万科Ａ：公司拟定利润方案，一是根据有关法规及公司章程规定，二是综合考虑股东利益及公司长远发展需求

证券之星消息，万 科Ａ(000002)04月22日在投资者关系平台上答复投资者关心的问题。

投资者：董秘您好，请问贵公司在决定提取任意盈余公积的过程中有什么主要的考量？提取任意盈余公积会降低可供分配利润，从而降低分红。为何不让这部分的利润进入未分配利润当中，而是选择计提任意盈余公积？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司拟定利润方案，一是根据有关法规及公司章程规定，二是综合考虑股东利益及公司长远发展需求。

投资者：公司2500多亿其它应收款，有1000多亿其它应收联营合营企业的其他应收款有明细披露，其中数百亿2023年度无变动，为何对这些没有计提足够的坏账准备？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司按照相关会计准则的规定，在每个资产负债表日对其他应收款的预期信用损失进行重新计量，并相应调整损失准备的增加或转回金额。公司已根据相关要求对资产进行了减值测试，详见《关于计提和核销2023年度减值准备的公告》。

投资者：请问公司2023年报中210页，在建项目的第二个，万科翡翠都会项目中预计总投资是14亿，而年初达到了26亿，年末是7亿。请问一个项目为什么年初余额会超过总投资金额，而年末余额又低于年初金额

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。预计总投为项目期末尚在建设中的部分面积所对应的预计总投资，其对应的是在建项目期末存货余额，在建项目披露的预计总投会随着在建项目逐步竣备而减少。

投资者：请问，为控股公司提供担保的金额，是否会记在“长期借款”名下？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。对于带有担保的借款，公司会根据借款的期限等条件，根据会计准则的相关规定确认和列报，详见公司财务报表相关附注。

投资者：公司现金资产中受限的比例是多少？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司持有现金中，受限资金的具体金额，可以查阅中报或年报的财务报表附注之“货币资金”部分。

投资者：公司的其他应收2548亿里面到底是啥东西？几年时间了都舍不得下降，这一块直接清盘下降500亿，公司的现金流问题不就解决了吗？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。其他应收款包括土地及其他保证金、合作方经营往来款、应收联营 / 合营企业款、应收利息、应收股利和其他等，详见公司2023年度报告。

投资者：公司两年缩减有息负债1000亿，手段和方式通过大宗交易回笼300亿，只字未提缩少其他应收款2548亿，这是为什么？能不能解释一下？难道两年这么长时间这个款都缩减不了吗？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，并根据联合营公司的经营结果逐步回收款项。

投资者：公司2023年年报中没有披露具体的合营公司情况，按照信息披露编报规则15号文，公司应该披露合营公司的注册资本，权益比例等信息，公司年报有2000多亿涉及合营联营企业的其它应收款，是否都是联营企业，无合营企业？如果无，为何披露时信息描述是联营合营企业？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司联合营公司的相关情况请参见财务报表相关附注。

投资者：公司多年来投入了大量的资金和精力发展经营业务，但是公司在财报中对于相关业务的净利润等经营情况从没有详细说明，今年也只简单的说明租赁业务做到盈利，在目前公司住开业务遇到较大困难，投资者对于公司缺乏信心的背景下，公司能否在财报中透露经营业务更多更详细的数据，以便给投资者带来更多的信心？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注和建议。

投资者：公司财报上的净资产是否已经扣除了表外负债？ 扣除表外负债之后，净资产是否已经为负值？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。截止2023年末公司合并报表归属于上市公司股东的净资产为2,507.8亿，详见公司财务报表相关披露。

投资者：贵公司2024年年报中联营公司应收款2548亿，其他应付款1618亿，目前有多少联营公司可以逐步退出，以减少应收应付？有没有可能实现联营应收收回现金流大于应付支出？公司有没有计划在2024年收缩联营往来款的规模？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，并根据联合营公司的经营结果逐步回收款项。

投资者：公司少数股东权益占比大幅上升的原因可以分析一下吗？市场关注度比较高！

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。少数股东权益主要来源于合作项目的合作方投入。公司在合作项目层面坚持同股同投，近年来少数股东权益未发生重大变化。

投资者：贵公司2023年底对应收关联方款项（合营联营企业）高达1453亿元，对应利息收入9.08亿元，测算平均利率0.62%，远远低于上年0.96%（上年余额1539亿元，对应利息收入14.82亿元）。为何产生如此大的差异？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司向联合营公司收取的利息主要为根据项目合作情况，并基于合作协议约定收取。

投资者：请问贵公司的资产减值计提都是审慎充分的吗？感觉房价跌的很多，你们的计提并没有那么多。麻烦正面回答一下，谢谢。

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值。2023年，公司基于审慎的市场策略，根据目前的市场状况和项目实际销售情况，对开发项目进行减值测试，本年新增计提存货跌价准备34.9亿元。公司未来会持续评估项目的盈利情况，审慎评估，动态进行减值测试。

投资者：贵公司在 2023 年财报中关于“在建”项目有两处描述。1. 本集团在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米；2. 在存货分类部分，本集团在建开发产品账面余额4954亿；请问这两处的在建项目的统计口径是否一致的？如果不一致，区别是什么？谢谢！

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，两个数据不是同一口径，5885.6万平方米是含非并表项目的数据，存货账面金额则是并表口径。

投资者：请问公司年报计提资产减值是否充分？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，审慎评估资产是否需要计提减值，详见《关于计提和核销 2023 年度减值准备的公告》。

投资者：万科手里预计亏损的项目还多吗？预计会产生多少亏损?

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值，如预计最终将产生亏损，则将计提对应资产的减值。

投资者：请问2023年财报中,现金流量表中销售商品收到的现金2966.49亿元,比利润表中营业收入4657.39元少1690亿的原因是什么?

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，房地产销售是预售制，销售商品的现金流入和营业收入通常不是同一时间发生，在房地产预售制模式下，营业收入主要为过往销售房源的交付结转形成，销售商品收到的现金主要是当年房地产销售的现金流入。

投资者：年报中在建5885万平米，未售现房包括在在建5885万平米中么？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，未售现房已转入完工状态，不属于在建范畴，两个是不同概念。

投资者：请问公司财报里的新开工面积，竣工面积的统计口径是什么？全口径还是只包含并表部分的。另外 23 年业绩交流会上，公司管理层提到有1700 亿的表外经营业务，请问这部分是反映在财务报表的那个科目? 谢谢！

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，新开工面积和竣工面积都是全口径的。表外经营业务会体现在长期股权投资科目。

投资者：根据2023年年报，公司的净负债率已经从2022年的43.6%提升到2023年的54.6%，净负债率提升如此之快，公司预收房款那么多钱，2023年也不分红，也没怎么买地，还新增了这么多负债借款，是否款项都投给了联营合营公司，公司的联营合营企业应收款计提的坏账够吗，何时能收回来？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，公司坚持稳健的财务政策，2023年末净负债率54.6%，在行业内仍处于相对合理的水平。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，应收联合营的款项会根据项目的销售情况逐步收回。公司已结合联合营公司的销售情况考虑了联合营往来款项的减值风险。

投资者：公司在2023年年报中提到：（1）2023年新获取项目，贡献销售额510元，投资兑现度达88%，这个投资兑现度是怎么计算的？（2）剔除预收房款的资产负债率从2018年的76%连续5年降低到2023年的65.5%，请问不剔除预收房款的负债率有无连续降低？预收房款也是负债，只是日后以交付的房产清偿，交付房产一样有大量的后续资金投入，剔除预售房款的负债率降低意义不大，披露这个是行业惯例吗？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，投资兑现度是指2023年新获取的项目首开销售额、毛利率和开盘节点等与可研报告中预估的比率。衡量公司负债情况有多种指标，除了净负债率外，还有剔除预收房款的资产负债率和货币资金对一年内到期债务的覆盖倍数等指标。

投资者：公司2022年和2023年底合同负债分别为4656亿和3086亿，2022年和2023年合同销售额分别为4169亿和3761亿，2022年合同负债高于2022年合同销售额500亿，而2023年则低了600亿，为何会有这么大的差异，是否两年确认收入的标准不一样？2023年底的数据说明之前年度的合同负债均已经确认为收入，也就是全部在12个月内交楼了？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司披露的合同销售金额包含并表项目及非并表项目实际发生的销售额，而合同负债期末余额仅包含并表项目已销售但未交付的期末余额，合同负债余额受销售金额以及交付情况的影响。

投资者：董秘你好，请问年报合同负债明细，项目预售比例，对分多期开发项目，计算分母是项目总的可售面积，还是已经拿到预售证的面积，还是已经动工的期区可售面积（不含未动工）。以广州金茂万科魅力之城为例，重点项目披露规划计容建筑面积487700平，计算预售比例，基数是这个48.77万方吗？因此23年预售比例16.44%*48.77=8.01万方，和24年3月29日阳光家缘数据差距较大（20.33万方已售）

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。项目预售比率为期末已售未结面积除以期末未交付面积。

投资者：关于上海万科七宝广场转让，公司刘肖总在业绩发布会上表示，除了转款以外，领展约定在二次转让时与公司会有利益分享。请问，具体的分享比例是多少？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，因领展（00823.HK）是一支在港上市的REIT，您可查询其于2024年2月9日披露的公告了解相关信息。

投资者：贵公司2020-2023年长期股权投资历年账面金额1419亿、1444亿、1295亿、1306亿，账面对应的对联营企业和合营企业的投资收益分别为97.4亿、48.89亿、-7.77亿、0.59亿，为何这两年投资收益急剧下降？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司对联合营公司的投资收益下降，主要是受到非并表项目结算毛利下降及公司对部分非并表项目计提了减值等因素的影响。

投资者：2023年合并利润总额298.1亿，但所得税费用却有93.5亿，测算的所得税费率超过了30%，能解释一下原因吗？是永久性差异增加还是补缴了以前年度的税款？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。所得税费率超过30%主要是受2023年度不可所得税前抵扣的成本、费用和损失以及2023年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损等因素的影响，详见2023年度财务报表相关附注。

投资者：市场上面很多传言说集团有非标债务展期，请问集团非标债务有多少？最新情况是怎么样？有展期吗？未来一年还有多少到期吗？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注，公司一直保持多元化的融资渠道，截至2023年底，公司有息负债分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为 13.5%。对不同月份到期的债务，公司会有相应的应对。

投资者：董秘你好，请问年报存货明细，在建开发产品中，最近一期开工时间和预计下批竣工时间，对于分多期开发的项目，怎么理解？最近一期开工，是报告期内新开工期区的开工时间，以及对应的预计竣工时间吗？以广州金茂万科魅力之城为例，23年年报开工是22年4月，竣工24年5月。22年年报开工22年4月，竣工23年3月，竣工时间不一样，难道是23年的竣工，是指另外开工项目的竣工时间吗？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。分多期在建的项目最近一期开工时间，是指截止报告日所有在建分期批次中，距报告日最近的开工日期；最近一期竣工时间是指前述所有在建批次中，距报告日最近的预计竣工时间，两者均为距报告日最近，对应批次可能相同、不同或部分重叠。此外，预计竣工日期可能因工期、上市批次调整、政策等多种因素发生调整。

投资者：董秘你好，请问23年年报，约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同948亿”，具体是指什么？数据口径是？是指在建或者拟建项目，已经签订的总包合同合计金额吗？23年年报在建总计容建面5885.6万平，重点项目清单24年计划开工638万方，合计6523万方，单方按照3000元计算建安，合计约1957亿，和约定资本支出的948亿，差别较大，请问差异主要原因是啥？谢谢

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同金额”，仅包括合并范围内已与供应商签订建安合同但尚未实际发生的金额，不包括已经发生且入账的金额。年报披露的在建总计容建面以及24年计划开工面积既包含并表项目，也包含非并表项目。

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