招商蛇口（001979）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期招商蛇口（001979）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链重构等使经济面临的不确定性加大。中国经济经受住内外部多重困难挑战带来的下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到134.9万亿元，同比增长5.0%，实现了预期目标。

    2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。

    全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所回落，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域。

    物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存量释放仍可支撑行业稳健成长。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    （一）公司战略介绍

    面对复杂的经营环境，招商蛇口持续加强战略研判能力，确保战略方向的准确性与前瞻性。报告期内，公司围绕房地产行业新发展模式，快速识变、主动应变，对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。

    招商蛇口将始终秉持“承载美好生活”的初心，锚定行业五强的战略目标，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。公司以开发业务、资产运营、物业服务三大核心业务为支柱，着力构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展，构建房地产发展新模式。

    开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。

    资产运营：打造生产新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，并伺机通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。

    物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。

    （二）主营业务介绍开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。

    1、开发业务

    招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。

    2、资产运营

    资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及其他等多种业态的持有物业运营及资产管理。通过招商商管、招商产园及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。

    其他业务包括会展、邮轮等业务。会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商。

    3、物业服务

    公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造物业管理与服务的生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。

    （三）报告期公司经营情况概述

    2024年，公司营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。报告期内，公司聚焦产品突围和创新营销，销售排名站稳行业五强，产品力跃居中国房企排行榜第四；公司加大力度转型发展，不断提高资产运营质量和物业服务规模。

    报告期内，公司主动适应房地产发展新模式变化，采取更为稳健的财务管理策略，全面打造“堡垒式”的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期。公司坚持以销定投、以销定产，保持现金流稳定，增加在手现金储备。公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元。公司报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司积极响应房地产融资新模式，推动融资模式回归项目逻辑，利用经营性物业贷款新政，建立平台融资向项目融资转换的有效通道，全年落地经营性物业贷款92亿元，债务结构更加稳固。全面落实降本增效举措，紧抓利率下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行债务置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

    1、开发业务

    2024年公司累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元。公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

    公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。

    公司精雕细琢产品力，以系统性升级的产品管理体系实现住宅产品力跨越式突破，通过“首席设计师及产品经理”管理体系，“方案+落地”双团队管理模式，成功研发打造“3+1”全新产品系——“玺”系以城市顶豪基因打造“一玺一高定”的定制化生活图鉴；“天青”系通过空间解构重构东方隐奢美学，构建具有文化共鸣的奢适居所；“启序”系以前瞻设计语言演绎属地文化，重塑人文美学居住体验，成就区域价值标杆；“揽阅”系以都市自在乐活、烟火气息开创都市居住新范式。为优化产品价值呈现，创新构建“十二维生活场景全生命周期体验系统”，从城市界面、园林景观、建筑立面、社区配套，室内的户型设计到毫米级精工细节，通过沉浸式场景营造实现“所见即所得”的品质交付，2024年完美交付比例稳步提升。

    报告期内，公司标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、合肥招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅等共10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，助力公司荣登2024中国房企产品力TOP100第四名，以设计驱动的产品溢价能力迈向行业前列。

    公司自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000万平方米，服务客户涵盖各地政府机构、城投公司、大型企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。为推动代建业务规模化、专业化、品牌化发展，公司于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。2024年，公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米,业务聚焦实现爆发式增长。新进驻苏州、合肥、沈阳、西安、济南、十堰等城市；招商建管大力推进产品力和服务力提升，发布《招商建管服务指南》，在履约项目高效推进，多个代销项目产品力出圈得到市场追捧，多个项目获得国际国家级奖项。2024年代建新签约规模、代建综合能力、代建产品力均跻身行业TOP10。

    2、资产运营

    报告期内，公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%，同比提升0.2个百分点。报告期内新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。公司发挥多元业态协同优势，年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。

    2024年，公司积极响应“十四五”规划要求，扩大保障性租赁住房的大规模建设，建立租购并举的住房开发模式。以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台，于2024年10月23日完成上市发行，发售价格为2.727元/份，溢价率9.2%，募集资金13.64亿元。

    随着租赁住房REIT的落地，公司已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台，成为行业典范。

    通过各REITs平台打通资产退出通道，公司成功构建了持有物业“开发－运营－资本化一再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，构建了房地产发展的新模式。报告期末，公司通过公募REITs平台管理资产约59万平方米，2024年管理口径收入达8.13亿。

    1）产业园

    公司产业园业态布局国内核心一、二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目31个，总经营建筑面积约261万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平方米。2024年产业园业务运营收入实现13.84亿元，开业三年以上项目出租率达88%。

    近年来，公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，2024年累计引入5家国家级重点平台或高校院所、22个代表性产学研项目，搭建起一套科技成果商业化加速模式。

    公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名。2024年，公司荣获中国产业园区轻资产运营商10强首位及国资国企高质量发展案例，持续巩固榜首优势。

    2）集中商业

    2024年末，公司管理范围内的集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。报告期内，公司集中商业运营收入为17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%。

    报告期内新开业10个项目，其中重资产项目6个，轻资产管理项目4个。长沙观沙岭花园城项目开业招商率达95%，超40%区域首进品牌，成功打造新一代花园城产品，推动片区商业提档升级。继深圳蛇口海上世界和厦门海上世界后，打造了上海海上世界——毗邻亚洲最大的上海吴淞口国际邮轮港，充分融合自然和人文景观优势，涵盖了购物中心、甲级写字楼、亲子度假休闲服务公寓及伊敦康得思酒店，是集购物、休闲、文化、艺术于一体的综合性商业巨舰，开业后立刻成为上海城市微度假超级目的地。公司持续践行轻资产转型战略，其中上海传媒港花园里位于上海徐汇区核心地带，项目以立体的交通网络、多元品牌组合和创意的空间设计，创造出流畅便捷、开放宜人的地下商业街区。项目开业即爆，客流销售维持高位，开业及经营效果取得业主方高度赞誉。

    3）公寓

    2024年末，公司管理范围内的公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约144万平方米，房源总数3.42万间；建设期项目规划建筑面积76万平方米。报告期内，公司公寓业务运营收入为12.34亿元，开业1年以上精品公寓出租率达90%；2024年新开业11个精品公寓和1个服务式公寓，新增管理面积26万平方米。其中，上海壹间汇青苑开业运营7个月出租率达90%以上；深圳壹栈仕林臻邸开业运营10个月出租率达99%。

    公司围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑公寓品牌的核心竞争力。投资端向北上深杭等核心城市核心区域聚焦，不断提高区域浓度和规模效益。以多场景会员运营，多元化社群活动、多渠道用户平台，不断提高住客满意度与品牌黏性，打造中高端市场服务品质标杆。报告期内，公寓客户满意度95分，实现连续三年提升。报告期内，公司下属公寓运营公司——招商伊敦，荣获中指研究院“2024-2025中国住房租赁资产管理优秀企业”榜首、观点机构“2024租住房赁企业运营卓越表现奖”等多个行业重要奖项。

    4）写字楼

    2024年，公司管理范围内的写字楼业务实现运营收入13.49亿元，开业三年以上项目出租率达81%。写字楼业务持续强化产业聚能，重点关注战新产业，通过“空间－产业”生态圈汇聚企业与高精尖人才，共创企业与员工的“美好商务社区”。深圳蛇口片区写字楼联合深圳南山区政府打造战略性新兴产业载体空间，联合导入低空产业、海洋经济等相关产业客户；武汉招商时代总部在武汉青山区政府支持下拟打造跨境电商产业园，引进、培育和服务国内跨境电商平台和企业，打造区内商贸产业转型新引擎。未来，写字楼业务将持续聚焦工业互联网、商业互联网、绿色经济和智慧城市四大万亿级产业板块，构建区域企业生态圈。

    5）酒店

    2024年，公司管理范围内的酒店业务实现运营收入为10.18亿元。在管酒店承接北京“一带一路”国际合作高峰论坛、杭州亚残运会、广东省高质量发展大会、西安丝绸之路国际博览会等重要活动。公司荣获第十九届中国文旅星光奖“年度资产管理业主奖”，伊敦睿选酒店品牌荣获“年度卓越投资价值商务酒店品牌”奖项。

    6）其他

    招商会展在报告期内顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双异地会展项目，成功举办中国唯一以数字贸易为主题的国家级、国际性、专业型展览——第三届全球数字贸易博览会、第三十届COMICUP创作交流展、第三届数字促进经济社会发展论坛等科创领域重磅活动，受到国内外的高度关注，实现会展专业服务对外输出成功落地。旗下运营的深圳国际会展中心项目全年展览面积超500万平方米，成功举办一系列国际性、国家级、高规格、高人气、大规模展会，如2024年世界隧道大会、文博会及文化强国论坛、第111届全国糖酒商品交易会、第二十六届中国国际高新技术成果交易会等，并连续四年成功举办2024深圳跨境电商自办展。

    招商邮轮积极打造海洋高品质文旅融合发展新优势，全年累计服务旅客501万人次。其中，邮轮港口业务方面，迎来“太平洋世界号”“MSC荣耀号”首次靠泊，服务邮轮旅客8.9万人次，同比增长323%。水上客运业务方面，动态调整各航线经营策略，提升航线旅客上座率及销售收入；推动水上客运与商业、酒店、物业业务协同。湾区游业务方面，全年开航2326班次，为57.1万人次旅客带来独特的海上生活方式体验，获评2024年国内水路旅游客运精品航线第一批典型案例，是广东省唯一入选项目。邮轮运营业务方面，打造国内首个欧美旅客入境沿海邮轮旅游项目，累计服务外籍旅客近4000人次。低空业务方面，推进跨境直升机项目建设，实现“直升机+客船+客机”多式联运接驳通航，全球首个eVTOL跨城航线试飞成功。

    3、物业服务

    招商积余为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终坚持做大做强的战略定位，坚定不移地贯彻“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定可持续发展。2024年，招商积余全面落实精益运营，首次达成利润增长超过收入增长的突破，迈向了高质量发展的新阶段。报告期内，招商积余实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

    依托集团全产业链资源优势，持续巩固非住领域头部服务商地位。报告期内，招商积余全年第三方拓展年度合同额达36.93亿元，其中第三方外拓市场非住宅业态新签年合同额达34亿元，占第三方拓展的92%，战略细分赛道优势持续扩大，构建起覆盖全国逾160个城市的服务网络。通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动，打造差异化市场竞争能力，医疗业态全年新签合同额1.76亿元，较上年翻番增长；交通业态业绩亮眼，实现新签年度合同额1.62亿元；聚焦高端制造领域，IFM业态签约上海华为青浦研发中心等标杆项目，新签年度合同额3.2亿元。全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96%。未来将深化全链条服务能力，通过科技赋能与生态协同，打造覆盖城市服务全场景的生态化服务矩阵，持续巩固非住业态领跑优势。

    深化增值业务战略升级，构建多元化价值创造体系。其中，平台增值业务实现营收5.36亿元，以到家汇等平台为代表，通过持续深化数字化升级，带动平台交易额突破11亿元。专业增值营收达25.51亿元，以招小充为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台，服务用户规模持续扩大；深耕精装修等高附加值业务赛道，并加速自有租售平台（余房网）迭代升级，为公司贡献稳定业绩增长。

    人工智能构建物业发展新模式，创新客户服务模式，升级服务体验。招商积余发布“积余服务”面客端App及小程序，集成近70项智慧物业服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务。依托AI大模型等新兴技术，围绕物业服务场景，上线“物业AI工单助手”，实现客服通话全质检、智能报单等功能，通话自动录单效率提升90%，物业服务响应提升17%。

    招商积余持续深化服务创新与品质升级，住宅及非住业态客户满意度保持行业领先，获评“2024中国物业服务力百强企业TOP4”“2024中国品质物业服务领先企业”等荣誉。

    4、数智化

    报告期内，公司坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。

    智慧空间领域，构建全域安全、绿色低碳的智慧化环境。依托物联网、大数据、多模态大模型等先进技术，打造招商蛇口智慧社区，实现住宅产品的智慧化运营与管控，为社区配备“智慧大脑”，营造全域安全、极致便捷的生活体验。同时，深度运营能耗能效平台，引入AI冷站技术，通过对历史能耗、季节、温度、客流等多维度数据的深度挖掘与分析，动态优化能源规划，生成智能化设备调度策略，显著提升能源利用效率，赋能低碳智慧化资产运营管理。

    智慧运营领域，AI创新突破，赋能业务提质增效。借助AI大模型技术打造经营分析助手，实现核心经营指标自助分析和智能问数，助力提升决策效率。搭建客研数字化平台，集成全国市场数据，辅助决策及专家研判，赋能精准营销；全面升级成本管理系统，实现多阶段目标精细管理及动态成本多维度监控等目标。

    智慧服务领域，打造“千楼千面”定制化体验，提升客户满意度。基于招商蛇口多元化业务优势，全新打造“One蛇口”一站式智慧服务平台，整合住宅、商业、公寓、文化艺术等全场景服务，覆盖客户全周期需求，精准匹配高品质服务，提供物业、增值、周边等线上服务组合，丰富“最后100米生活服务圈”，实现客户需求“一键触达、全程闭环”，提升客户触达效率及服务体验。

    5、可持续发展

    2024年，公司的可持续发展工作迈入常态化、长效化管理的新阶段，在环境、社会和治理（ESG）三大维度持续发力，推动企业与环境、与社会的和谐共生。

    环境维度：赋能绿色城市，践行“双碳”战略。作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在双碳行动纲领的指引下加快低碳建筑建设。报告期内，装配式建筑面积新增280.90万平方米，占新开工项目面积比例为88.90%；新增绿色建筑项目32个，新增建筑面积417.74万平方米。截至2024年底，公司累计建设绿色建筑项目518个，累计建筑面积达6210.46万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计35个，累计建筑面积256万平方米。

    社会维度：承载美好生活，共创社会价值。公司不断完善福利保障体系，优化人才培养机制，为员工提供广阔的发展空间和健康的工作环境。公司建立全周期管理机制，携手产业链上下游共同打造绿色质造生态，推动可持续发展理念贯穿整个价值链。公司积极开展具有广泛影响力的公益活动，其中C-Star非洲青年创业创新项目成功入选“中非合作论坛北京行动计划”，为促进中非合作与青年发展贡献力量。

    治理维度：引领诚信担当，强化风险管理。公司切实保障中小股东的知情权、参与权和收益权，确保公司治理透明、公正。不断提升董事会多元化水平，为管理层科学决策提供有力支持。坚守诚信经营理念，搭建“守廉有为”廉洁文化体系，筑牢企业发展的道德基石。强化全面风险管理，实现内控自我评价全覆盖，为公司稳健运营保驾护航。

    截至2024年底，公司MSCIESG评级维持A级（目前中国房地产行业的最高评级），并在国证、华证、万得等中资ESG评级中位居行业领先水平，充分体现了公司在可持续发展领域的卓越表现和行业影响力。

    6、组织建设

    顺应市场变化，紧贴战略和经营管理导向，公司围绕降本增效、瘦身健体，动态优化管理模式，持续推动组织精简、扁平、专业、高效，同时强塑奋斗者文化，深入激发组织内生动力。公司大力推进文化聚力行动，充分挖掘“招商血脉蛇口基因”的深刻内涵，建立明确的企业文化行为标签，并将核心价值观践行与人才发展、荣誉激励、员工关怀等紧密结合，以正向引导牵引员工行为改变、牵引组织行为优化，驱动高效型、创新型、关爱型组织建设，进一步营造干事创业的组织氛围，凝聚打造以奋斗者为主体的员工队伍，为公司转型高质量发展奠定坚实的人才基石。

    7、公司获得荣誉

    2024年，招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，被中国房地产TOP10研究组（中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院）评选为“2024中国房地产行业领导公司品牌TOP4”、入选《财富》杂志“2024《财富》中国500强（第154位）”、荣获经济观察报“2024可持续蓝筹价值企业”。公司治理方面，招商蛇口以高质量的信息披露在2023—2024年度信息披露考核中获得A级考评，是深市各板块中唯一一家连续21年考评为A的上市公司。

    三、核心竞争力分析

    （一）前瞻的战略引领

    公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，积极践行“三个转变”——由开发为主，向开发与经营并重转变；由重资产为主，向轻重资产结合转变；由同质化竞争，向差异化发展转变，并持续贯彻“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”的三大策略，推动开发业务做稳、资产运营做精、物业服务做大，并基于行业形势变化及公司内部管控要求，动态评估公司战略并做好战略衔接与优化调整工作，确立公司中长期转型发展路径。同时，持续强化战略研究，做到战略前瞻引领公司高质量发展，确保战略执行不偏航。

    （二）持续稳健的经营和财务管理能力

    公司在开发建设蛇口工业区45余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。

    多年来，公司始终秉持稳健的财务策略，确保资产负债率等核心财务指标保持在健康稳定的水平。公司成功构建了覆盖全业态、全生命周期的房地产融资新模式，精准匹配房地产行业发展需求。通过房地产融资新模式的持续落地，公司综合资金成本优势显著，为长期可持续发展奠定了坚实基础。同时，稳健的财务结构也为公司提供了强大的抗风险能力，确保招商蛇口在行业周期波动中始终安全可靠地前行。

    （三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势

    经过多年发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化资源获取方式，并建立了高素质人才队伍和完善的管理制度体系，以较低成本获取优质资源，推动公司可持续发展。公司积极响应国家战略，围绕“国家所需、招商所能”参与粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域的建设，通过产城联动获取了独特的战略资源。

    尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源。随着湾区经济的蓬勃发展，这些资源的战略价值日益凸显，为公司未来发展提供了强劲动力。

    （四）行业领先的品牌影响力

    创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

    四、主营业务分析

    1、概述

    2024年，公司实现营业收入1789.48亿元，同比上升2.25%，实现归属于上市公司股东的净利润40.39亿元，同比下降36.09%，基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%。

未来展望：

（一）2025年市场展望

    在政策的支持下，2025年或将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。市场的变化将深受存量政策的扎实落地与增量政策的适时出台所影响，同时，宏观经济的回暖、居民收入的提升以及就业预期的改善，也将是房地产市场复苏的重要推手。

    政策层面，中央经济工作会议和政府工作报告已为楼市描绘出更加积极的蓝图，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。在这一政策导向下，预计在行业明显回稳之前，政策将持续加码，为市场注入强心剂，助力市场预期的修复与信心的提振。特别是存量商品房和闲置土地收储、城中村改造货币化安置等政策的落地与执行，将成为市场企稳的重要支点。

    市场层面，经过三年的深度调整，我国房地产市场规模已从峰值时期的18万亿元逐步回落至不足10万亿元。当前，市场继续下行的空间已较为有限，预计2025年，整体市场将逐步进入筑底回稳的阶段。

    城市层面，市场将呈现结构化行情。一线和强二线城市，凭借其坚实的产业基础和持续的人口流入，住房需求旺盛，有望率先迎来复苏。而三、四线城市，由于库存压力较大、需求相对不足，可能需要更长时间的调整与库存消化。

    （二）2025年公司可能面对的风险

    1、国内外经济形势变化

    国际舞台上，大国竞争与博弈加剧，地缘政治风险上升，贸易保护主义抬头，全球产业链与供应链的稳定性受到冲击，全球经济环境的不确定性增加。在国内方面，国家持续推出一系列政策为经济增长注入活力，使得四季度经济增速呈现回升态势。然而，目前经济复苏的根基尚未十分稳固，部分企业在经营过程中面临着不小的压力。内外部的风险因素可能为经济发展与市场复苏带来新的挑战。

    2、房地产市场及政策变化

    2024年下半年以来，伴随政策发力，行业形势有所好转，尤其是“926”新政后，市场出现底部企稳的迹象。然而，市场企稳向好的态势尚不稳定，量价趋势仍不明朗。2025年，房地产政策宽松基调有望延续，政策将继续围绕“释放需求”和“改善供给”展开。尽管如此，房地产市场的表现仍将深受宏观经济复苏程度、存量政策落地效果以及增量政策出台时机的影响。

    3、资产运营方面的风险

    零售市场呈现温和复苏态势，但保障性住房供应的放量加剧了市场竞争，租金承压。为应对市场寒冬，行业头部运营商将持续优化资产结构、多维度降本增效、灵活调整价格策略以稳定商户，推动存量项目聚焦特色、品质和服务提升，以更合理的投入保障投资回报。

    4、物业服务行业机遇与挑战并存

    在宏观环境与房地产调整的综合影响下，物业行业新增供给减少，存量市场竞争激烈，行业发展增速放缓。与此同时，客户要求持续提升，企业用工成本上涨，利润空间被压缩，行业逐步回归微利模式。然而，国家大力推进保障性住房建设、城中村改造、城市一体化管理、养老服务体系建设等政策，为物业服务企业提供了新的发展机遇。企业可通过提升服务质量与综合运营能力，把握政策红利，实现高质量发展。

    （三）2025年重点工作计划

    招商蛇口将深入研究房地产新发展模式的内涵与要求，继续锚定行业“五强”目标，时刻保持紧迫感，向市场要效益，向管理要效率，在新形势中寻找结构性机会，稳中求进、开拓进取，全面构筑高质量开发与高品质服务的新发展格局。开发业务方面，精挑细选聚焦核心城市核心地段优质项目，精雕细琢打磨产品品质提升服务质量，精诚合作促去化抓回款，借助中央出台的支持政策，大力推进公司存量资产盘活；重视防范经营风险，确保安全生产平稳可控。资产运营方面，加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。物业服务方面，深耕优势赛道，打造主营业务相关多元化生态，通过加强科技应用赋能内部管理提效，不断提升服务质量和经营效率。公司将持续落实“AI+”战略，打造“好房子、好服务”智慧地产新范式，为行业数智化贡献“蛇口样本”，为构建房地产发展新模式贡献力量，助力公司高质量转型发展。

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