美凯龙（601828）2024年年报关键审计项：投资性房地产公允价值的确定等

据证券之星公开数据整理，近期美凯龙（601828）发布2024年年报，该份财报由容诚会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、投资性房地产公允价值的确定

项目内容

• 截至日期：2024年12月31日
• 投资性房地产公允价值：910.42亿元
• 占资产总额比例：78.32%
• 计量模式：采用公允价值模式进行后续计量
• 评估方式：管理层聘请具有相关资质的第三方评估机构进行评估
• 涉及因素：预计租金收入、折现率、空置率、经济环境及未来趋势分析
• 不确定性：金额重大，评估涉及重大估计、假设和判断，不确定性较高

审计应对

1. 对第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；
2. 获取资产评估报告，选取重大或典型样本，并利用内部评估专家协助评价评估方法和假设、主要评估参数的合理性，通过检查历史数据和公开市场资料评价管理层估值所使用数据的准确性；
3. 复核财务报表中与投资性房地产公允价值相关的披露充分性。

二、应收款项和合同资产的减值

项目内容

• 截至日期：2024年12月31日
• 账面余额：82.79亿元
• 减值准备：36.78亿元
• 账面价值占资产总额比例：3.96%
• 分类方式：根据客户回款及信用情况划分成不同的信用风险特征组合类别
• 预期信用损失率：基于以前年度实际损失率，结合前瞻性考虑
• 不确定性：涉及重大管理层判断和估计，存在较大估计不确定性，参数设定基于复杂的历史数据统计和分析

审计应对

1. 了解公司应收款项及合同资产减值准备的政策和管理层估计信用减值损失的方法，并对应收款项和合同资产减值流程有关的内部控制执行穿行测试；
2. 复核并评价管理层用以估计应收款项和合同资产减值准备的“预期信用损失模型”的合理性，以及计提的减值准备的充分性。评估预期信用损失所采用的关键假设和参数，包括根据行业情况评价前瞻性系数选取的合理性；
3. 与管理层讨论、评估存在违约、减值迹象的应收款项和合同资产。检查相关的支持性证据，包括期后收款、评价客户的信用历史、经营情况和还款能力等，判断公司管理层计提减值准备的合理性；
4. 复核管理层对应收款项及合同资产减值准备相关披露的充分性。

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