企业稳健发展根基；二是狠抓工程建设，铸就高品质工程，为企业发展提供有力支撑；三是聚焦资产经营，全面提升服务品质与效能，创造更多价值增长点；四是强化所属企业经营，激发其内在潜力与市场竞争力，汇聚强大的企业发展合力。

    2.持之以恒谋发展。一是强化战略引领，保持与控股股东紧密沟通，适时启动“十五五”战略规划编制，找准未来发展的核心战场，引领企业改革走向深入；二是探索未来发展新路径，紧密围绕市国资委“十五五”重大课题以及投控公司战略方向，抢抓优质投资机遇，开辟企业发展新天地。

    3.刀刃向内激活力。一是夯实管理根基，着力提升公司规范运作水平，持续完善内部控制体系，强化资金管理的精准度与效率，加快集团信息化系统建设进程，为企业稳健发展铸就坚固基石；二是提升管理效能，优化考核激励体系，锻造精干高效团队，推动集团向精细化管理运营迈进，为集团发展注入强劲动力。

    4.久久为功保安全。一是着力化解项目风险，持续推动林馨苑项目系列诉讼案件的判决执行，密切关注政策动向，及时采取措施盘活资产；二是着力防范安全风险，全面提高安全管理水平，完善安全管理体系，实现全年安全生产责任事故零记录；三是着力把控经营风险，稳妥推进存量房产去化，加快“两非两资”处置及僵尸企业清退。

    5.坚定不移强党建。一是加强党员队伍教育管理，把严的要求贯穿到党员队伍教育管理全过程；二是推动党建与业务深度融合，提升“一企一品”党建品牌效应；三是保持正风肃纪高压态势，努力营造风清气正的工作氛围。

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