上实发展（600748）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期上实发展（600748）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

    2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济有所回升。

    房地产行业方面，2024年在行业整体依然处于下行周期的情况下，中央及地方各级政府持续给予政策性支持，旨在力保房地产市场站稳阵脚。

    2024年，上实集团以管理提升年为全年工作定调，以“融产结合、科技赋能、管理提升、转型升级，坚定不移走高科技、高质量发展之路”为工作方针部署全年工作。鉴于上述内外部环境，公司紧跟集团工作战略，全年围绕房地产开发销售、不动产运营、物业服务、资产盘活、风险管控等重点目标，努力推进重点任务，有序处置风险事件，平稳完成管理交接，加强公司管控及公司治理。

    1.总结经验教训，落实重大风险事项整改

    报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年，公司因前期上实龙创等风险事件先后收到上海证监局的行政处罚决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，就公司前期违规事项接受了处罚。近两年来，公司在重大风险事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。对内，公司全体上下深刻总结事件经验教训，全面审视公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行，关键岗位调整等全方位提升公司治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。对外，上实龙创也于2024年年末被法院裁定受理破产申请并指定破产管理人，在移交管理人后，上实龙创已不再纳入公司合并财务报表范围。同时，公司于年内积极应对相关证券虚假陈述诉讼工作，争取妥善处理并尽可能降低对公司的影响。

    2.房地产销售尽力去化，项目建设稳健持续推进

    报告期内项目销售方面，受市场整体环境的影响，公司房地产销售业务去化不甚理想。在此情况下，公司通过实时跟踪项目周边竞品动态，从产品自身挖掘特色亮点，不断调整销售策略，尽力推动库存去化。2024年全年公司实现人民币7.16亿元的签约，为公司贡献签约业绩的主要项目为上海青浦海源别墅、上海静安泰府名邸、泉州上实海上海及苏州上实海上都荟。公司全年房地产销售结转收入约人民币5.32亿元，房地产开发销售利润的大幅下滑导致公司业绩亏损。项目建设方面，公司稳扎稳打，安全施工保进度保交付。2024年全年主要建设项目为上海青浦海源别墅约1.95万平方米于年内竣工；上海宝山吴淞创新城15更新单元03-02地块约5.34万平方米正式开工建设；上海青浦朱家角20-03地块、20-05地块及上海北外滩90#地块项目实现桩基施工。

    3.物业服务提升优化，不动产经营以稳为主

    报告期内，公司下属上实服务不断调整业务结构，不断优化服务及管理能效。上实服务逐渐从传统的“硬空间”走向以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为主的“软基建”，年内新承接一批上海市内轨道交通、大型医院、机场、学校等公共类项目，全年整体在管面积约3200万平方米。在业务结构调整的同时，上实服务也总结不同业态的项目经验，持续改进优化并得到业内认可。2024年内，上实服务首次在上海市物业服务综合百强企业中入围三甲，荣获2024年中国物业服务企业综合实力500强第29位，2024年中国物业服务力百强企业第24位等殊荣。不动产经营方面，2024年公司主要围绕着租赁地产、酒店运营和长租公寓三大板块展开工作。传统租赁地产市场饱和过剩，公司努力维持现有客户，尽可能保持业务稳定。酒店运营方面，青岛钓鱼台美高梅酒店项目抓住法定假日旅游高峰持续提升入住率和经营业绩，湖州皇冠假日酒店充分挖潜项目特色，打造度假概念、争取大型会议活动，实现收支平衡。长租公寓方面，公司上海嘉定海上公元项目的长租公寓出租率稳中有升，年内新开业的上海顾村海上菁英项目配套长租公寓在一年时间内出租率超过九成，为公司在长租公寓领域的运营提供了经验、建立了信心。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2024年，我国房地产市场整体依然呈现调整态势，新房销售同比下降明显。据国家统计局发布的数据显示，2024年我国新建商品房销售面积约97,385万平方米，比上年同期下降了12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。截至2024年末的全国商品房待售面积同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2%。中央政治局会议在9月底提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最高的行业维稳信号，政策端持续出台旨在扭转行业基本面，注入市场信心；12月底，中央政治局会议继续提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，从最高层为2025年的楼市维稳定下了坚实的基调。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，面对行业大环境的挑战，公司围绕年度经营计划，找准重点目标，做好经营工作。

    房地产开发销售板块，2024年度抓住重点销售项目，根据不同项目所在地区及产品自身特点，及时调整销售策略，尽力推动去化。报告期内，公司上海青浦海源别墅作为稀缺庄园式产品，实现4.15亿元签约业绩；上海静安泰府名邸尾盘商铺和会所捆绑销售实现1.26亿元签约；其他地区项目也在困难中积极寻求去化方案，泉州上实海上海项目的商业和车位签约8244万元；苏州上实海上都荟签约3840万元，公司全年实现房地产销售签约金额约7.16亿元。公司全年实现房地产项目结转收入约5.32亿元，房地产项目结转利润下滑较多，导致公司业绩出现亏损。

    主业投资方面，公司于2024年2月初，经公司第九届董事会第六次会议审议通过，对下属实际开发上海北外滩90#地块项目的上海实玖置业有限公司增资人民币17.4亿元，保障该项目开发建设的部分资金需求。

    物业服务板块，上实服务稳中有进，2024年积极拓展非住宅类及公共服务、公共配套、公共资源、公共环境等“软基建”类，新拓展项目31个，净增合同管理面积250万平方米，续标项目30个，续标率达93%，全年在管面积约3200万平方米，同比增加6.67%，实现营业收入约12.63亿元。

    不动产经营板块，公司在传统商办租赁需求过剩的情况下，稳定优质老客户的同时也不断根据市场和客户需求积极调整，寻求整体出租率保持平稳。酒店运营方面，公司旗下青岛钓鱼台美高梅酒店、湖州皇冠假日酒店也保持稳中有进。长租公寓方面，上海嘉定及宝山顾村两个长租公寓项目开业至今入住率持续攀升，基本符合预期。2024年内，公司整体不动产经营收入实现约6.14亿元。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，在以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，探索对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下中国房地产会转向企稳的状态，全年销售和投资的同比降幅都将有所收窄；但是整体市场修复“回暖”尚需时日，修复程度取决于经济整体运行情况和去库存的政策力度。房地产回暖需要政策协同发力，逐一打通制约房地产持续修复的关键堵点。去库存政策需持续用力才有望加快实现房地产市场供需平衡。2025年，在专项债对存量房收储和对存量土地消化支持政策落地、央行保障房再贷款工具和“白名单”项目贷款使用到位的金融政策支持下，增量市场量价有望逐步止跌企稳。

    (二)公司发展战略

    2025年是十四五规划收官之年，公司将以上实集团的发展战略为指引，以“提振信心、唯实唯勤、提质增效、笃行发展”为基本方针，在错综复杂的市场环境中寻求生存空间。

    (三)经营计划

    2025年，公司将客观应对行业及市场变化，求变求新，把握市场趋势，围绕做好资金平衡、加大库存去化力度及寻求低效资产处置机会、积极应对外部风险及提升内部运营能效等方面开展工作。

    1.开源节流优化结构，保障资金平衡

    2025年，面对市场挑战，公司要以保障资金平衡为前提，通过开源节流确保资金健康运转、有效运转。开源方面，要做好长短债结构规划，运用好支持性政策和金融工具，尽力降低资金成本。节流方面，要贯彻精细化成本控制，用好数字化手段提升管理能效。建立资金管理预警机制防患于未然，加强公司应对市场波动带来的流动性考验。

    2.加大库存去化力度，寻求处理低效资产

    随着房地产市场政策加大宽松力度，公司需更为敏锐地抓住市场机会，集公司决策和资源之力，通过各种规范有效手段，给予项目支持。落实到具体项目，需深度挖掘营销团队能力，加强销售代理等渠道规划，切实加大可售存货货值去化力度。公司也将全盘考量，同步抓低效资产处置，开拓客源和意向方积极沟通，尽可能通过资产处置完成一部分的资金回笼目标。

    3.物业服务立目标创价值，不动产经营提升回报率

    上实服务从客户视角、管理视角、价值创造视角三维度，调整板块发展方向，从创造客户价值、追求有效规模、有竞争力的合理成本、持续盈利能力四个企业高质量发展方向精进各项工作，打造企业核心竞争力和价值创造的利润点，规模要适度，利润率水平要提高。不动产经营面临从租赁管理向资产管理转型的重要时期。一是要着力提高资产利用率，盘活存量中可通过租赁实现现金回报的资产。进一步顺应市场，合理定价，有效提升资产出租率。二是通过项目实践，总结通过改造更新提升资产价值，实现资产增值的模式和路径。

    4.高效协同，抓好内外风控管理

    2025年，公司将进一步完善风控体系，强化三级治理，增强部门协同的重要性，提升风险识别的前瞻性，牢固树立风险管控文化。持续优化风险管理框架，根据新公司法及相关监管指引优化上市公司治理体系，充分发挥董事会下设专业委员会专业优势，为公司战略发展提供强有力支撑，切实保护上市公司及投资者权益。构建以风险管理为核心、合规监督为要点的内控制度，确保其严格性、规范性、全面性和有效性。同时，继续做好证券虚假陈述诉讼应对工作，尽力降低其对公司的影响。

    (四)可能面对的风险

    2025年，房地产行业在一揽子宽松政策的发力下是否可以止跌企稳对整个行业至关重要，公司需根据行业及市场风险审时度势做好应对预案。审视公司自身，公司也面临库存去化和后续发展资源的瓶颈，需在行业大变革的情况下寻出路、谋发展。

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