中国银河：给予保利发展买入评级

中国银河证券股份有限公司胡孝宇近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《2023年报点评：谨慎计提减值，深耕效果凸显》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为8.04元。

　　保利发展(600048)
　　核心观点：
　　事件：公司发布2023年报，2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；采取现金分红，每股派息0.41元。
　　谨慎计提减值拖累业绩：公司2023年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%，归母净利润120.67亿元，同比下滑34.13%。业绩下滑主要由于：1）毛利率下滑，2023年公司毛利率15.78%，较2022年下滑6.01pct，其中房地产销售业务毛利率下滑5.47pct至16.32%，主要由于低利润项目结转占比提升；2）公司出于谨慎性原则计提50.4亿元的资产减值准备，其中存货跌价准备43.63亿元，长期股权投资减值准备6.77亿元，此次计提资产减值准备减少公司归母净利润32.82亿元；3）2023年公司投资净收益实现22.12亿元，同比下降47.35%。费用管控上，2023年销售费用率2.56%，管理费用率1.49%，分别较2022年下降0.12pct、0.20pct，公司持续推进提质增效，严控费用开支。
　　销售深耕效果凸显：公司2023年实现销售面积2386万方，同比下降13.17%；销售金额4222亿元，同比下降7.68%；对应销售均价17695元/平米，同比增长6.33%；销售成为行业第一。深耕效果凸显，2023年在核心38城的销售贡献达到88%，较2022年提高2pct。2023年市占率达到3.6%，提高0.2pct，其中核心38城市占率达到6.8%，提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个，单城市占率不断提高。
　　投资聚焦核心：2023年公司共新增103个项目，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，对应权益比例83%，维持高权益比例。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。新增项目的楼面价15187元/平米，坚持聚焦核心城市，新增项目质量较高，保证开发效率和去化速度。截至2023年末，公司总土储7790万方，其中核心38城面积储备占比接近70%，提升2.4pct，资源结构不断优化。
　　财务维持稳健：截至2023年末，公司剔除预收款的资产负债率67.14%，净负债率61.20%，分别下滑1.34pct、2.37pct，严控杠杆；截至2023年末，在手现金1479.82亿元，现金短债比1.28，公司维持现金充裕；截至2023年末，公司一年内到期债务737亿元，占比下降0.46pct至20.82%，公司债务结构健康；融资空间充足，2023年内新增有息负债平均成本3.14%，2023年公司综合融资成本3.56%，成本持续降低。
　　资产经营品质提升：公司2023年资产经营类收入实现41.7亿元，同比增长超过30%。资产经营水平提升，公司在2023年公寓、写字楼、商业等重点业态的已开业资产回报率2.7%。截至2023年末，公司在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目达到135个，管理面积435万方，资产回报率和运营规模双重提升。
　　投资建议：公司2023年营收稳步增长，但受到结转项目毛利率下滑和计提资产减值准备的影响，全年归母净利润同比下滑。公司销售实现行
　　业第一，单城市占率不断提高。投资聚焦核心，2023年新增项目维持高权益比例。根据公司2023年报，我们调整公司2024-2025年归母净利润预测并且新增2026年归母净利润预测分别为126.23亿元、131.94亿元、135.19亿元，EPS对应为1.05元/股、1.10元/股、1.13元/股，对应PE为7.67X、7.34X、7.18X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、经营业务不及预期的风险。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司王惠菁研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为79.81%，其预测2024年度归属净利润为盈利129.46亿，根据现价换算的预测PE为7.44。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有10家机构给出评级，买入评级8家，增持评级2家。

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