汇通能源（600605）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期汇通能源（600605）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

    2024年，公司管理层按照董事会批准的年度工作计划，积极推进战略规划落地实施。通过优化硬件设施、提升服务标准与商业氛围，公司改善了客户体验；同时，通过提高招商效率、减少空置率并稳定客户资源，确保了公司经营的持续稳健发展。2024年，公司累计实现营业收入13,652.28万元，同比增长5.03%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,735.35万元，同比增长50.74%。

    二、报告期内公司所处行业情况

    （一）房屋租赁

    公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进行装修改造并自主经营管理；（2）合作模式：与专业从事城市旧改业务的公司合作，共同改建和经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人负责改建和扩建。公司目前主要采用自营和出租两种模式。

    （二）物业服务

    公司物业服务业务以商业物业为主，与居民日常消费密切相关。2024年，政府持续实施扩内需、促消费政策，推动居民消费稳步增长。根据国家统计局数据，2024年全年社会消费品零售总额达48.8万亿元，同比增长3.5%；最终消费支出对经济增长的贡献率为2.2个百分点。居民消费呈现个性化、多样化和品质化趋势，消费形态从以商品消费为主向商品与服务消费并重转变，服务消费成为消费结构优化升级的重要方向。

    （三）美居装修

    公司美居装修业务主要为业主提供住宅、店铺、办公室及新建小区公共物业的装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。根据中研普华发布的《2024-2029年中国全装修行业发展潜力建议及深度调查预测报告》，中国家装市场规模庞大，行业整体处于成熟发展阶段。然而，市场竞争格局较为分散，集中度较低，价格竞争激烈。大量中小型装修公司和设计师工作室通过价格、品质和服务展开激烈竞争。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    （一）房屋租赁

    公司持有的物业分布于上海多个行政区，经营模式以自营和出租为主。其中，位于静安、杨浦等城市核心区域的物业主要用于办公和商业经营。公司多处房产位于城市更新重点区域，随着城市经济转型和产业升级的推进，预计将为公司带来持续稳定的收益。

    此外，报告期内公司对百年德化物业的管理模式进行了调整，由委托管理转为整体租赁。公司租赁绿都不动产持有的百年德化物业及附属设施设备、场地及构筑物，经整体规划改造后对外出租。

    （二）物业服务

    公司商业物业服务主要包括“百年德化·风情购物公园”的商业运营及上海地区部分出租商业资产的配套物业管理。“百年德化·风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米，是区域内的标志性商业综合体。

    2024年，郑州绿都商业对园区进行了全面改造升级，包括核心区域外立面翻新、地面铺装优化、软装美陈设计等，显著提升了园区的整体形象。同时，园区通过优化管理模式、提高服务标准以及组织各类大型活动，增强经营氛围。报告期内，园区客流量同比增长超过20%，经营效益显著改善。

    （三）美居装修

    2024年，茂都装饰通过优化团队结构、完善管理标准，提升了业务水平和服务质量。公司承接了洛阳、郑州、商丘等多个项目，服务范围有一定扩大。

    四、报告期内核心竞争力分析

    1、历史遗留的优质土地、房产资源

    公司持有的土地和房产资源多因历史原因取得时间较早，成本较低，且多数位于上海市中心城区，具备显著的区位优势和抗风险能力。这些优质资源为公司提供了稳定的经营性现金流，同时装修改造投入成本可控，保障了公司的持续经营能力。

    房产部门拥有一支专业的经营管理团队，涵盖工程建设、工程造价、招商管理和物业管理等领域，业务管理流程和模式日益规范成熟。

    2、完善的内部控制管理制度

    公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。

    五、报告期内主要经营情况

    报告期内，公司实现营业收入13,652.28万元，实现归属于母公司股东的净利润9,510.26万元，产生经营活动现金流量净额7,243.13万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    公司房产资源主要集中在上海市区，其租金价格和市场供需与上海商办市场环境密切相关，同时也受到国内外经济形势的影响。尽管政府出台了一系列提振消费的政策，消费市场有所复苏，但居民消费信心仍处于低位。未来，政府将继续通过政策拉动内需，消费依然是经济增长的主要动力。

    1、2024年上海租赁市场环境

    根据高力国际的调研数据，2024年第三季度上海写字楼空置率为19.3%，租金环比下降1.6%。未来两年，预计2025年新增供应量为100万平方米，净吸纳量为40万平方米；2026年新增供应量为83万平方米，净吸纳量为69万平方米。在供大于求的市场环境下，租金水平将面临持续下行压力。

    2、2024年物业服务市场环境

    本年度国家延续刺激内需与消费升级的政策导向，消费动能持续释放。据官方统计数据显示，社会消费品零售规模突破48.8万亿元，同比增幅达3.5%，其中消费支出对经济增量贡献率为2.2个百分点。当前消费市场呈现显著的个性化、高端化特征，消费形态正经历结构性变革，从单一商品消费向商品与服务双轮驱动转型。值得注意的是，服务消费已跃升为消费升级的战略支点，在优化消费结构中占据核心地位。然而市场监测数据显示，消费信心指数仍处低位区间，居民可支配收入与消费动力尚未完全恢复，整体消费潜能仍需政策端持续激发。

    3、2024年装修行业市场环境

    中国全装修行业竞争日益激烈，行业利润率持续下降。根据中研普华发布的《2024-2029年中国全装修行业深度调研与投资前景预测报告》，家装市场已进入量优化阶段，同质化竞争现象突出，行业呈现“大产业、小企业”的特征，市场份额主要由区域性中小型装企占据，市场竞争激烈，行业平均利润率持续压缩。

    (二)公司发展战略

    公司严格执行已制定的战略目标，提升经营质量，增加投资者回报，合规运营。公司将持续对业务进行优化调整，聚焦租赁、物业服务等核心业务，提高收益。公司将持续深化健全公司治理管控体系，提升科学管理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。

    1、聚焦核心业务，持续提升盈利水平

    面对复杂的经济形势，公司董事会将加强对市场环境变化的分析，对业务优化调整，管控风险、提高收益，聚焦房屋租赁及配套商业链条提供服务。同时公司将持续对在管物业改造升级，改善在管物业环境，关注商户运营状态，坚持为客户和投资者持续创造价值，以口碑赢得客户和未来，为股东创造更大价值和回报。

    2、全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平

    2025年公司将根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为企业持续健康发展保驾护航。

    3、精简架构优化流程，打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化

    2025年，公司将进一步简化现有组织架构，提高决策效率和执行力，让组织更敏捷、管理更高效、团队更精干，打造平等、成长、信任、创新、开放的互相赋能、共享价值的高效型组织。同时，公司将进一步优化权责流程，建立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出务实、规范、高效的团队，保障公司战略目标落地。另外，公司将进一步强化文化落地，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。

    4、注重股东回报

    公司遵循重视投资者的合理回报和有利于公司长远发展的原则，在充分考虑公司盈利规模、现金流状况、发展阶段及当期资金需求，保证正常经营和长远发展的前提下，公司保持利润分配政策的连续性与稳定性，每年以现金方式分配的利润原则上应不低于当年实现的可分配利润的30%。未来三年（2024年—2026年），公司可以根据累计可供分配利润、公积金及现金流状况，在保证最低现金分红比例和公司股本规模合理的前提下，采用股票股利方式进行利润分配。在保证正常经营和长远发展的前提下，公司可适当提高现金分红比例，加大对投资者的回报力度。

    未来，公司将不断完善分红决策机制，确保分红政策的科学性和合理性。制定分红政策时，既考虑股东期望，又能平衡好公司持续健康发展。

    (三)经营计划

    2025年，公司将持续做好自身能力建设，聚焦租赁、物业服务等核心业务，提升商业经营服务水平，稳定收入，提升效益，同时择机拓展其他业务机会，保持长期稳定经营。

    1、优化收入结构，聚焦稳定经营房屋租赁、物业管理业务，提高公司效益

    房屋租赁业务，近两年受动迁征收等影响，可租赁面积不断减少，为稳定后期的租赁收入，以“持续稳定经营”为目标，持续加强租赁市场、租户经营情况分析，做好市场、客户经营预判，保证经营稳定、租赁费用支付正常、品质优良的客户的续租。同时持续改善软性服务品质、维修改造改善项目内外部面貌等硬件，整合各项资源，扶持商家不断提升经营能力，确保公司经营收入。

    物业服务业务，持续对园区进行升级，完善各类设备设施，打造标杆。同时进一步提升服务品质，加强以客户为中心的高标准服务落位，提升全员客户意识，完善客户导向的服务流程和标准，让客户满意。

    美居装修业务，以实现利润为核心，聚焦回款有保障、具备利润竞争优势的项目。

    2、打造安全简单高效的管理体系

    以“安全、简单、高效”为目标持续完善运营管理体系，强化对业务的支持，能够有效地防范风险，推动安全、高效的管理。进一步精简优化组织架构及授权流程，打造简单高效的管理体系。

    (四)可能面对的风险

    1、市场风险

    2024年，我国经济运行总体平稳，消费持续复苏，但是也要看到，当前外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。在当前的经济环境下，公司未来经营业绩的增长存在挑战。

    2、政策风险

    公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司房产的改造出租存在不确定性影响。

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